（2014）栖民初字第1107号
裁判日期: 2014-07-14
公开日期: 2014-12-27
案件名称
原告南京长发联合置业有限公司与被告包顺祥物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市栖霞区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南京长发联合置业有限公司,包顺祥
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款
全文
南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2014）栖民初字第1107号原告南京长发联合置业有限公司，住所地江苏省南京市玄武区中山东路293号。法定代表人蒋文，该公司董事长。委托代理人平青，江苏法德永衡律师事务所律师。委托代理人王梅，江苏法德永衡律师事务所律师。被告包顺祥，男，汉族，1978年6月22日出生。原告南京长发联合置业有限公司（以下简称长发公司）与被告包顺祥物业服务合同纠纷一案，本院于2014年6月11日受理后，依法由本院代理审判员张璐适用简易程序，于2014年7月10日公开开庭进行了审理。原告长发公司的委托代理人平青、王梅，被告包顺祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长发公司诉称，原告系南京某某小区的物管，被告系住宅小区X幢XXX室及XX幢XXX室业主，其住宅面积分别为125.18平方米、48.34平方米。按照原被告双方签订的《物业管理服务合同》中关于物业管理费及公摊水电费的约定，被告拥有的两个单元物业管理费均为每平米1.4元／月，公摊水电费均为每平米0.35元／月。但自2012年8月起，被告以各种理由拖延或拒付物业管理费及公摊水电费累计金额达人民币5160.1元。原告亦多次以口头或者书面催告函的形式向被告催讨均无果。关于被告辩称意见，我方意见是：关于有无合同问题，原告认为合同是前期服务合同，且有物价局的批文；服务合同在管理处是公示的，没有哪一条法律是要求在每个单元公布一份的；小区的账目原告是每6个月公示的；关于被告提出的野狗、堵车等小区存在的问题，原告认为被告没有任何证据证明，且我们认为被告的要求过于苛刻，比如群租房，物业公司只能去劝告，无法禁止；关于地下车位，并不是按小区业主1：1的配比。原告认为，被告不交物业管理费及公摊水电费的行为，已经严重损害到原告及该小区全体业主的公共利益。故原告为维护自身及广大业主的合法权益，诉至法院，请求判令：1、被告交纳2012年8月至2013年12月拖欠的物业服务费4128.1元（125.11平方米×1.4元／月／㎡×17个月＋48.34平方米×1.4元／月／㎡×17个月）、公摊水电费1032元（125.11平方米×0.35元／月／㎡×17个月＋48.34平方米×0.35元／月／㎡×17个月），共计人民币5160.1元；2、被告负担本案诉讼费用。被告包顺祥辩称，原告没有和我签订物业合同，物业合同应该给每个单元一份，原告没有每6个月公布账目；小区里有野狗；没有物业管理条例；小区里的体育设备设施没有配齐；小区里的门禁形同虚设，谁都可以进去；垃圾没有及时清理；经常半夜有摩的，造成很大的噪音；小区里的群租房没有清理；小区的停车管理不到位，经常有堵车；物业费和停车费捆绑销售，我不交物业费就不给我租地下车位。因为以上原因，所以我不缴纳物业费。经审理查明，2012年8月2日，南京某某房地产开发有限公司（甲方，以下简称某某公司）和南京长发物业有限公司（乙方）签订某某花园前期物业服务合同（以下简称前期合同）。前期合同载明甲方选聘乙方对某某花园（以下简称小区）提供前期物业管理服务事宜，合同第六条约定的物业服务费用标准为：多层电梯住宅每月每平方米1.2元、小高层住宅每月每平方米1.4元、商业用房每月每平方米1.6元；合同第七条约定物业服务费用按6个月交纳，业主应在每年1月1日和7月1日履行缴纳义务；合同第九条约定的公摊水电费标准为：1楼每月每平方米0.25元、2-6楼每月每平方米0.30元、7-11楼每月每平方米0.35元；关于该合同期限，合同第三十条约定：本合同期限自2012年8月2日起至业主大会召开，业主委员会受业主大会委托与物业服务企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。2012年10月12日，南京市物价局作出《关于某某花园前期物业管理收费主体变更的批复》，确定公共服务费试行收费标准为：有电梯多层每月每平方米1.2元、小高层每月每平方米1.4元。2014年3月27日，经工商行政管理部门核准登记，南京长发物业有限公司已变更为南京南京长发联合置业有限公司。被告包顺祥的物业为某某花园X幢X单元XXX室和XX幢XXX室，均为小高层住宅，建筑面积分别为125.11平方米、48.34平方米。被告未交纳2012年8月至2013年12月的物业服务费用和公摊水电费。2014年4月30日，原告委托律师向被告邮寄律师函，书面催缴物业管理费，明确被告缴清拖欠的物业服务费、公摊水电费和缴费的期限、联系电话。以上事实，有原被告的一致陈述，原告举证的前期物业服务合同、南京市物价局宁价服物字（2012）25号文件、商品房预售合同、公司准予变更登记通知书、律师函及邮寄凭证等证据，以及本院开庭笔录在卷佐证，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告长发公司和某某公司就小区前期物业管理服务所签订的前期合同合法有效，根据上述司法解释规定该合同对业主具有约束力。原告长发公司据此提供物业管理服务，业主负有按约支付物业服务费及公摊水电费的义务。被告辩称原告物业服务不到位，因此不交纳物业管理费，但其未提供证据证实，被告所陈述的原告物业管理服务存在的相关问题，不足以构成业主拒交物业服务费和公摊水电费的理由。因此，被告辩称的意见，不能构成不履行约定义务的充分依据，本院不予采纳；原告主张的请求，合法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告包顺祥于本判决生效之日起五日内支付原告南京长发联合置业有限公司（2012年8月至2013年12月期间的）物业服务费4128.1元、公摊水电费1032元，合计5160.1元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告包顺祥负担（此款原告已向本院缴纳，本院不退，由被告于本判决生效之日起五日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。代理审判员 张 璐二〇一四年七月十四日见习书记员 朱文清 来源：