（2014）佛城法民一初字第584号
裁判日期: 2014-07-14
公开日期: 2015-06-08
案件名称
佛山市诚泰物业管理有限公司与刘银安物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市禅城区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
佛山市诚泰物业管理有限公司,刘银安
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二十三条，第六十四条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第一百四十五条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年）》：第四十一条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
中华人民共和国广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2014）佛城法民一初字第584号原告佛山市诚泰物业管理有限公司，住所：。注册号：440602000060747。法定代表人吴红云。委托代理人黄芳、吴丁娟，广东华法律师事务所律师。被告刘银安，男，1952年4月15日出生。原告佛山市诚泰物业管理有限公司诉被告刘银安物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月29日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员田媛担任审判长，与审判员谢燕贞、人民陪审员汤丽华组成合议庭，于2014年6月26日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴丁娟，被告刘银安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2003年12月19日原告与佛山市君宁物业有限公司签订《合同》，约定由佛山市君宁物业有限公司投资建造的位于佛山市禅城区福宁路213号君宁大厦物业服务委托给原告管理，合同期限从2004年6月1日起至2024年6月1日。依据此合同的约定原告为君宁大厦全体业主提供物业管理服务。根据原告向佛山市禅城区物价局关于该大厦服务收费的备案，原告向该大厦收取的管理费（高层住宅）为每平方米1元每月，小区公共电费分摊包括小区电梯、供水水泵等公共设施用电按照粤价（1197）173号文件规定执行，公共电费分摊按每户每月35元收取。被告是君宁大厦2座2202房的业主，该套房屋建筑面积为151.99平方米，被告从2008年10月起至今一直未向原告缴纳物业管理费，从2014年1月起至今未向原告缴纳公摊电费，被告在原告多次催收的情况下，以各种理由延付，至2014年4月被告共拖欠67个月物业管理费，拖欠的管理费金额为10183.33元（151.99元／月×67个月）；拖欠2014年1月至2014年4月共4个月公摊电费140元（35元／月×4个月），上述两项共计10323.33元。故请求判令被告：1、被告立即向原告支付拖欠的2008年10月至2014年4月的物业管理费10183.33元、从2014年1月至2014年4月的公摊电费用140元，合计10323.33元。2、被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告明确诉讼请求1的物业管理费、公摊电费均主张被告支付至2014年4月。被告答辩称：被告对原告起诉主张的欠费时间及欠费金额均无异议，但原告提供的合同被告从未见过。被告于2004年9月购买涉案房屋时，发展商佛山市君宁物业有限公司的宣传广告内容中注明由佛山市新居业物业管理有限公司管理，保证管理一流。在被告不知情的情况下，更改为现在的原告负责管理，不知谁授权原告管理，是否有违规情况。原告并非一流的专业物管公司，将属于业主公用地方占为己有，用作原告的办公室，还擅自出租，但并未把每月日常支出收入告知业主。涉案大厦每层楼消防门常开，如若发生火灾会产生烟囱效应，造成伤亡。原告管理人员素质差，有过打架报警的情况，被告不知道这些管理人员是否有专业上岗证。原告曾因被告欠费就越权非法停水电，还让被告去派出所报案。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告的企业法人营业执照、组织机构代码证、资质证书各1份。证明原告的诉讼主体资格。2、《委托合同》、房地产登记信息查询表各1份。证明原告与佛山市君宁物业有限公司存在物业管理委托合同关系，对君宁大厦进行管理，涉案房屋为被告所有且在原告管理范围内，被告实际接受了原告提供的物业服务，原告收取被告物业服务费的计收面积是151.99平方米，被告应对该房屋产生的物业管理费、公共电费分摊费用承担清偿责任。3、服务（收费）备案回执1份。证明原告物业服务费的收费标准，被告的房屋属于高层住宅，物业管理服务费标准为每平方米1元每月。4、缴费最后通知书（复印件）12份。证明原告每月均向被告发出缴费通知，但由于每月的收费通知向被告发出后没有存档，只有年中和年末的缴费通知单留有复印件。5、律师函（复印件）、EMS投递单及妥投证明各1份。证明原告于2013年10月17日委托律师发函向被告催缴物业管理费及公摊电费，被告有收到律师函。6、发票3张、福宁路213号2座电梯电费清单、福宁路213号电费清单各1张。证明电梯电费、加压泵电费、消防通道照明、空中花园照明用电已实际发生，原告也向电力部门代缴了上述电费。7、企业名称预先核准通知书1份。证明签订委托合同时，原告已向工商部门申请设立，但是工商部门没有保留相关的申请材料档案，只能调取到企业名称预先核准通知书，记载的时间为2004年7月7日，但是原告签订合同时已进行申请，因为先有申请才有批准。诉讼中，被告提交以下证据：1、香港永久性居民身份证，证明被告的诉讼主体资格。2、合同（复印件）1份，证明该份合同被告一直未见过。3、住宅使用说明书（复印件）、住宅装修标准及设施（复印件）、宣传单（复印件）各1份，证明涉案大厦在被告购买涉案房屋时的物管是佛山市新居业物业管理有限公司，非原告，且原告的物业管理存在瑕疵。本院认证：原告提供的证据3-6、证据2中的房地产登记信息查询表，被告对真实性无异议，本院对真实性均予以确认；原告提供的证据1、证据2中的《委托合同》及证据7，有原件核对，被告虽对真实性不予确认，但未提供有效的证据予以反驳，本院对真实性均予以确认。被告提供的证据1、2，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；被告提供的证据3，无原件核对，且原告对真实性、合法性、关联性均不予确认，本院不予采信。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认如下案件事实：2003年12月19日，原告佛山市诚泰物业管理有限公司（受委托方、乙方）与案外人佛山市禅城区君宁物业有限公司（委托方、甲方）签订《合同》，主要约定：一、甲方投资建造的君宁大厦位于佛山市禅城区普君西路一至三号，建筑面积6万平方米，内有住宅、写字楼、商场。甲方从2004年6月1日起，委托乙方按国家和佛山市人民政府的有关规定条例和规定承担其物业管理工作。三、双方的权利和责任。4、君宁大厦四楼作为乙方办公室和大厦公用会所，乙方可用于为住户提供服务。6、乙方的公司资质必须达到国家有关部门颁布标准（含佛山市颁布标准）。并严格遵守国家的一切政策、法令法规、不违法经营。8、乙方在不影响大厦结构，又不干扰业主正常生活和工作的前提下，可以将君宁大厦的现有设施进行商业开发活动，其收入用于补充物业管理开支。9、乙方按照目前国家颁布的法例，聘用物业管理的工作人员。10、君宁大厦的物业管理收费和收费标准，乙方须申报佛山市物价部门，获得批准后执行。……四、合同有效期和中止。1、本合同有效期为20年，期满后如乙方要求续约，可再延续20年。……八、本合同在2004年6月1日生效。双方均在落款处签名盖章确认。2004年7月7日，佛山市工商行政管理局出具企业名称预先核准通知书，主要内容为：根据《中华人民共和国公司登记管理条例》。和《企业名称登记管理规定》，同意预先核准下列3个投资人出资人民币50万元设立的有限责任公司企业名称为：佛山市诚泰物业管理有限公司。该预先核准企业名称保留自2004年7月7日至2005年1月7日。在保留期内，本通知书仅供开设临时银行账号，验证注册资本使用，不得用于从事经营活动，不得转让。投资人名单及投资额、投资比例：杨斌：30万元，60%；吴紫澄：15万元，30%；于志辉：5万元，10%。2008年5月12日，佛山市禅城区物价局出具服务（收费）备案回执，主要内容为：佛山诚泰物业管理有限公司座落在佛山市禅城区普君西路一至三号（君宁大厦）的物业管理服务收费备案表（备案项目和资料）：高层住宅1.00元／㎡.月，写字楼5.00元／㎡.月，商场5.00元／㎡.月；合同一份（有效期至2024年6月1日）和前期物业管理服务协议一份（有效期至业主委员会成立止）已报我局备案。2013年10月17日，原告委托律师向涉案君宁大厦2座701房邮寄《律师函》，限期被告向原告缴清拖欠的君宁大厦2座701房2008年10月-2010年7月的物业管理费3343.78元；缴清拖欠的君宁大厦2座2202房2008年10月-2013年9月的物业管理费9119.4元，拖欠的2011年1月-2013年8月的公摊电费1120元。该邮件已妥投。另查明，涉案位于佛山市禅城区福宁路213号二座2202房屋权利人为被告刘银安，建筑面积为151.99平方米。再查明，原告佛山市诚泰物业管理有限公司的公司类型为有限责任公司，成立日期为2004年10月22日，经营范围为物业管理、房地产中介。原告持有三级物业管理资质证书，有效期至2014年5月31日。原告与被告共同确认：涉案大厦尚未成立业主委员会，现仍由原告进行物业管理，物业管理费的收费标准为1.00元／平方米、公摊电费的收费标准为35元／月／户。被告已交纳了2011年1月-2013年12月的公摊电费。被告陈述：被告在涉案君宁大厦有两套房屋，一套是2座701房，另一套则是涉案2座2202房。本院认为，被告为中华人民共和国香港特别行政区居民，故本案属于涉港民商事案件，应按照涉外民事诉讼程序的特别规定处理。因本案属物业服务合同纠纷，合同履行地为广东省佛山市禅城区，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。”的规定，本院对本案具有管辖权。因双方未对适用的法律作出约定，依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十五条第二款之规定应当按照最密切联系原则确定。本案合同履行地在中国内地，中国内地法律与本案有着最密切联系，故本院确定本案适用中华人民共和国内地法律。原告是具有物业管理资质的物业服务企业，原告正式登记成立的日期为2004年10月22日，其于2003年12月19日与佛山市君宁物业有限公司签订的《合同》，尽管该合同签订时原告主体方面存在瑕疵，但原告成立后已以其行为对该合同加以追认，并已实际履行合同，为涉案大厦提供物业服务并进行收费。该合同是双方真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，作为开发单位的佛山市君宁物业有限公司与原告签订的《合同》对佛山市君宁物业有限公司、原告及涉案君宁大厦全体业主均具有约束力，被告刘银安系君宁大厦业主，亦应按照该合同的约定善意全面地履行。关于原告诉请被告支付欠交的物业管理费的问题。被告系涉案房屋的业主，根据上述《合同》及《服务（收费）备案回执》，原告诉请被告按照1.00元／㎡·月的标准支付涉案房屋的物业管理费有事实和法律依据。原告主张被告欠交2008年10月-2014年4月期间的物业管理费，被告对此无异议，仅抗辩提出欠费原因是原告无权管理，但被告未提供有效的证据予以证实，本院不予采纳。被告刘银安应向原告支付2008年10月-2014年4月涉案禅城区福宁路213号二座2202房的物业管理费10183.33元（151.99平方米×1.00元／㎡·月×67个月）。关于原告诉请的公摊电费。诉讼中，原告提交了发票、用电清单等用以证实原告已经实际垫付2014年1月至2014年4月的公摊电费的情况。被告庭审中确认欠费前均按35元／户／月的标准向原告交纳公摊电费，且对原告诉请的欠费时间和金额均无异议。由于被告不按时交纳公摊费用会对物业的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公，故被告刘银安应向原告支付2014年1月-2014年4月的公摊电费140元（35元×4个月）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百四十五条第二款、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条、第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告刘银安于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市诚泰物业管理有限公司支付位于佛山市禅城区福宁路213号二座2202房2008年10月至2014年4月的物业管理费10183.33元、2014年1月至2014年4月的公摊电费140元，合计10323.33元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序审理，受理费58元，由被告刘银安负担。如不服本判决，原告佛山市诚泰物业管理有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告刘银安可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长 田 媛审 判 员 谢燕贞人民陪审员 汤丽华二〇一四年七月十四日书 记 员 吴晓蓝附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法通则》第一百四十五条第二款涉外合同的当事人没有选择的，适用与合同有最密切联系的国家的法律。《物业管理条例》第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 更多数据：搜索“”来源：