（2014）大民二初字第65号
裁判日期: 2014-07-14
公开日期: 2015-07-08
案件名称
奎某某、施某某诉大理某某商贸城有限公司商品房买卖合同纠纷案一审民事判决书
法院
大理市人民法院
所属地区
大理市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
奎某某,施某某,大理某某商贸城有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第三条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2014）大民二初字第65号原告：奎某某。原告：施某某。委托代理人：虞怀兴，云南云岭律师事务所律师，特别授权代理。被告：大理某某商贸城有限公司。住所地：大理经济开发区云岭大道（开发区管委会**楼）。组织机构代码：xxxx。法定代表人：舒某某，董事长。委托代理人：李涛、段智勇，云南欣晨光律师事务所大理分所律师，一般授权代理。原告奎某某、施某某诉被告大理某某商贸城有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月26日受理后，依法由审判员张汝爱适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人虞怀兴到庭参加了诉讼，被告大理某某商贸城有限公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告诉称：2011年，被告在大理经济开发区满江片区开发商贸城，并发放了宣传资料。2011年9月9日，原告根据宣传资料选中了被告开发的该商贸城1-015号商铺，并与被告签订了一份《商品房买卖合同》。合同签订后，原告依约给被告支付了首付款128348元，并约定剩余的110000元办理了按揭贷款手续后支付，但被告私自改变了商铺的通道，并将通道桥梁延长，严重影响了原告商铺的通行及价值。另外，根据双方合同约定，被告应于2012年7月28日前与原告办理交房手续，但被告至今未通知原告接房，截止原告起诉之日（2013年12月31日），被告已延期交房522天构成违约，应承担延期交房的违约金。原告为了维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求人民法院判令1、被告在十日内赔偿原告总房款10%的违约金23834.8元及鉴定后商铺四十年价值贬损与违约金的差额；2、被告在十日内赔偿给原告截止2013年12月31日逾期交房的违约金7129.70元及自2014年1月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金（按每天23.8元计算）；3、本案诉讼费由被告承担。被告在庭后书面辩称：被告开发的商品房已取得相关部门的审批通过，建成的商铺也与经过审批的规划设计一致，不存在私自改变了商铺通道和延长通道桥梁的问题。原、被告双方签订的商品房购销合同及补充协议是双方当事人真实意思表示，双方均应严格执行，为此，根据双方签订的补充协议，被告之前的宣传材料不属于双方合同的内容。被告销售的商铺因区位不同而价格不同，原告明知桥架建成后将会影响到其商铺的升值，仍自愿以相对便宜的价格购买了商铺，说明原告对所购买商铺的认可。2012年7月前，被告就多次通知原告办理交房手续，商贸城于2012年11月18日统一开业，届时所有业主都已接收房屋并做好装修，依法应视为原告对商铺的占有和使用，被告已履行了交房义务。另外，按照双方合同约定，原告在合同签订之日起七日内办理完按揭贷款手续，但至今原告只支付了首付款，余款110000元既未办理按揭贷款，也未向被告支付，按照合同法的规定，被告享有后履行抗辩权，原告违约在先，其要求被告承担违约责任无依据。综上，原告的诉讼主张无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：1、原告身份证复印件，证明原告的主体资格；2、某某商贸城“一期建材、五金、汽配交易区”平面图，证明被告在宣传销售商铺时所提供的规划平面图所载明的通道桥梁延伸至1-016号商铺；3、《致大理某某商贸城业主／经营户的一封信》，证明被告在发放的《经营管理手册》中，对购房者承诺了“车辆直达首层和一层，做到铺铺通车”；4、《商品房购销合同》及其补充协议、公证书，证明原、被告之间存在商品房购销合同关系，双方对权利、义务及违约责任的约定；5、《收据》，证明原告已按合同的约定给被告支付了首付款128348元；6、报告书，证明原告书面要求被告采取补救措施，对违约行为进行处理，但被告置若罔闻；7、原告在交易区平面图基础上绘制的交易区现状平面图，证明被告在建设过程中改变原平面图承诺的内容违约。被告未提交证据。本院认为，被告经合法传唤未到庭应诉，依法视为放弃自己的诉讼权利。原告提交的证据中除第7组形式要件不合法，不予确认外，其余证据客观真实、来源合法、与本案具有关联性，且能够相互印证，本院均予以确认。综上，本院确认本案如下事实：被告属于具有商品房销售资质的企业。2011年，被告在开发某某商贸城期间，将其开发的“一期建材、五金、汽配交易区”平面图公开向社会宣传，该平面图所载明的通道桥梁刚好伸至1-014号商铺前。2011年9月9日，原告分别与被告签订了一份《商品房购销合同》及补充协议。《商品房购销合同》主要约定：原告购买被告开发的该商贸城1-015号商铺；商铺套内建筑面积45.57平方，单价为每平方5230.70元，商铺价款合计238348元；2011年9月9支付首付款128348元，余款110000元办理按揭贷款支付；被告应于2012年7月28日前将经验收合格商铺交付给原告；逾期交房的，六十天内由被告承担每天20元的违约金，六十天后，由被告承担已付房款的0.01%乘以逾期天数的违约金；单方变更合同约定的视为违约，违约方按总房款的10%向守约方支付违约金。补充协议主要约定：本楼盘有关的广告、楼书、样板房及其他宣传资料中明示及对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的内容均已明确列于本合同条款中，除本合同条款中明确约定内容外，其他内容均不构成本合同组成部分，也对房屋购买和房屋价格无重大影响；经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到原告所购商品房质量或使用功能的，被告应当在有关部门批准同意之日起十日内书面通知原告，原告有权在通知到达之日起十五日内作出书面答复，以确认同意变更或者退房；合同附件平面图以交房前房管部门最终审核标准为准，按照政府主管有关设计、规划、配套等部门的要求或批准必须进行的图纸变更，原告无权要求被告赔偿或解除合同。合同附件的平面图双方签订合同时并未载明通道桥梁的情况。2012年3月20日，被告在《致大理某某商贸城业主／经营户的一封信》中宣传载明“车辆直达首层和一层，做到铺铺通车”。合同签订后，原告按约支付了首付款128348元，被告也向原告出具了收到原告购房款的《收据》，但其余购房款双方至今未能依约办理银行按揭贷款手续。现进入首层的通道桥架延伸，影响了原告所购买的商铺通行。被告至今未通知原告接房，双方至今未办理接房手续。原告因对改变延长通道桥梁和被告延迟交房等提出异议，且以书面形式向被告提出过异议，双方发生纠纷，原告遂诉来本院。诉讼中，原告申请对1-015号商铺四十年价值贬损进行鉴定，本院依法启动鉴定程序，后鉴定机构以商业城开业时间短，商业景气度低、租金水平缺乏可比性，不具备鉴定条件，无法进行合理鉴定，将材料退还本院。本院认为，原、被告双方签订的《商品房购销合同》及其补充协议并未违反国家法律、法规的禁止性规定，属有效合同，应受国家法律的保护。合同签订后，原、被告双方应依法全面履行合同确定的义务。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条关于“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反的，应承担违约责任。”的规定，被告在开发某某商贸城期间所宣传“一期建材、五金、汽配交易区”平面图以及《致大理某某商贸城业主／经营户的一封信》应属合同的内容。现进入首层的桥架已实际延伸，给原告所购买商铺的通行造成一定影响，属被告违约，被告应依约承担违约责任，原、被告双方对违约金的计算方式作了明确约定，由于商铺的贬损损失无法鉴定，对于违约金与实际损失之间是否存在差额不能确定，原告要求赔偿违约金23834.80元（238348元×10%）的诉讼请求，符合双方合同的约定，本院予以支持；关于鉴定后商铺四十年价值贬损与违约金的差额的诉讼请求，本院不予支持。根据双方合同的约定，被告应于2012年7月28日交房，但其至今未向原告交付，故被告依约还应承担逾期交房的违约责任，原告要求判令被告支付逾期交房的违约金7116.8元（20元×60天＋128348元×0.01%×461天）亦符合双方合同的约定，本院予以支持。购房余款双方虽约定通过银行按揭支付，但该约定对双方的权利、义务确定不明，贷款不能的责任应由双方各自承担。原告因至今尚欠被告购房余款，因此，其要求判令被告再按每天23.8元的标准承当自2014年1月1日起至交房之日止的逾期交房违约金的理由不能成立，本院不予支持。原告要求被告赔偿商铺四十年价值贬损与违约金的差额，但未能提供充分有效的证据予以证实，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条（一）项、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、由被告大理某某商贸城有限公司于本判决书生效之日起十日内赔偿给原告奎某某、施某某购房违约金23834.80元。二、由被告大理某某商贸城有限公司于本判决书生效之日起十日内支付给原告奎某某、施某某逾期交房的违约金7116.8元。三、驳回原告奎某某、施某某的其他诉讼请求。案件受理费574元，减半收取287元，由被告大理某某商贸城有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员 张汝爱二〇一四年七月十四日书记员 陈晓蓉 来自