（2014）栖民初字第1109号
裁判日期: 2014-07-14
公开日期: 2014-12-27
案件名称
原告南京长发联合置业有限公司与被告柏勇物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市栖霞区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南京长发联合置业有限公司,柏勇
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款
全文
南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2014）栖民初字第1109号原告南京长发联合置业有限公司，住所地江苏省南京市玄武区中山东路293号。法定代表人蒋文，该公司董事长。委托代理人平青，江苏法德永衡律师事务所律师。委托代理人王梅，江苏法德永衡律师事务所律师。被告柏勇，男，汉族，1980年1月22日出生。原告南京长发联合置业有限公司（以下简称长发公司）与被告柏勇物业服务合同纠纷一案，本院于2014年6月11日受理后，依法由本院代理审判员张璐适用简易程序，于2014年7月10日公开开庭进行了审理。原告长发公司的委托代理人平青、王梅，被告柏勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长发公司诉称，原告系南京某某小区的物管，被告系住宅小区XX幢XXX室业主，其住宅面积为139.87平方米。按照原被告双方签订的《物业管理服务合同》中关于物业管理费及公摊水电费的约定，被告所住单元物业管理费为每平米1.4元／月，公摊水电费为每平米0.3元／月。但自2012年8月起，被告以各种理由拖延或拒付物业管理费及公摊水电费累计金额达人民币4042.2元。原告亦多次以口头或者书面催告函的形式向被告催讨均无果。关于被告提出的诸多问题，我方意见是：关于车辆被划，原告只对车辆秩序的管理；关于合同，之前的确是莲花物业，后来是和原告签订的合同；小区的后门是可以人行的，对于后门不让车辆进出是原告物业管理的一种手段；关于水管等问题，原告只能对小区内部的公共设施进行补救工作。原告认为，被告不交物业管理费及公摊水电费的行为，已经严重损害到原告及该小区全体业主的公共利益。故原告为维护自身及广大业主的合法权益，诉至法院，请求判令：1、被告交纳2012年8月至2013年12月拖欠的物业服务费3328.9元（139.87平方米×1.4元／月／㎡×17个月）、公摊水电费713.3元（139.87平方米×0.3元／月／㎡×17个月），共计人民币4042.2元；2、被告负担本案诉讼费用。被告柏勇辩称，我的车子被刮了3次，我去找物业，物业说调监控，调了一周跟我讲找不到人；我跟原告没有签过合同；小区有前门和后门，后门从来没有开过，只有从前门进出，上下班都不方便，经常堵车；小区里的水管到处是，都在小区里洗车；我家的门禁是坏的；我从住进去的那天起，消防栓的玻璃都是坏的，到现在还是坏的；地下车库很空，有三个口，只有一个口是开的，其他两个口都是用绳子拉起来的；我住在XX幢，一到晚上楼后面全是野猫，没法睡觉；垃圾到处是；还有人从早上六点就开始装修，每天都在吵。因为以上原因，所以我不缴纳物业费。经审理查明，2012年8月2日，南京某某房地产开发有限公司（甲方，以下简称某某公司）和南京长发物业有限公司（乙方）签订某某花园前期物业服务合同（以下简称前期合同）。前期合同载明甲方选聘乙方对某某花园（以下简称小区）提供前期物业管理服务事宜，合同第六条约定的物业服务费用标准为：多层电梯住宅每月每平方米1.2元、小高层住宅每月每平方米1.4元、商业用房每月每平方米1.6元；合同第七条约定物业服务费用按6个月交纳，业主应在每年1月1日和7月1日履行缴纳义务；合同第九条约定的公摊水电费标准为：1楼每月每平方米0.25元、2-6楼每月每平方米0.30元、7-11楼每月每平方米0.35元；关于该合同期限，合同第三十条约定：本合同期限自2012年8月2日起至业主大会召开，业主委员会受业主大会委托与物业服务企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。2012年10月12日，南京市物价局作出《关于某某花园前期物业管理收费主体变更的批复》，确定公共服务费试行收费标准为：有电梯多层每月每平方米1.2元、小高层每月每平方米1.4元。2014年3月27日，经工商行政管理部门核准登记，南京长发物业有限公司已变更为南京南京长发联合置业有限公司。被告柏勇的物业为某某花园XX幢X单元XXX室，为小高层住宅，建筑面积为139.87平方米。被告未交纳2012年8月至2013年12月的物业服务费用和公摊水电费。2014年4月30日，原告委托律师向被告邮寄律师函，书面催缴物业管理费，明确被告缴清拖欠的物业服务费、公摊水电费和缴费的期限、联系电话。以上事实，有原被告的一致陈述，原告举证的前期物业服务合同、南京市物价局宁价服物字（2012）25号文件、商品房预售合同、公司准予变更登记通知书、律师函及邮寄凭证等证据，以及本院开庭笔录在卷佐证，本院予以确认。庭审中，被告提交了一组照片，以证明原告没有按物业服务合同约定履行，物业服务不到位。经质证，原告认为从照片上看不出来消防栓的损坏时间；垃圾并不是每时每刻收取；其他照片也不能达到被告证明的目的。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告长发公司和某某公司就小区前期物业管理服务所签订的前期合同合法有效，根据上述司法解释规定该合同对业主具有约束力。原告长发公司据此提供物业管理服务，业主负有按约支付物业服务费及公摊水电费的义务。关于被告辩称机动车被划，原告作为物业公司至今没有解决，故而没有交纳物业费的意见。因被告的机动车是否被划涉及第三人侵权，被告可以向侵权人另行主张赔偿损失，也可以基于物业服务合同关系，另行主张原告承担相应的赔偿责任，但据此不予支付物业服务费用缺乏法律依据和合同依据。关于被告辩称原告物业服务不到位，故而没有交纳物业费的意见。因其提供的证据不能证明原告提供的物业管理服务未达到前期合同约定的服务内容和质量标准，物业服务过程中存在不尽人意之处，原告应当积极加以改进，不断提高物业管理服务水平，但不足以构成业主拒交物业服务费和公摊水电费的理由。因此，被告辩称的意见，不能构成不履行约定义务的充分依据，本院不予采纳；原告主张的请求，合法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告柏勇于本判决生效之日起五日内支付原告南京长发联合置业有限公司（2012年8月至2013年12月期间的）物业服务费3328.9元、公摊水电费713.3元，合计4042.2元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告柏勇负担（此款原告已向本院缴纳，本院不退，由被告于本判决生效之日起五日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。代理审判员 张 璐二〇一四年七月十四日见习书记员 朱文清 来源：