（2014）延中民四终字第192号
裁判日期: 2014-07-14
公开日期: 2014-12-05
案件名称
赵玉华与吉林省延房置业集团有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
所属地区
吉林省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵玉华,吉林省延房置业集团有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2014）延中民四终字第192号上诉人（原审被告）：赵玉华，男，1961年9月25日生，汉族，无职业，现住延吉市。被上诉人（原审原告）：吉林省延房置业集团有限公司，住所延吉市。法定代表人：金永勇，董事长。上诉人赵玉华因与被上诉人吉林省延房置业集团有限公司（简称延房置业）之间房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2014）延民初字第243号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原告诉称：2010年10月28日、2011年8月26日，原、被告签订二份房屋租赁合同，原告将位于延吉市局子街，产籍号3-18-91-2号，面积267.93平方米的营业房屋及延吉市局子街，产籍号3-18-91-3号，面积286.92平方米的营业房屋租赁给被告，月租金分别为4500元、8100元，租赁期限分别为2010年11月1日至2011年10月31日、2011年9月1日至2012年8月31日。租赁期限届满，房屋由被告继续租赁使用，被告支付原告租金至2013年7月31日，此后，被告未能按约缴纳房屋租金，被告在租赁期间，擅自改变房屋设备、设施。为维护原告的合法权益，请求判令解除原、被告签订的房屋租赁合同，返还租赁物、恢复原状；支付房屋租金63000元（每月租金分别为4500元、8100元，自2013年8月1日起至2013年12月31日止，逾期返还房屋，房屋租金计算至被告返还房屋之日止）；被告支付滞纳金57708元、违约金344200元；诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告放弃要求被告支付滞纳金、违约金及房屋恢复原状的诉讼请求。被告辩称：原告所述事实属实，原、被告在租赁期间，由于原告未与被告协商，擅自提高房屋租金，未经被告同意，被告按租赁合同约定的租金标准向原告缴纳租金，原告拒绝接收，双方产生纠纷。原审认定：2010年10月28日，原、被告签订房屋租赁合同，合同约定，原告将位于延吉市局子街42—1号，产籍号3-18-91-2号，面积267.93平方米的营业房屋租赁给被告使用，租赁期限自2010年11月1日起至2011年10月31日止，租金每月4500元，按月支付，在租赁期间，被告不得将租赁房屋转租，被告转租房屋，原告有权解除合同。合同签订后，原、被告双方按合同约定履行。2011年8月26日，原、被告签订房屋租赁合同，原告将位于延吉市局子街42—1号，产籍号3-18-91-3号，面积286.92平方米的营业房屋租赁给被告使用，租赁期限自2011年9月1日起至2012年8月31日止，租金每月8100元，按月支付，在租赁期间，被告不得将租赁房屋转租，被告转租房屋，原告有权解除合同。合同签订后，原、被告双方按合同约定履行。租赁期限届满后，原、被告未续签房屋租赁合同，被告继续使用租赁房屋并按月支付原告房屋租金至2013年7月31日。此后，原告上调房屋租金，被告以原告未与被告协商，擅自提高房屋租金，致使原、被告之间产生纠纷，被告按合同约定的租金数额向原告缴纳租金，原告拒绝收取。2013年11月1日，被告未经原告同意，将租赁的房屋转租给案外人尹辉。2013年11月28日，原告送给被告缴纳房屋租金通知书，告知被告其承租房屋租金自2013年8月开始上调为每月17100元，如被告继续租赁房屋，于2013年12月5日前补交欠缴的房屋租金。被告收到通知后，不同意原告上调房屋租金，拒绝缴纳2013年8月1日至2013年12月31日期间的房屋租金63000元。原审认为：原、被告之间签订的房屋租赁合同租赁期限届满后，原、被告双方未续签房屋租赁合同，被告继续使用租赁房屋，原告未提出异议，原租赁合同继续有效，原告按月收取被告支付的房屋租金，原、被告之间的租赁合同，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，被告不同意原告上调房屋租金，有权解除合同，原告要求解除房屋租赁合同，已在合理期限之前通知被告，被告占有、使用原告房屋，无正当理由未支付租金63000元，应承担违约责任。在租赁期间，被告未经原告同意，擅自转租房屋，被告转租房屋无效。对原告要求解除原、被告签订的房屋租赁合同，返还租赁物并支付租金的诉讼请求，符合相关法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十四条、第二百二十七条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、解除原告吉林省延房置业集团有限公司与被告赵玉华于2010年10月28日及2011年8月26日签订的房屋租赁合同。二、被告赵玉华于本判决生效之日起10日内将位于延吉市局子街42—1号、产籍号3-18-91-2号、面积267.93平方米的营业房屋；位于延吉市局子街42—1号、产籍号3-18-91-3号、面积286.92平方米的营业房屋返还给原告吉林省延房置业集团有限公司。三、被告赵玉华于本判决生效之日起10日内支付原告吉林省延房置业集团有限公司房屋租金63000元（自2013年8月1日起至2013年12月31日止，自2014年1月1日起至返还房屋时止继续计算房屋租金，每月房屋租金分别为4500元、8100元）。如果被告赵玉华未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1375元，减半收取688元，其他费用80元，共计768元（原告已预交3483元），由被告赵玉华负担。赵玉华不服提起上诉，其主要理由：2010年5月我与乔夫公司合作结束又与利郎服装公司有了新的合作，该公司要求合作者有原房主同意证明并保障在合作期间内此房无争议，同意后才可投资。我与利郎公司订立合作协议后，我拿着合同找到延房负责人说明情况，因刚上任不久对我们租房大幅上调租金，并对我们租此楼的3个业主讲到一次调价，5年内房价不变，如我与利郎合作期内公司小幅调价应接受，合作到期后，乙方固定装修归甲方所有，同意后，叫来公司管区负责人太金兰拿着合同盖了章，在后来就没有每年签协议。2013年管区负责人太金兰通知到单位签协议，说金总从长春回来全部对外承租房调价，拿给我一张调价后的单，我看后涨幅40%，我去找负责人姜总问能否少长点，他说金总回来，基本上要求涨一倍。新的协议没等签，公司就来通知要安电梯，因合同没到期，我没同意。随后，又送来不是原来调价单，而是每月上调1.71万元，这种行为严重违背了合同法。没有协商又把事情闹到法院，我对一审判决不服，明明他们违背合约，却说我们违背合同法，他们利用合同中某些条款来赶我们走。如果他们用霸王条款成功，将会有更多投资者受害，用欺骗方法，让投资者投资，随后上涨房价，投资者干不了，转过来低价租给他人，从中获利。请求撤销原审判决，支持上诉人的主张。经本院审理查明的事实与原审认定的事实基本相同。本院认为：定期租赁合同指合同约定有明确期限的租赁合同。不定期租赁合同，指未约定租赁期限的租赁合同。根据法律规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同的双方当事人均享有任意解除权。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。2011年8月26日，上诉人赵玉华与被上诉人延房置业之间签订的房屋租赁合同明确约定，租赁期限自2011年9月1日起至2012年8月31日止。双方在租赁期限届满后，未续签房屋租赁合同，上诉人赵玉华继续使用承租房屋，双方之间租赁合同转为不定期租赁关系，故当事人可以随时解除合同。在租赁期间，上诉人赵玉华又未经被上诉人延房置业同意转租房屋，根据原合同约定亦成为被上诉人要求解除租赁合同关系的合法理由。上诉人赵玉华的上诉理由不能成立，原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1375元，由上诉人赵玉华负担。本判决为终审判决。审判长 朴仁杰审判员 全智光审判员 刘晓娟二〇一四年七月十四日书记员 杨明达 搜索“”