（2014）梧民一终字第106号
裁判日期: 2014-07-14
公开日期: 2014-10-17
案件名称
（2014）梧民一终字第106号上诉人李林军、姚永恩因与被上诉人藤县米兰春天房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷民事判决书
法院
广西壮族自治区梧州市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区梧州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李林军,姚永恩,藤县米兰春天房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十二条，第十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广西壮族自治区梧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）梧民一终字第106号上诉人（一审原告）李林军，男，住所地：广西壮族自治区梧州市藤县。上诉人（一审原告）姚永恩，女，住所地：广西壮族自治区梧州市藤县。被上诉人（一审被告）藤县米兰春天房地产开发有限公司。住所地：广西壮族自治区梧州市藤县。上诉人李林军、姚永恩因与被上诉人藤县米兰春天房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服藤县人民法院（2013）藤民初字第738号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年3月3日受理后，依法组成合议庭，并于2014年5月8日公开开庭审理了本案。上诉人李林军、姚永恩的共同委托代理人覃彪，被上诉人藤县米兰春天房地产开发有限公司的委托代理人文才到庭参加诉讼。2014年5月9日、6月17日，上诉人李林军、姚永恩和被上诉人米兰公司均申请庭外和解，期限各一个月，本院予以照准。本案现已审理终结。一审法院经审理后查明：2012年4月14日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定两原告购买被告位于藤县藤州镇河东广场东侧B1地块米兰春天楼盘B1单元302房，合同还约定双方的权利、义务、违约责任、保修责任等。该商品房面积88.49平方米，每平方米单价为3606.40元，总金额319130元。合同约定2012年6月30日前，出卖人应当将经验收合格的商品房交付原告使用。原告向被告支付了购房款；2012年8月7日，被告向原告交付房屋，原告在《房（铺）交接书》上签名。收房后，原告认为房屋存在质量问题，会同小区的部分购房户在藤县住房和城乡建设局主持下与被告协商，确定委托广西壮族自治区建筑工程质量检测中心对藤县米兰春天商住楼进行工程质量检测。2012年12月12日，广西壮族自治区建筑工程质量检测中心作出的《工程质量检测报告》结论：1、该工程1#楼、2#楼可检测区域主体结构填充墙、梁、柱构件无明显变形、倾斜，未发现因基础不均匀下沉而导致的填充墙、梁、柱构件开裂、变形现象和缺陷，柱构件和填充墙构件无明显歪闪，梁构件无明显下挠变形现象。现场可检测区域未发现填充墙、梁、柱构件存在严重危及结构安全的明显开裂和缺陷。2、该工程主体结构垂直度的测量结果表明，垂直度偏差均未超出《混凝土结构工程施工质量验收规范》规定的允许偏差。3、该工程所抽检的8个楼板构件砼抗压强度推定值均满足设计要求、部分楼板厚度负偏差不满足设计要求、板底钢筋间距基本符合设计要求、部分楼板构件负筋间距不满足设计要求、部分楼板构件负筋保护层厚度不满足设计要求，建议委托原设计单位根据本次检测结果对存在开裂现象的楼板进行复核验算，并提出相应处理意见。被告根据《工程质量检测报告》的建议委托北京世纪千府国际工程设计有限公司，对存在开裂的楼板进行复核验算并提出相应处理意见。2013年1月19日，北京世纪千府国际工程设计有限公司经复核验算得出的计算结论为：《工程质量检测报告》显示的裂缝宽度，经验算，能够满足结构安全和使用安全，同时该公司还提出了相应处理意见。2012年12月22日，施工单位江苏省华建建设股份有限公司将该小区商住房裂缝质量缺陷处理工程发包给湖南神舟防水有限公司，由湖南神舟防水有限公司对藤县米兰春天商住房楼板裂缝按设计方案进行处理。2013年6月25日，施工单位江苏省华建建设股份有限公司、监理单位广西藤县天威建设工程监理有限公司和被告对楼板裂缝处理进行了合格验收。2013年5月27日，两原告以被告不按设计图纸施工，偷工减料，造成其所购买的房子存在严重质量缺陷，侵害了原告的合法利益为由，向本院提起诉讼，请求法院：1、判令被告对广西壮族自治区建筑工程质量检测中心桂建质检（检二）（2012）第1688号《工程质量检测报告》中认定的房屋质量缺陷进行修复并经有资质的检测验收机构验收合格。2、判令被告在房屋正常合理使用寿命期限内对下列项目承担无偿保修义务：（1）房屋的屋面防水；（2）墙面、厨房的卫生间地面渗漏；（3）地面空鼓、开裂、大面积起沙；（4）管道渗漏、管道堵塞。3、判令被告赔偿两原告自《商品房买卖合同》约定的交房之日起至被告修复质量缺陷并经验收合格之日止每月1769.80元的租金损失（计至2013年3月30日租金损失为15928.20元）。4、判令被告赔偿两原告房屋质量缺陷损失53094元。5、本案诉讼费用由被告承担。另查明，2012年8月22日，施工单位江苏省华建建设股份有限公司、勘察单位梧州市城乡建设规划设计院、设计单位北京世纪千府国际工程设计有限公司、监理单位广西藤县天威建设工程监理有限公司、建设单位藤县米兰春天房地产开发有限公司组成验收小组，对藤县米兰春天商住楼进行竣工验收，并作出《建设工程质量竣工验收意见书》，综合评定藤县米兰春天商住楼为合格工程。在审理过程中，原告于2013年6月29日提出房屋质量缺陷损失鉴定申请，要求对其所购买的商品房因房屋质量缺陷造成的损失进行司法鉴定。2013年9月27日，梧州市中级人民法院作出《关于司法评估请示的复函》，认为该系列案根据现有材料不符合进行房屋质量缺陷损失评估的要求。2013年7月26日，本院对讼争的房屋进行现场勘验，该房屋已装修入住，未发现原告反映的质量问题（详见勘验笔录及勘验照片）。一审法院经审理认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，该合同合法有效，双方应按约定履行合同的权利和义务。原告交清购房款，被告将商品房及房屋钥匙交付给原告，原告在房屋接收书上签名。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十三条规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。故应视为房屋已交付给原告，双方均履行完各自义务。广西壮族自治区建筑工程质量检测中心作出的《工程质量检测报告》是对藤县米兰春天商住楼1#楼、2#楼房屋进行整体检测，被告根据《工程质量检测报告》建议，委托原工程设计单位北京世纪千府国际工程设计有限公司对楼板局部厚度未达到设计要求，进行复核验算，结论为：《工程质量检测报告》显示的裂缝宽度，能够满足结构安全和使用安全。原告诉讼请求中所提出的房屋质量问题不具体，应以本院现场勘验为准。现场勘验记载到原告购买的米兰春天楼盘B1单元302房已装修入住，未发现原告所反映的质量问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”因原告的房屋已装修入住，现场勘验时未发现原告所反映的质量问题，故原告要求被告对房屋质量缺陷进行修复的诉讼请求，本院不予支持。原告第二项诉讼请求的保修范围，属于双方签订的《商品房买卖合同》中的附件《住宅质量保证书》的保修项目，应按合同约定处理。对于商品房的保修项目及其保修年限，法律上有明确规定，原告提出在房屋正常合理使用寿命期限内由被告承担无偿保修义务的请求于法无据，本院不予支持。原告第三项诉讼请求是要求被告赔偿原告自《商品房买卖合同》约定的交房之日起至被告修复质量缺陷并经验收合格之日止每月1769.80元的租金损失。对此，由于双方签订的《商品房买卖合同》已经明确的违约责任中，并未涉及到租金损失，原告也没有举证证实其确因被告原因致使其租房而产生租金，故对此项请求，本院不予支持。原告第四项诉讼请求要求被告赔偿房屋质量缺陷损失53094元。对此，本院认为，根据相关机构的验收结果及鉴定意见，并结合本院的现场勘验结果综合分析，原告购买的商品房质量问题应符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定的情形。根据该条该款规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。被告在本案中应承担的是修复或支付修复费用的义务，对该项义务，被告在庭审中亦表示愿意承担，故本案不存在修复费用的损失问题。而原告提出赔偿房屋质量缺陷损失的请求，并没有明确的法律规定作为依据，而且原告并没有证据证明其受到该项损失。同时，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。为此，原告此项请求与第三项诉讼请求一样，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百三十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十二条、第十三条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决：一、驳回原告李林军、姚永恩要求被告藤县米兰春天房地产开发有限公司赔偿租金损失15928.20元和房屋质量缺陷损失53094元的诉讼请求；二、驳回原告李林军、姚永恩的其他诉讼请求。案件受理费1626元（原告已预交），由原告李林军、姚永恩负担。上诉人李林军、姚永恩不服一审判决，上诉称：一、一审认定事实不清。根据广西壮族自治区建筑工程质量检测中心作出的《工程质量检测报告》，可知上诉人房屋存在的裂缝、渗漏是因房屋质量缺陷所致，并影响了上诉人的正常居住。被上诉人称米兰春天商住楼为合格工程，提供的《建设工程质量竣工验收意见书》是2012年8月22日作出的，而认定房屋存在质量问题的《工程质量检测报告》是2012年12月12日作出的，足以证明米兰春天商住楼是不合格工程。一审法院到现场勘验的人员没有相应的建筑工程质量检测资质和相关检测设备，勘验记录不能客观地反映房屋质量缺陷，应当以《工程质量检测报告》为准。即使被上诉人对房屋缺陷进行修复，应由双方认可的具有相应资质的验收机构验收是否修复合格，而不是由被上诉人单方认定是否合格。上诉人依购房合同履行了所有义务，被上诉人未依合同约定的质量和时间交付房屋，一审认定“故应视为房屋已交付原告，双方均履行完毕各自义务”，显然不当。二、一审程序违法。上诉人于2013年6月29日向一审法院申请房屋质量缺陷损失的司法鉴定，一直没有答复，直至开庭时审判长仅口头告知现有材料不符合鉴定要求，且不释明相关情况，违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条、第二十六条的规定，剥夺了上诉人的诉讼权利。三、一审驳回上诉人的诉讼请求错误。上诉人的房屋存在质量问题，上诉人依据《合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百五十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、第十七条、《建筑法》第八十条的规定，提出的诉请合法有据，一审不予支持错误。综上所述，一审认定事实不清，程序违法，请求二审撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求。被上诉人藤县米兰春天房地产开发有限公司辩称：一、一审认定事实清楚。广西壮族自治区建筑工程质量检测中心作出的《工程质量检测报告》，结论是房屋主体合格，并对房屋出现的表象质量问题进行分析及提出解决方案。为此，被上诉人根据该报告制订了修复方案，维修了有质量问题的房屋，并由被上诉人、施工单位、监理单位共同对修复的房屋验收。二、上诉人诉请赔偿损失缺乏法律依据。双方签订的《商品房买卖合同》第十六条的保修责任条款约定：“在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由买受人承担”，被上诉人负责保修，不存在经济赔偿。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定的是逾期交付房屋的违约金数额或损失赔偿金数额计算方法，被上诉人不存在逾期交房情形，上诉人依该条规定主张赔偿不当。《商品房买卖合同》没有关于租金损失的条款，且买房用途并不必然用于出租，即便上诉人出租房屋，也与被上诉人无关。综上所述，上诉人的上诉请求没有事实、法律依据，请求二审驳回上诉，维持原判。本院查明：一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为：上诉人李林军、姚永恩与被上诉人藤县米兰春天房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同合法有效。被上诉人藤县米兰春天房地产开发有限公司与上诉人李林军、姚永恩办妥房屋交接手续后，包括上诉人李林军、姚永恩在内的部分业主认为房屋存在质量问题，与被上诉人藤县米兰春天房地产开发有限公司发生纠纷，经藤县住房和城乡建设局从中协调，双方共同委托广西壮族自治区建筑工程质量检测中心进行工程质量鉴定，该中心对藤县米兰春天商住楼1#楼、2#楼房屋进行整体检测后，作出的《工程质量检测报告》结论是房屋主体结构合格和部分房屋确实存在一定质量问题，并建议委托原设计单位根据本次检测结果对存在开裂现象的楼板进行复核验算后，提出相应处理意见。被上诉人藤县米兰春天房地产开发有限公司根据《工程质量检测报告》的意见委托原设计单位北京世纪千府国际工程设计有限公司进行复核验算，结论：《工程质量检测报告》显示的裂缝宽度，经验算，能够满足结构安全和使用安全。上诉人李林军、姚永恩收房后，对房屋装修并已入住，其称房屋存在质量问题，未能提供质量瑕疵的具体证据，经现场勘验亦未发现有质量瑕疵。上述事实证明涉案房屋不存在主体结构质量不合格或者其他质量问题严重影响其正常居住使用，上诉人李林军、姚永恩诉请被上诉人藤县米兰春天房地产开发有限公司赔偿损失，明显不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条的规定，本院不予支持。上诉人李林军、姚永恩诉请被上诉人藤县米兰春天房地产开发有限公司在房屋正常合理使用寿命期限内承担无偿保修义务，因不符合合同约定或法律规定的房屋保修事项，本院不予支持。综上所述，上诉人李林军、姚永恩的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院予以驳回。一审判决并无不当之处，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1626元，由上诉人李林军、姚永恩负担。本判决为终审判决。审 判 长 何观全审 判 员 王益民代理审判员 莫 芮二〇一四年七月十四日书 记 员 薛 华 微信公众号“”