（2014）佛城法民一初字第801号

裁判日期: 2014-07-14

公开日期: 2014-10-29

案件名称

黄玲与佛山信捷房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

佛山市禅城区人民法院

所属地区

佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

黄玲,佛山信捷房地产有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

广东省佛山市禅城区人民法院民事判决书（2014）佛城法民一初字第801号原告黄玲，女，汉族，1970年2月9日出生，身份证住所：广东省广宁县排沙镇排沙社区居委会宿舍。委托代理人张天祥，广东天伦（佛山）律师事务所律师。被告佛山信捷房地产有限公司，住所地。注册号440600400002370。法定代表人周安桥。委托代理人黄国潮，男，汉族，1986年8月4日出生，住广东省佛山市南海区。原告黄玲诉被告佛山信捷房地产有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月24日立案受理后，依法由审判员田媛适用小额诉讼程序独任审判。后本院裁定本案转为简易程序继续审理，由审判员谢燕贞独任审判，并于同年7月9日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张天祥，被告的委托代理人黄国潮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：20××0年××月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定购买被告开发的禅城区魁奇二路××39号2座2902房。合同第三条约定房屋建筑面积，套内建筑面积，公共部位与公用房屋分摊建筑面积，合同还约定了面积确认及面积差异处理的条款。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。但是，被告交付的房屋实际建筑面积和公摊面积比约定减少。原告认为：被告向原告交付共有分摊面积少于合同约定面积的涉案商品房的违约行为导致原告多交付房款。被告应当依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条和广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》第8条的规定向原告返还价款；被告应返还的价款=总房价÷合同约定面积×减少面积：在套内面积增加，总建筑面积减少的情况下，原告根据与被告签订的面积补差协议补交的购房款，被告亦应予以返还。原告请求法院判令：××、被告退还佛山市禅城区魁奇二路××39号2座2902房的差价款9668.83元；2、被告支付本案全部诉讼费用。被告辩称：首先，原告没有任何证据证明涉案商品房因公摊面积减少客观上造成商品房价值贬损及其经济损失，也无任何证据证明其损失的具体金额。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”双方签订的《商品房买卖合同》已明确约定了商品房计价面积及在计价面积与产权登记面积有差异时的处理办法，并不存在对房屋面积误差没有合同约定或约定不明确的情形。《商品房买卖合同》第五条约定：“商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按照以下原则处理……”《商品房买卖合同》虽然没有明确约定公摊面积差异补偿问题，但根据约定，应理解为双方仅就合同约定套内面积与套内产权登记面积的差异进行补偿，对公摊面积差异不应作任何补偿，进而，��公摊面积差异造成登记建筑面积发生差异不应作任何补偿。最后，双方签订的《商品房买卖合同》为政府的示范合同版本，根据该版本，按套出售，仅选择套内建筑面积计算房价并处理面积差异，除此之外，无其他选项可选择。该示范合同版本关于计价方式与面积差异处理办法曾经出现过不同规定，即曾规定以建筑面积计价和处理面积差异。因为套内面积才是购房者实际使用到的面积，后出于公平原则和保护购房者的原因合同条款修改为按套内面积计价并处理面积差异问题。由此可见按套内面积计价并处理面积差异问题是行政单位经过反复实践后确认的有利于保护购房者的最有效的方式，合情合理具有公信力。综上，为维护被告的合法权益，请求贵院驳回原告的所有诉讼请求。诉讼中，原告提交以下证据：××、原告身份证复印件、被告企业登记信息查询结果各××份。证明原告与被告诉讼主体资格。2、广东省商品房买卖合同及附件××份。证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系。3、购房发票××份。证明原告依约履行合同，向被告付清房款。4、房产证××份。证明被告向原告交付的商品房实测面积比合同约定的面积有所减少，被告应当向原告返还减少面积的价款。5、面积差异协议书××份。原告的面积差异协议书是因为套内面积增加，导致原告向被告补交了增加的面积补差款，补款后，被告向原告更换了购房发票。6、（20××4）佛城法民一初字第290、300号民事判决书各××份。证明此前已有相类似的案件在法院审理，本案也应参照该些案件的处理结果进行审理。在该两份判决书中，被告已履行完毕。7、申请再审提交材料清单××份。证明另案当事人与被告之间的同类型案件因其认定的事实与上述两份判决书有不��的处理结果而申请再审。诉讼中，被告没有提供证据。经庭审质证，原告提供的上述证据，被告对真实性均无异议，本院对真实性均予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：20××0年××月29日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》及附件，由原告向被告购买佛山市禅城区魁奇二路××39号二座2902房，合同主要约定：第三条、……房屋建筑面积共78.××8平方米，其中套内建筑面积59.40平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积××8.78平方米。；第四条、计价方式与价款：该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米××××56××.4元，总金额686747元。第五条、面积确认及面积差异处理：商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登��面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下原则处理：××、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。……双方还对付款方式、违约责任等进行了约定。后原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房面积差异协议书》，内容为：乙方购买甲方位于佛山市禅城区魁奇二路××39号二座2902房，并签署《广东省商品房买卖合同》，合同约定了套内面积59.40平方米，合同金额686747元。现根据佛山市城市规划勘测设计研究院测绘结果表示，房产最终套内面积为59.94平方米。双方按购房合同第六条“面积确认及面积差异处理”的约定：面积误差比绝对值在0.6%以上（不含0.6%）至3%��内（含3%）的，买卖双方按实测计价面积及合同约定的套内单价据实结算，据此计算确认最终房款为692990元，最终房款金额与购房合同金额差额为6243元（正数值为乙方应补交款，负数值为甲方应退款）。双方按约定作出多退少补（如是甲方退款的，由乙方提供业主银行账户，甲方约两个月内退回），乙方凭原购房款的预收款凭证换取由甲方开出销售不动产统一发票。20××3年××2月××0日，被告向原告开具售房款发票，载明涉案房屋建筑面积为78.××8平方米，单价为8864.03元／平方米，金额为692990元。20××4年××月26日，原告取得涉案房屋的房地产权证，登记的房屋建筑面积为77.79平方米，套内建筑面积为59.94平方米。另查明，被告系有限责任公司（台港澳法人独资），经营范围为：从事房地产开发建设、销售、出租及提供相关售后服务等。诉讼中，原告与被告共��确认：签订面积差异协议书后，原告已按该协议书履行完毕，被告确认已收到原告补交的面积差价款6243元。原告提交的售房款发票，是按合同约定进行相应补退之后，涉案房屋最终购房款发票。本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷，原告与被告签订的《商品房买卖合同》（含附件）及《商品房面积差异补充协议》，均是双方真实意思表示，且无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。原、被告双方均应按照上述合同的约定全面善意的履行各自承担的义务。本案争议焦点在于涉案商品房的面积差异应如何处理的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，该合同约定按套内建筑面积计价是当事人的真实意思表示，合法有效。关于面积差异问题，该合同约定“商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下原则处理……”，由于合同约定计价面积为按套内建筑面积计价，因此，在该合同中当事人实际上只对套内建筑面积发生差异时如何处理作出了约定，并没有对公摊面积减少时发生的建筑面积差异如何处理作出约定。对于面积差异发生后的处理问题，本案中，原告签订了《商品房面积差异补充协议》，并已实际履行。而合同附件补充协议中没有明确约定公摊面积差异不作补偿。本院认为，当事人在《商品房买卖合同》中约定案涉商品房按套内建筑面积计价，该计价方式是当事人真实意思表示，应予以支��。而《商品房面积差异补充协议》约定的计价方式亦与《商品房买卖合同》约定的计价方式一致，只是根据套内建筑面积差异的情况对应退房款或应补房款作出约定，并没有对因公摊面积差异而引起的建筑面积差异情况如何处理作出约定。因此，对于因公摊面积减少而引起的建筑面积减少，被告信捷公司应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应��支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”的规定，向原告退还相应房款。就本案而言，对于套内面积增加，而公摊面积减少导致总建筑面积减少的原告，因其已按增加部分套内面积补交了房款，此为当事人基于约定的计价方式而计算出的房款，故被告信捷公司无需再退回，但对于因总建筑面积减少而发生的面积差异，被告信捷公司仍应退回相应房款，具体计算方式为：合同约定总房款÷合同约定建筑面积×实际减少建筑面积（��同约定建筑面积-房产证登记建筑面积）。故被告应向原告退还的房款为3425.83元（686747元÷78.××8平方米×（78.××8平方米-77.79平方米）］。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告佛山信捷房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告黄玲退还房款3425.83元；二、驳回原告黄玲的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取25元，由原告黄玲负担××6元，被��佛山信捷房地产有限公司负担9元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员　　谢燕贞二〇一四年七月十四日书记员　　吴晓蓝附件：引用的法律法规《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的��格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证��加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。来源：