（2014）涵民初字第1580号
裁判日期: 2014-07-14
公开日期: 2014-09-24
案件名称
福建省涵江港涵房地产开发有限公司与严丽明房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
莆田市涵江区人民法院
所属地区
莆田市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
福建省涵江港涵房地产开发有限公司,严丽明
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百零八条，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百二十七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第七十六条
全文
福建省莆田市涵江区人民法院民 事 判 决 书（2014）涵民初字第1580号原告福建省涵江港涵房地产开发有限公司，住所地莆田市涵江区。法定代表人黄凤明，董事长。委托代理人陈建飞、李植（均系特别代理），福建大涵律师事务所律师。被告严丽明，女，1979年8月11日出生，汉族，住所地莆田市涵江区。原告福建省涵江港涵房地产开发有限公司（下称港涵公司）与被告严丽明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月27日立案受理。依法由审判员王洪应适用简易程序公开开庭进行审理。原告港涵公司的委托代理人李植和被告严丽明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2010年4月14日、11月7日，被告因经营茶叶生意需要与原告签订房屋租赁合同各一份，约定原告将其所有的坐落涵江汽车总站南侧的副食品专业批发市场A段三层31＊号店铺（下称合同一）及B段三层B30＊、B30＊、B30＊店铺（下称合同二）出租给被告使用；租赁期限5年，并对租金金额和支付方式及其他权利义务进行了约定。同年11月7日，被告向原告申请打通所承租的合同二共用的墙体，并保证租赁期满后恢复原状。经原告同意，被告拆除了该墙体。被告承租后，对合同一和合同二的租金，分别只支付到2010年10月、2011年5月，之后，被告以各种理由拒付。此外，被告还拖欠原告垫付的水费、电费、水电公摊费和物业费用计27407元（人民币，下同。暂计至2014年2月止）。经原告派员催讨，被告仍不肯偿付。故请求判令：一、解除原、被告分别于2010年4月14日、2010年11月7日签订的《中国·涵江国际商贸城茶叶批发市场房屋租赁合同》（合同编号分别为：2010021、2010065）；二、被告将承租的坐落涵江汽车总站南侧的副食品专业批发市场A段三层31＊店铺交还原告；并支付上述房屋自2010年11月起至实际交还之日止按合同约定标准计算的租金；三、被告将承租的坐落涵江汽车总站南侧的副食品专业批发市场B段三层B30＊、B30＊、B30＊三间店铺的相连墙体砌好，恢复原状，交还原告，并支付该房屋自2011年6月起至实际交还之日止按合同约定标准计算的租金；四、被告偿还给原告垫付的水费、电费、水电公摊费及物业费用计27407元（暂计至2014年2月）。诉讼期间，原告申请撤回要求被告偿还水费、电费、水电公摊费的诉讼请求。被告辩称：一、原、被告双方原来签订二份租赁合同属实，但后来双方又对原合同进行变更，重新签订合同（整个茶叶市场都统一签订），新合同现在原告处；二、被告所有的租金、水电费都交付至2013年2月份，但从2013年3月份开始因被告停在茶叶市场内的车辆被砸，车内的现金及手提电脑被盗未解决，至今尚未向原告交纳租金及水电费等。对尚欠的租金，水电费、水电公摊费等同意按新合同约定的内容支付。在本院审理过程中，原告港涵公司在本院指定的举证期限内对其主张提供以下证据：1、原告的营业执照副本一份。欲证明：原告的诉讼主体适格；2、国有土地使用证、建设工程规划许可证各一份。欲证明：讼争房屋归原告所有；3、中国·涵江国际商贸城茶叶批发市场房屋租赁合同、补充协议各二份，身份证、保证书各一份。欲证明：2010年4月14日、11月7日，被告分别与原告签订《中国·涵江国际商贸城茶叶批发市场房屋租赁合同》各一份，租赁使用原告所有的坐落涵江汽车总站南侧的副食品专业批发市场A段三层31＊号店铺及B段三层B30＊、B30＊、B30＊店铺。上述合同还分别对租金、租期及权利义务等进行了约定。同年11月7日，被告向原告申请打通B30＊、B30＊、B30＊三间店铺共用的墙体，并保证租赁合同期满后，恢复原状；4、福建汇鑫商业运营管理有限公司证明一份。欲证明：物业公司按照原告的要求，从2011年9月起至今向被告催讨租金、水费、电费、水电公摊费及物业费用，但均未果；5、欠费明细汇总及欠费明细表各一份。欲证明：被告拖欠的租金、水费、电费、水电公摊费及物业费用共计147997元，其中水费、电费、水电公摊费及物业费用计至2014年2月为27407元的事实；6、莆田市涵江区自来水公司证明、福建省电力有限公司莆田电业局电费发票七份、水表现场照片三张及电表现场照片二张。欲证明：被告拖欠的水费、电费及水电公摊费用已由原告分别向自来水公司、电业局代交的事实；7、讼争店铺现场照片二张。欲证明：讼争店铺系由被告使用的事实。对原告提供的上述证据，被告质证认为：对证据1、2的真实性、合法性均无异议，但房产是否属于被告的不清楚，被告没有提供房产证；对证据3真实性，合法性，关联性均无异议；对证据4，被告从2013年3月份起才未向原告支付租金、水费、电费、水电公摊费及物业费用；对证据5，认为明细表有出入，被告实际只欠原告2万多元；对证据6、7，认为看不懂。本院审查认为，原告提供的上述证据1、2、3、7均真实、合法，能证明原告的诉讼主张，均予以采信。原告提供的证据4、5、6，因其撤回要求被告偿还水费、电费、水电公摊费的诉讼请求，本院不予审查。被告严丽明在本院指定的举证期限内和限定的举证期限内均未提供证据。根据双方诉辩情况，并征求到庭双方当事人意见，归纳本案争议焦点如下：原、被告双方签订的房屋租赁合同应否予以解除？围绕上述争议焦点，本院分析认定如下：原告认为，被告拖欠原告的租金及水电等费用逾期二个月以上，依照合同第三条的约定，原告有权解除合同。被告认为，原、被告双方原签订的合同已进行变更，重新签订合同，应按新签订的合同履行。本院认为，按照合同一和合同二的约定，被告应在每月的5日前向原告交清当月的租金及当月的水电和物业管理费等费用，逾期支付超过2个月，则原告有权解除合同或终止合同。被告对合同一和合同二的租金，分别自2010年11月、2011年6月起至今没有按双方所签订的上述合同约定的时间支付当月租金。被告抗辩主张租金交至2013年2月、双方已签订新的合同、应按新签订的合同履行，但未能提供相关证据予以证实，且原告也予以否认，故被告应承担举证不能的法律后果。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。被告分别自2010年11月、2011年6月起没有正当理由未按照双方签订的上述合同约定的期限支付租金，已构成根本性违约，应负迟延履行的违约责任。故原告请求解除合同，于法有据，予以支持。经庭审举证、质证、认证，本院认定本案事实如下：2010年4月14日，原、被告签订合同一，约定原告将其所有的坐落涵江汽车总站南侧的副食品专业批发市场A段三层31＊号店铺，建筑面积48平方米出租给被告使用；租赁期限5年，自2010年5月1日起至2015年5月1日止；租金分别为：第一年的每间的前6个月免租金，后6个月每月租金500元，第二年每间每月租金800元，第三年每间每月租金920元，第四年每间每月租金1060元，第五年每间每月租金1220元；被告应在每月的5日之前将当月的租金及水电、物业管理等费用支付给原告。如逾期超过2个月，原告有权解除或终止合同。同日，原、被告又签订《补充协议》一份，约定卫生、治安、日常维修等总费用按每月每平方米2元收取。2010年11月7日，原、被告又签订合同二，约定原告将其所有的坐落涵江汽车总站南侧的副食品专业批发市场B段三层B30＊、B30＊、B30＊店铺，建筑面积144平方米出租给被告使用；租赁期限5年，自2010年11月1日起至2015年10月31日止；租金分别为：第一年的每间的前3个月免租金，后9个月每月租金1500元，第二年每间每月租金2400元，第三年每间每月租金2760元，第四年每间每月租金3174元，第五年每间每月租金3650元；被告应在每月的5日之前将当月的租金及水电、物业管理等费用支付给原告。如逾期超过2个月，原告有权解除或终止合同。同日，原、被告又签订一份与2010年11月7日《补充协议》基本内容相同的《补充协议》。同时，被告向原告出具《保证书》一份，要求打通B30＊、B30＊、B30＊三间店铺共用的墙体，租赁合同期满后，保证恢复原状。原告同意被告打通B30＊、B30＊、B30＊三间店铺共用的墙体。二份合同签订后，原告依约将上述房屋交付被告使用，被告打通B30＊、B30＊、B30＊三间店铺共用的墙体进行经营。但被告自2010年11月、2011年6月起分别未按合同一、合同二约定的期限支付租金。被告自2012年7月起没有按约支付物业费用，其中：合同一的物业费用自2012年7月至2014年2月共20个月，其物业费用为20月×48㎡×2元／㎡月=1920元；合同二的物业费用自2012年7月至2014年2月共20个月，其物业费用为20月×144㎡×2元／㎡月=5760元，计7680元，致诉讼。综上所述，本院认为，原、被告签订的上述合同一、合同二及《补充协议》，主体资格合法，双方意思表示真实，内容没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的。双方均应按照约定履行各自的权利义务。租赁期间，被告对合同一、合同二分别自2010年11月起、2011年6月起没有正当理由未按合同约定的期限及金额向原告支付每月租金及自2012年7月起的物业费用，已构成违约。据此，原、被告约定解除合同的条件已成就，原告按照合同约定行使解除权，符合民事法律行为的生效要件，予以支持。租赁合同解除后，被告依法应将合同一、合同二约定承租的房屋腾退后归还给原告，并对三间店铺共用的墙体应恢复原状；对上述租赁物占用期间应按合同约定的租金向原告支付占用费。原告要求被告返还上述租赁物并支付拖欠的租金及物业费用，于法有据，本院均予以支持。原告撤回要求被告偿还水费、电费、水电公摊费的诉讼请求，没有违反法律规定，予以照准。被告抗辩主张应按新合同履行及所有的租金、物业费用等已支付至2013年2月份，从2013年3月份开始因失盗的财物未解决，而拖欠原告的租金及物业费用，但被告对其上述抗辩主张未能提供相关证据予以证实，且原告也予以否认，故被告应承担举证不能的法律后果，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下：一、解除原告福建省涵江港涵房地产开发有限公司与被告严丽明分别于二〇一〇年四月十四日、二〇一〇年十一月七日签订的《中国·涵江国际商贸城茶叶批发市场房屋租赁合同》（合同编号分别为：2010021、2010065）；二、被告严丽明应在本判决生效之日起五日内将承租的坐落涵江汽车总站南侧的副食品专业批发市场A段三层31＊店铺腾空交还原告福建省涵江港涵房地产开发有限公司，并支付上述房屋自二〇一〇年十一月起至实际交还之日止按上述合同（合同编号分别为2010021）约定标准计算的租金（含解除后店铺占用使用费）；三、被告严丽明应在本判决生效之日起五日内将承租的坐落涵江汽车总站南侧的副食品专业批发市场B段三层B30＊、B30＊、B30＊三间店铺共用的墙体砌好，恢复原状，腾空交还原告福建省涵江港涵房地产开发有限公司，并支付该房屋自二〇一一年六月起至实际交还之日止按上述合同（合同编号分别为2010065）约定标准计算的租金（含解除后店铺占用使用费）；四、被告严丽明应在本判决生效之日起五日内偿付给原告福建省涵江港涵房地产开发有限公司物业费用计人民币七千六百八十元。如果未按上述判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币3260元，减半收取人民币1630元，由原告福建省涵江港涵房地产开发有限公司负担人民币150元，被告严丽明负担人民币1480元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审判员 王洪应二〇一四年七月十四日书记员 詹云卿附：本案相关的法律法规及申请执行提示：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。