（2014）沈中民二终字第1465号
裁判日期: 2014-07-14
公开日期: 2014-08-19
案件名称
上诉人田素香与被上诉人辽宁建宇房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
田素香,辽宁建宇房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沈中民二终字第1465号上诉人（原审原告）：田素香，女，1939年8月25日出生，汉族，无职业，现住址沈阳市铁西区。被上诉人（原审被告）：辽宁建宇房地产开发有限公司，住所地沈阳市铁西区飞翔路8号。法定代表人：吕忠瑛，该公司总经理。委托代理人：李迪，男，1982年1月8日出生，汉族，该公司法律顾问。上诉人田素香与被上诉人辽宁建宇房地产开发有限公司（以下简称“建宇公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2013）年沈铁西民二初字第7471号民事判决，依法向本院提起上诉。本院于2014年7月3日受理后，依法组成由代理审判员刘冬担任审判长，代理审判员郑竹玉、代理审判员相蒙（主审）参与评议的合议庭，于2014年7月10日公开开庭对本案进行了审理。上诉人田素香、被上诉人建宇公司委托代理人李迪均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院经审理查明，原、被告于2008年9月3日签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买被告开发的座落于沈阳市铁西区飞翔路8-6号2-15-1“惠盛苑”小区商品房一套。合同第十五条约定被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告责任致使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01℅向买受人支付违约金。合同签订后，原告将全部房款433，055元付清，被告向原告交付房屋。现涉诉房屋未取得房屋所有权初始登记证明。原审原告田素香诉讼请求为，1、被告为原告立即办理房产证；2、被告向原告支付逾期办证违约金；3、被告承担本案诉讼费用。原审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，未违反相关法律、法规的规定，系有效合同。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。原、被告在合同中约定，被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。如因被告责任致使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01℅向买受人支付违约金。根据合同第十五条约定，被告逾期办理产权登记备案等手续，属履行合同义务不符合约定，应当承担违约责任。违约金按照双方合同约定计算。关于原告主张约定的违约金低于实际损失，要求增加违约金的问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。因原告未能举证证明被告逾期将办理权属登记的资料报产权登记机关备案给其造成了损失及损失的数额，故对该主张本院不予采纳。关于被告辩称逾期办证不是开发商的原因，是由于多种原因造成的，责任不在被告。因被告未提供证据予以证明，且基于合同相对性的原则，被告的此项抗辩主张不能免除其作为商品房买卖合同出卖方的义务，故对被告的该项抗辩主张，本院不予采纳。关于原告要求被告办理房产证的诉讼请求。被告并非办证机关，被告需履行的是协助办证义务，因该房屋尚未取得房屋所有权初始登记证明，尚不具备办证条件，故对该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，原审判决：一、被告辽宁建宇房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告逾期办理房屋权属登记备案违约金人民币43元（433，055元×0.01％）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费590元，经本院减免收取295元，由被告辽宁建宇房地产开发有限公司承担。宣判后，田素香不服，上诉至本院。上诉请求：请求撤销原审民事判决，支持我原审诉讼请求。上诉理由：合同约定为格式合同，明显不公平，按照商品房买卖合同司法解释规定，损失难以确定的，可以按照银行同期贷款利率计算，我现在主张应当按照日万分之一计算违约金。被上诉人建宇公司辩称，不同意上诉人的请求，请求维持原判。上诉人无法证明自己实际损失。房屋初始登记还没有办下来，我公司与建筑公司有纠纷，所以暂时办不下来。本院经审理查明的事实与原审基本一致。上述事实，有原、被告的陈述、商品房买卖合同、销售不动产统一发票，物业费收据等证据经原审开庭质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反相关法律、法规的规定，系有效合同。合同双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。上诉人与被上诉人在合同中约定，被上诉人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，现被上诉人未按约定履行备案工作，应当承担违约责任。按照双方约定，如因出卖人责任致使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.01℅向买受人支付违约金。现出卖人同意按照此约定支付违约金，但买受人认为约定的违约金数额过低，请求法院予以提高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”，但上诉人并未提供证据证明实际损失是否存在以及损失数额，也就无法确定违约金是否低于实际损失，故对其要求增加违约金的请求不予支持。对于上诉人提出的按照相关司法解释规定的银行同期贷款利率计算违约金主张，其前提是上诉人必须能够证明损失高于违约金，现上诉人不能够提供相关证据加以证明，故对其该项主张不予支持。原审判决按照双方合同约定标准判定违约金并无不当。关于上诉人提出的办理房产证的请求，由于开发商负有的是协助办证义务，其本身并不能独立办理房产证，由于目前办理房产证的条件尚不具备，因此不能支持上诉人的该项诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费590元，由上诉人田素香承担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 冬代理审判员 郑竹玉代理审判员 相 蒙二〇一四年七月十四日书 记 员 那萌萌本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 微信公众号“”