（2014）朝民初字第17952号
裁判日期: 2014-07-14
公开日期: 2015-05-04
案件名称
北京城启天鹅湾物业服务有限公司与李xx物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京城启天鹅湾物业服务有限公司,李ｘｘ
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）朝民初字第17952号原告北京城启天鹅湾物业服务有限公司，住所地北京市朝阳区雅成三里5号楼底商206室。法定代表人陈继敏，执行董事。委托代理人刘秋菊，女，1973年9月25日出生。委托代理人郎敬禹，男，1983年5月23日出生。被告李xx，男，1973年5月19日出生。委托代理人姚x，女，1973年6月20日出生。原告北京城启天鹅湾物业服务有限公司（以下称原告）与被告李xx（以下称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员付艳独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘秋菊、郎敬禹、被告委托代理人姚x到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2007年9月29日，被告与我公司签订了《前期物业管理服务合同》（下称服务合同）。服务合同中约定，被告购买房屋的建筑面积为86.83平方米，物业服务费用标准为3.9元／平方米／月，物业费收费时间为每年在与《服务合同》签订日期前15日，向我公司一次性交纳12个月的物业服务费；乙方违反协议，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按欠费金额千分之三／日向乙方收取违约金。被告未按时交纳2011年11月3日至2014年11月3日的物业费及生活垃圾费，对被告所欠费用，我公司催促多次未果，现诉至法院，要求被告支付2011年11月3日至2014年11月3日的物业费12190.92元及违约金8277.63元，2011年11月3日至2014年11月3日的生活垃圾清运费90元。被告辩称，只同意交纳部分物业费。根据双方签订的《服务合同》，房屋外立面应当整洁，无私搭乱建现象，但现在房屋外立面破损起皮，还有私搭架子长达两年之久。单元门前草地没有，栽的树也没有了，没有达到绿化的要求。小区垃圾箱周围有脏水、宠物屎尿印迹。电梯经常长时间修不好，影响业主生活。原告没有公布收支账目，并占用公共电梯区域张贴广告。大堂管家经常不在岗，无人值守。小区道路上地砖损坏，下雨还会产生积水。原告还曾暴力催交物业费，恐吓成立业委会的业主。经审理查明：原、被告于2007年9月29日签订《前期物业管理服务合同》，原告为甲方，被告为乙方，合同约定：甲方为北京天鹅湾名苑的物业管理企业，乙方指房屋所有权人，乙方购买的房屋为北京市朝阳区某房屋，建筑面积为86.83㎡；首期物业服务费自开发商发放的“入住通知书”约定的日期开始计算，由乙方在入住时向甲方交纳12个月的物业管理服务费用；首期之后的物业管理费每一个季度收取一次，由乙方在每季度首月5日前向甲方交纳本季度的物业管理服务费；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天按欠费金额的千分之三向乙方收取违约金。另，原告提交《京价（收）字（1999）第253号关于调整委托清运垃圾托运费及垃圾消纳场管理费收费标准的通知》，欲证明其代环卫部门向被告收取生活垃圾清运费，生活垃圾清运费每户每年30元。现原告起诉要求被告支付2011年11月3日至2014年11月3日的物业服务费及违约金和生活垃圾费。庭审中被告称，房屋外立面破损起皮，私搭架子长达两年之久；单元门前草地没有，栽的树也没有了，没有达到绿化的要求；小区垃圾箱周围有脏水、宠物屎尿印迹；电梯经常长时间修不好，影响业主生活；原告没有公布收支账目，并占用公共电梯区域张贴广告；大堂管家经常不在岗，无人值守；小区道路上地砖损坏，下雨还会产生积水；原告还曾暴力催交物业费，恐吓成立业委会的业主。就上述情况，被告提交照片、视频光盘予以证明。原告称外立墙面和架子是盖房时留下的，原告没有能力维修，如果维修需使用公共维修基金，而且需要经过80%业主同意，架子是为了防止悬冰坠落砸伤业主搭建；树和草皮已经补栽；垃圾和宠物粪便问题可能存在，但会及时清理；被告所在楼宇电梯确实大修过，但现在已经能够使用了；物业收支账目每年会在南北区公告栏公布，且被告可以从建委网站进行查询，电梯的广告有公益的，有收费的，收费的也已经用于小区物业管理了；大堂经理由于需要进行入户服务，不是一直在大堂值班；地砖已经全部维修完毕；将催费通知单粘贴在业主门上的行为确实存在。上述事实，有《前期物业管理服务合同》、通知、照片、及原、被告当庭陈述等在案佐证。本院认为：本案原、被告双方签订的前期物业管理服务合同属有效合同，双方均应严格依约履行。按照合同约定，原告为被告提供了物业管理服务，被告即应向原告支付物业费。被告称其不同意交纳全部物业费的主要原因系原告物业服务存在问题。根据本案查明的案件事实，可以证明原告在履行服务合同过程中确有不完全履行物业服务合同约定义务的行为，但不足以构成被告不交纳物业费的理由。物业公司与小区业主之间存在着相互依存的关系，物业公司提供良好服务的前提是有充足的经费。故被告应按照合同约定向原告交纳物业费，但具体数额本院将予以酌减。关于违约金，本院认为物业公司在物业管理中，亦应尽职尽责，不断提高其服务质量，完善细节，鉴于其服务中确有瑕疵，其要求违约金本院不予支持。关于生活垃圾费，天鹅湾物业仅是代环卫部门向被告收取，与其服务合同中约定的内容不冲突，对此本院予以支持。另，本院希望原告通过不断提升其物业服务水平和质量，完善物业管理服务中的细节，以充分获取所服务小区业主的理解和配合。同时亦希望被告能及时交纳物业管理费，以保证小区物业的正常运转。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、被告李xx于本判决生效后七日内给付原告北京城启天鹅湾物业服务有限公司二○一一年十一月三日至二○一四年十一月三日的物业费一万一千五百元；二、被告李xx于本判决生效后七日内给付原告北京城启天鹅湾物业服务有限公司二○一一年十一月三日至二○一四年十一月三日的生活垃圾清运费九十元；三、驳回原告北京城启天鹅湾物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费157元，由原告北京城启天鹅湾物业服务有限公司负担87元，由被告李xx负担70元（原告北京城启天鹅湾物业服务有限公司已交纳，被告李xx于本判决生效后七日内给付原告北京城启天鹅湾物业服务有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 付艳二〇一四年七月十四日书记员 赵靓 微信公众号“”