（2014）新民初字第00994号
裁判日期: 2014-07-11
公开日期: 2014-09-30
案件名称
原告马明月与被告江苏佳乐有限公司房屋租赁合同纠纷民事判决书
法院
新沂市人民法院
所属地区
新沂市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
马明月,江苏佳乐有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条，第三百九十三条，第四百零四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书（2014）新民初字第00994号原告马明月。委托代理人赵长明，江苏王军律师事务所律师。被告江苏佳乐有限公司，住所地新沂市建业路锦绣华庭28号楼402室。法定代表人朱友法，该公司董事长。委托代理人马从志，江苏铸石律师事务所律师。原告马明月与被告江苏佳乐有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月31日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭于2014年5月13日公开开庭进行了审理。原告马明月的委托代理人赵长明，被告江苏佳乐有限公司的委托代理人马从志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马明月诉称：2007年，原告从被告处购买新沂市锦绣广场购物中心（以下简称锦绣广场）产权式商铺12.80㎡，同时与新沂市锦绣购物中心有限公司（以下简称锦绣公司）签订《锦绣广场营业房租赁协议书》，约定锦绣公司租用原告商铺五年，并自签订购房合同之日起三日内一次性支付2007年12月31日至2010年12月31日三年租金46194元；2011年1月8日前支付2011年1月1日至2012年1月1日租金17323元；2012年1月8日前支付第五年租金19247元。锦绣公司系被告控股子公司，2010年7月13日，被告向原告发出要约，主要内容为：欲将锦绣广场购物中心商铺整体出租给新沂市华联超市有限公司（以下简称华联超市），期限至2022年5月31日，保证在此期限内，原租赁合同继续执行，原合同期满，租金收益前五年达到初始购房价的10%，剩余期限每年达到初始购房价的11%，租金每年支付一次。被告发出的要约内容明确，原告接到书面要约作出承诺后，双方之间的租赁合同成立。之后，被告已按照要约内容实际履行三年，并于每年年初向原告支付当年租金，但2014年支付时间已过，被告一直拖欠未付。另，本案系被告从原告处租赁商铺后转租华联超市，原告与华联超市之间不存在租赁合同关系。根据被告与华联超市签订的租赁合同，每年租金约为398元／㎡，而被告按每年740／㎡支付原告租金。为此，请求被告支付2014年度租金19403.9元；诉讼费用由被告负担。被告江苏佳乐有限公司辩称：原、被告均系锦绣广场产权式商铺业主，其中14000㎡左右归被告所有，3000㎡归原告等200余户业主所有。原告在购房时与锦绣公司签订五年返租协议，租赁期限自2007年12月31日至2012年12月31日止。锦绣广场因系产权式商铺，无法单独出租，而207户业主未成立业主委员会，沟通比较困难。2010年，华联超市欲整体租赁锦绣广场商铺，被告作为该购物中心面积最大业主，为了促成租赁，牺牲自己的部分租金利益，要求其他业主给予授权以便与华联超市签订长期租赁合同。当时大部分业主同意授权，部分业主抱着试试看的态度一直到返租期满仍未授权。2013年1月份，因部分业主与锦绣公司五年返租合同期届满，且未对被告的代理行为予以追认，要求收回各自商铺，导致华联超市因无法正常经营而解除其与被告签订的租赁合同。2013年11月份，华联超市退场后，被告通知原告接收商铺，该商铺现归原告所有、使用及对外出租。综上，原、被告之间系委托代理关系，而非租赁关系，原告请求被告支付租金无事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。庭审中，原告提交以下证据证明其主张：1、2007年，原告与锦绣公司签订的《锦绣广场营业房租赁协议书》，证明租赁期限自2007年12月31日起至2012年12月31日止。2、江苏佳乐有限公司书面通知一份，证明原告与被告签订商铺租赁合同，租期至2022年5月31日止。3、购房发票复印件一份，证明商铺购买价格。被告提交以下证据证明其主张：1、王仕伟等业主书面意见一份，要求租赁期限3年，年租金为购房价格的15%。2、《解除合同通知书》一张，证明华联超市于2013年5月24日通知被告，解除双方签订的租赁合同。3、（2013）新民初字第3519号民事判决书一份，证明2013年11月9日法院判决解除被告与华联超市于2010年4月28日签订的《场地租赁合同》。4、被告于2013年11月28日发出的告知函及邮寄费票据各一张，证明被告已告知原告接收房产。经庭审质证，被告对原告提交的上述证据的真实性、合法性不持异议，但认为通知不能证明原告的举证目的，双方系委托关系，而非租赁关系。原告对被告提交的证据1、2、3的真实性、合法性不持异议，但认为与本案不具有关联性；对被告提交的证据4，其没有收到，也不能证明被告已向原告邮寄该告知函。除被告提交的证据4外，本院对双方提交的其他证据真实性、合法性、关联性予以确认，并作为定案依据。根据以上有效证据及当事人庭审陈述，本院认定以下事实：原、被告均系锦绣广场产权式商铺业主，其中14000㎡左右归被告所有，3000㎡归原告等200余户业主所有。2007年，原告购买该商铺时与锦绣公司签订返租协议，即《锦绣广场营业房租赁协议书》，租赁期限自2007年12月31日起至2012年12月31日止。2010年4月28日，被告与华联超市就锦绣广场1-3楼17200㎡商铺签订《场地租赁合同》，约定租赁期限为12年（自2010年6月1日起至2022年5月31日止），租金每年650万元，并自第四年起每年在上年基础上递增3%。2010年6月份，被告陆续向原告等锦绣广场业主发出书面通知，内容为“请授权我司和华联签订租赁协议，将购物中心1-3楼整体租给华联，期限至2022年5月31日，我司保证在此期限内，原租赁合同期内的每年租金按原合同执行，原合同期满，您的租金收益前五年每年达到初始购房价的10%，剩余期限每年达到初始购房价的11%，租金每年支付一次”。原告在通知上签名同意，并从被告处领取租金至2013年12月31日。2013年1月份，锦绣广场部分业主在要求提高租金未果的情况下，以华联超市未与其签订租赁合同为由，要求收回各自购买的商铺，并于2013年1月14日围堵华联超市及商铺。华联超市于2013年5月24日以产权存在争议为由，向被告发出解除合同通知书，并于2013年8月12日提起诉讼，请求解除双方签订的《场地租赁合同》。2013年9月2日，华联超市退出所有商铺，并与被告办理交接手续。因双方同意解除租赁合同，并已交接完毕，2013年11月9日，本院判决解除华联超市与被告于2010年4月28日签订的《场地租赁合同》。另，2007年，原告从被告处购买锦绣广场产权式商铺12.80㎡，价格194039元。本院认为：本案主要争议焦点为五年返租期届满即2013年1月1日后，原、被告之间是否存在房屋租赁关系。根据被告于2010年向原告发出书面通知即“请授权我司和华联签订租赁协议”的内容，“请授权”文字明确表明原、被告之间系委托代理关系，而非租赁关系。该委托行为虽发生在被告与华联超市签订的租赁合同之后，但系原告对被告代理行为的事后追认，原告因此而受被告与华联超市之间租赁合同的约束。五年返租期届满后，原告虽然仍从被告处领取租金，但租金支付的主体非被告，而是华联超市，被告只是将华联超市支付的租金转交原告。现华联超市因合同解除已不再向被告支付租金，被告也无向原告转交租金的义务。故原告主张返租期届满后其与被告之间存在租赁合同关系无事实依据，其要求被告按照通知内容支付租金的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第三百九十三条、第四百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告马明月对被告江苏佳乐有限公司的诉讼请求。案件受理费285元，由原告马明月负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 朱清华人民陪审员 徐安国人民陪审员 陈 芳二〇一四年七月十一日书 记 员 赵 帅 来源：