（2014）济民终字第1191号
裁判日期: 2014-07-11
公开日期: 2015-04-15
案件名称
山东济宁烟草有限公司兖州营销部与兖州市恒大摩托车销售有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济宁市中级人民法院
所属地区
山东省济宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
兖州市恒大摩托车销售有限公司,山东济宁烟草有限公司兖州营销部
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）济民终字第1191号上诉人（原审被告）兖州市恒大摩托车销售有限公司。法定代表人张劲松，董事长。委托代理人张曙光。委托代理人张玉林。被上诉人（原审原告）山东济宁烟草有限公司兖州营销部。负责人张敬民，经理。委托代理人汪安新。上诉人兖州市恒大摩托车销售有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服济宁市兖州区人民法院（2013）兖民初字第1274号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审判决认定，原告山东济宁烟草有限公司兖州营销部系山东济宁烟草有限公司的分支机构。被告所租赁的房屋院落为山东济宁烟草有限公司的国有资产。济宁市兖州区房地产服务中心颁发给兖州字第201000847号房屋所有权证。山东济宁烟草有限公司系该房屋的产权人。山东济宁烟草有限公司委托原告对其在济宁市兖州区域内的资产进行管理。自1998年，原告便将兖州建设路13号的楼房及院落租赁给被告使用，原合同为每年一签。2005年1月25日，原告山东济宁烟草有限公司兖州营销部与被告兖州市恒大摩托车销售有限公司经协商又签订《租赁合同》。合同约定：原告将兖州建设路13号除原告留用外的楼房及院落租赁给被告使用。租赁期限捌年，自2005年2月15日至2013年2月15日。租赁物的用途为经营用房。租金壹年叁拾万元，每年2月15日到3月15日内一次性支付全年租金。出租人允许承租人对租赁物进行改善或增设他物。改善或增设他物不得因此损坏租赁物。租赁合同期满时，对租赁物的改善或增设的他物的处理办法是：空调等机器设备可拆走，其他所有装饰装修或增设他物不可拆走，详见补充条款。同时，原、被告又签订房屋租赁补充条款，约定如下：承租方不准破坏该楼房和院内房屋的主体（包括仓库、车库）。严禁破坏该房屋原貌进行装修、改造、扩建。经出租方书面同意的，在合同到期后承租方的装修、改造、扩建设施不得拆除，如要拆除，承租方必须恢复房屋原状，否则根据具体情况，承租方赔偿出租方5-10万元损失。（承租方的空调等机器设备可以拆走）承租方不准擅自拆、改、扩建该房屋，承租方在未征得出租方书面同意或者超出出租方书面同意的范围的，出租方有权单方面终止合同，同时根据损坏情况，承租方要向出租方赔偿5万元以上的经济损失。房屋土地占用税双方各负担一半，承租方可将税金交给出租方，由出租方一并上缴。承租方的交款时间为收到通知的三日内，否则出租方有权单方终止合同。房、院的水、电由承租方管理、维修，费用承租方负责，出租方用电单安装电表，费用在承租方租赁费中扣除。该房地产如遇国家政策或规划占用，造成无法营业，则合同终止，双方各自承担经济责任。本合同租赁范围不包括楼顶，楼顶使用权归出租方。承租方对该房屋不得转租，不得与他人交换使用，否则出租方有权单方终止合同，承租方并向出租方赔偿十万元以上的损失。原办公楼三楼，东楼梯东一间、西两间，一楼原烟草门市部西墙向东至大门口西门垛，北至办公室北墙范围内的房地产归兖州烟草营销部自己留用，不在租赁范围之内。承租方在院内装修、改、扩建如拆除院内车库、车棚等设施。则承租方改建后的建筑物，在合同到期后不得拆动，作为对原建筑物的经济补偿。否则承租方须赔偿出租方15万元以上的损失。在规定的交款期限内承租方不交纳租金，视为承租方自动放弃承租权，出租方有权单方终止合同，承租方必须在10天内搬出，解决办法按合同十一条第（二）款执行；如承租方中途要求终止合同，出租方不退还当年剩余租金。合同签订后，2005年3月，被告未经原告的同意在院落内搭建车棚。2005年5月2日，原告给被告出具了对兖州市恒大摩托车公司违反房屋租赁合同的处理意见，要求被告停止施工、恢复原貌，并支付给原告2万元的修复金。原告收到被告给付的修复金2万元。原告2007年9月26日、10月10日，原告因兖州市建设路改造工程拆迁工作领导小组下发《关于限期拆除影响建设路施工设施的通知》，两次书面通知被告对租赁仓库及院内钢架结构搭建物进行拆除。在原、被告的多次协调下，因种种原因未拆除被告所搭建的车棚。庭审时，被告抗辩称委托兖州市正阳浮雕装饰公司施工，并出具了兖州市正阳浮雕装饰公司于2007年10月3日工程结算书、工程竣工验收证明书，工程竣工验收证明书记载，开工日期为2007年7月1日，竣工日期为2007年9月28日，工程总价为1413215.5元。2010年3月15日，原、被告又签订了房屋租赁补充条款，约定：1、原告将原烟草办公楼三楼楼道口西边第三间至会议室（含会议室）的6个房间收回，从2009年起减少租赁费3万元。2、原院内仓库拆除后减少了房屋租赁面积，从2009年起减少租赁费2万元。3、2009年应收租赁费25万元，实收30万元（其中5万元作为合同到期前违约押金）。2013年2月15日合同到期后，如无违约现象，出租方应向被告退还违约押金5万元。4、2010年至2012年，被告每年应支付房屋租赁费25万元。从2005年至2011年，被告每年交纳11797.02元的房屋租赁占用税，被告共交纳82579.14元。原、被告约定总电表由被告进行管理，由被告负责向山东电力集团公司济宁供电局结算电费，原告使用电费再从被告应交纳的租赁费中扣除。通过庭审调查、核实，从2011年3月30日至2014年1月10日期间，原告使用128410度电未与被告结算电费。2011年9月16日，被告向原告出具了收取电费单据一张，用电16580度，单价0.78元，金额12932.4元。原告未向被告支付该电费。被告提供山东电力集团公司济宁供电局的3张发票，发票上记载项目名称是一般工商业用电。2011年11月19日用电量5321度，金额5212.72元；2013年5月10日用电8023度，金额7916.82元；2013年11月18日用电7926度，金额8127.05元。原合同到期后，被告继续租赁使用该房屋。2013年7月12日，原、被告又补签了一份租赁合同，租赁一楼门面东起第7间至最西边，整体二楼及院落、车库、食堂。租赁期间5个月，自2013年2月16日起至2013年7月15日止。租金壹拾万肆仟贰佰元整。2013年7月15日前一次性支付全部租金。租赁期满租赁方应在规定时间内退还租赁物，未按时退还的，每超出壹日须向出租方支付壹仟元的违约金。租赁物不得进行转租，否则出租方有权终止合同并收取贰万元的违约金。截止到2013年7月15日，被告交纳了全部的租赁费，不欠原告的租赁费用。2013年7月20日，原告向被告发出了书面的关于限期交回租赁物的通知，要求被告于2013年7月27日前搬出并将租赁物交回。2013年7月29日，原告将二楼收回，交由王某使用。庭审中，被告抗辩称因王某租赁二楼房屋要求减租金，数额按原告与王某签订租金的数额即27.5万元计算。被告未能提供租赁合同。被告又提出自2005年起原告将楼顶租给某广告公司，该收益应归被告。另查明，关于水某问题，水表一直由被告进行管理和交纳费用，原、被告未安装单独的水表。原、被告对支付水某问题均没有举证证明。庭审中，被告放弃要求原告支付带点水某的抗辩意见。原告提起诉讼，请求依法判决：1、终止原、被告之间的租赁合同，被告腾退原告出租的建设路13号门面、整体二楼及院落车库、仓库。2、被告交纳占用出租房屋期间的电费、水某、土地使用租金及违约金。庭审时，原告进一步明确诉讼请求变更第一条诉讼请求，2007年兖州建设路整修时仓库已经拆除，故不再要求被告返还；院内的车库已被改建成车棚，根据合同约定作为原建筑的经济补偿，要求现状返还。原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。虽然被告兖州市恒大摩托车销售有限公司所租赁的房屋在济宁市兖州区房地产服务中心登记的产权人为山东济宁烟草有限公司，但是原告山东济宁烟草有限公司兖州营销部系山东济宁烟草有限公司的分支机构，山东济宁烟草有限公司授权原告管理其名下在兖州区域内的资产，且被告自租赁原告房屋均是与原告签订的合同，故原告为适格当事人。被告对原告不具有主体资格的抗辩意见，不予采纳。原告山东济宁烟草有限公司兖州营销部与被告兖州市恒大摩托车销售有限公司签订《租赁合同》于2013年7月15日已经到期，该合同依双方约定已自然解除，现原告诉请终止该合同已无实际意义。同时，基于该合同依约定解除，原告要求被告腾退所租赁的房屋依法应予支持。被告抗辩根据租赁合同约定折抵或延长租赁期的观点无事实和法律依据，依法不能成立。被告兖州市恒大摩托车销售有限公司在租赁协议到期后仍然占有、使用该房屋，已构成违约，依法应承担违约责任。原、被告于2013年7月12日签订的补充合同约定每超出壹日须向出租方支付壹仟元的违约金，因此被告从2013年7月16日起按每天1000元支付违约金的诉讼请求，依法予以支持。截止到2014年3月13日，共计240天，被告应支付违约金24万元。此后，被告至搬出之日，每天应按每天1000元支付违约金。关于被告兖州市恒大摩托车销售有限公司抗辩要求原告折价补偿所建车棚的损失问题，原、被告在2005年1月25日签订的房屋租赁补充条款中约定，承租方改建后的建筑物，在合同到期后不得拆动，作为对原建筑物的经济补偿。虽然被告抗辩其自建车棚花费1413215.5元要求折价补偿，但是原、被告对此在合同中有约定，被告应按照合同的约定履行。因此，对被告兖州市恒大摩托车销售有限公司要求原告补偿损失的抗辩意见不予采纳。关于被告兖州市恒大摩托车销售有限公司抗辩要求原告返还交纳房屋租赁占用税82579.14元的问题，原、被告在2005年1月25日签订的房屋租赁补充条款中约定，原、被告各自承担房屋租赁占用税的一半。该合同条款是原、被告经协商签订的、是双方真实意思表示。原、被告对此约定未违反法律强制性规定。2005年至2011年期间，被告均履行给付义务。现被告抗辩按照法律规定应由出租方交纳为由，要求原告返还的抗辩意见，不予采纳。现原告要求被告依据合同约定交纳2012年、2013年的屋租赁占用税23594.04元，原、被告在合同中约定了2012年收取该房屋租赁占用税，但是未对2013年的房屋租赁占用税作出约定，故对原告要求被告支付2012年屋租赁占用税11797.02元予以支持。关于被告兖州市恒大摩托车销售有限公司抗辩要求原告将楼顶租给某广告公司，该收益应归被告的问题，原、被告在2005年1月25日签订的房屋租赁补充条款中约定，原、被告租赁范围不包括楼顶，楼顶使用权归出租方。原告将楼顶租赁收益，应为原告合法权益。因此，被告该抗辩意见，不予采纳。关于被告兖州市恒大摩托车销售有限公司抗辩要求因原告将二楼房屋租赁王某使用，应减收租金27.5万元的问题，原告在原、被告合同到期后即2013年7月15日，被告配合原告将二楼房屋返还给原告。2013年7月29日，王某开始使用二楼房屋。王某与原告之间的行为与被告要求减收租金27.5万元没有法律上的因果关系。故对被告该抗辩意见不予采纳。关于被告兖州市恒大摩托车销售有限公司抗辩要求原告支付被告代垫电费的问题，被告系与供电部门结算电费是事实。截止到2014年1月10日，原告共欠被告128410度电未结算。2011年9月16日前，原告用电16580度按单价0.78元计算，金额为12932.4元。剩余111830度电应按照被告提供的3张电费单据的平均价格计算。通过计算，每度电的价格为0.9997元，合计111796.45元。原告应给付被告垫付电费124728.85元（截止到2014年1月10日）。关于被告兖州市恒大摩托车销售有限公司抗辩要求原告支付被告代垫水某的问题，原、被告均为提供欠水某数额的证据，原、被告对此问题未达成协议。庭审中，被告撤回该抗辩意见，予以采纳。关于2009年被告所交纳的5万元违约押金的问题，该款源于2009年交纳的30万元租赁费中的5万元。原、被告经协商从2009年开始减少租金为每年25万元，多交纳的5万元作为违约押金放在原告处。原、被告在此后的合同及补充条款中未对该款处置作出明确约定。该款应抵减被告应支付给原告的违约金。综上所述，故依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十三条、第二百三十五条之规定，判决：一、被告兖州市恒大摩托车销售有限公司于判决生效之日起十日内腾退所租赁的兖州建设路13号房屋、车棚等，返还给原告山东济宁烟草有限公司兖州营销部。二、被告兖州市恒大摩托车销售有限公司支付原告山东济宁烟草有限公司兖州营销部违约金24万元。三、被告兖州市恒大摩托车销售有限公司支付原告山东济宁烟草有限公司兖州营销部房屋租赁占用税11797.02元。四、原告山东济宁烟草有限公司兖州营销部返还被告兖州市恒大摩托车销售有限公司违约押金5万元。五、原告山东济宁烟草有限公司兖州营销部给付被告兖州市恒大摩托车销售有限公司垫付电费124728.85元（截止到2014年1月10日）。六、驳回原告山东济宁烟草有限公司兖州营销部其他诉讼请求。上述二、三、四、五项相互抵减后，被告兖州市恒大摩托车销售有限公司于判决生效之日起十日内给付原告山东济宁烟草有限公司兖州营销部77068.17元。案件受理费7698元，由原告山东济宁烟草有限公司兖州营销部负担3154元，由被告兖州市恒大摩托车销售有限公司负担4544元。原告已预交本院3140元，被告在履行本判决义务时与原告一并结清。宣判后，上诉人兖州市恒大摩托车销售有限公司不服，向本院提起上诉称：一、上诉人与被上诉人双方签订的“房屋土地占用税”分摊条款因违反法律、法规而无效，房屋土地使用税应当由城镇土地使用权人即被上诉人来缴纳，不得由上诉人缴纳，没有约定就应按照法定，上诉人与被上诉人的约定违反法律规定。二、根据《合同法》规定及市场交易习惯，上诉人对涉案房屋应当有优先承租权，被上诉人的拍卖行为无效，一审法院对该事实没有认定，应当纠正。上诉人没有任何违约行为，而是被上诉人违约在先，被上诉人租赁期间一共使用了112701度电，上诉人合计代缴电费114361.48元。因被上诉人一直拒绝支付该费用，应当折抵租期14个月（每月租金折合8340元）。由于合同明确约定“水电费在租赁费中扣除”，因被上诉人没有返还水电费，应当将垫付的水电费扣除，使租赁费增加且租期增加，上诉人有权继续租赁房屋，二楼当然地属于上诉人合法占有的租赁物，被上诉人无权将二楼租赁给第三人使用，该行为已构成违约，一审判令上诉人给付被上诉人违约金24万元，没有事实和法律依据。三、被上诉人未经上诉人许可，在租赁物中搭建广告牌，属于不当得利，其广告受益应当属于上诉人。一审法院认为广告牌合同未约定属于被上诉人，显然错误。被上诉人已经对上诉人的车棚增设进行了2万元的处罚，该罚款可证明上诉人已经履行了对被上诉人的补偿。因此上诉人不应再对被上诉人进行二次补偿，车棚应当归上诉人所有，如被上诉人想要占有车棚，应当对被上诉人进行足额补偿。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。被上诉人山东济宁烟草有限公司兖州营销部答辩称：一、租赁房屋已到期，上诉人应当交还租赁房屋。根据租赁合同第2条约定，租赁期限自2013年2月16日至2013年7月15日。该房屋租赁已到期，且被上诉人在2013年7月20日已通过书面合同终止的通知，明确告知上诉人房屋租赁到期，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。上诉人已于2013年7月20日向上诉人发出交还租赁物的通知书，明确告知其交还租赁物，并不再续约。二、关于房屋土地占用税的分摊、楼顶搭建广告牌及车棚的归属，在一审法院认定事实中，已认定的非常明确，被上诉人都是按照合同履行的，不存在任何违约行为。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。另，二审时上诉人兖州市恒大摩托车销售有限公司提交照片三张，欲证明被上诉人在与上诉人租赁合同履行期间，将租赁房屋二楼另租赁他人。本院认为，关于房屋土地占用税分摊问题。上诉人与被上诉人经协商在2005年1月25日签订的房屋租赁补充条款中约定，上诉人与被上诉人各自承担房屋租赁占用税的一半。该合同条款是双方的真实意思表示，此约定不违反法律强制性规定，并且上诉人在2005年至2011年期间均履行了给付义务，对上诉人应当由被上诉人缴纳房屋土地占用税的主张本院不予采信。关于上诉人是否应当腾退涉案租赁房屋并支付24万元违约金问题。上诉人与被上诉人签订的租赁合同于2013年7月15日已经到期，该合同依双方约定已自然终止，上诉人应当腾退所租赁的房屋。上诉人在租赁合同到期后仍然占有、使用涉案房屋，已构成违约，应当按照双方签订的补充合同约定的每天1000元支付违约金。上诉人主张自己对涉案房屋有优先承租权，被上诉人拍卖租赁房屋的行为无效。根据被上诉人提供的竞买登记表、拍卖竞买须知及竞买协议等相关证据，可以证实上诉人参与了涉案租赁房屋的竞拍，上诉人主张被上诉人拍卖租赁房屋无效不能成立，并且上诉人也未提供被上诉人承诺让其继续租赁涉案房屋的相关证据，对上诉人的该项主张本院不予采信。上诉人主张对涉案房屋有优先承租权及根据租赁合同约定垫付的水电费应折抵或延长租赁期的观点没有事实和法律依据，依法不能成立。上诉人主张其自建车棚花费1413215.5元要求被上诉人折价补偿，对此，上诉人未提供证据予以证明，且上诉人在一审时未就其该部分主张提起反诉，本院对此不予审理。关于广告牌收益问题，因上诉人二审时明确表示不再主张，本院对该争议不予审理。综上，上诉人兖州市恒大摩托车销售有限公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5077元，由上诉人兖州市恒大摩托车销售有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱壮男审 判 员 张 杰代理审判员 马 斌二〇一四年七月十一日书 记 员 楚亭亭