（2014）朝民初字第1680号
裁判日期: 2014-07-11
公开日期: 2015-08-27
案件名称
李奎民等与赵福平等租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李奎民,冀岩,赵福平,北京市朝阳区崔各庄乡人民政府崔各庄村民委员会,北京六合天地置业有限责任公司
案由
财产损害赔偿纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款，第一百一十七条第一款
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）朝民初字第1680号原告李奎民，男，1958年12月23日出生。委托代理人牟艳玲，北京燕宁律师事务所律师。原告冀岩，男，1978年9月27日出生。委托代理人牟艳玲，北京燕宁律师事务所律师。被告赵福平，男，1958年1月24日出生。委托代理人吴朝华，北京市恒德律师事务所律师。被告北京市朝阳区崔各庄乡人民政府崔各庄村民委员会，住所地北京市朝阳区崔各庄乡崔各庄村。负责人张春喜，主任。委托代理人周杨，北京凯基律师事务所律师。委托代理人王柏涵，北京凯基律师事务所律师。被告北京六合天地置业有限责任公司，住所地北京市朝阳区来广营东路崔各庄乡政府对面。法定代表人韦玉兴，董事长。委托代理人周杨，北京凯基律师事务所律师。委托代理人王柏涵，北京凯基律师事务所律师。原告李奎民、原告冀岩与被告赵福平、被告北京市朝阳区崔各庄乡人民政府崔各庄村民委员会（以下简称崔各庄村委会）、被告北京六合天地置业有限责任公司（以下简称六合公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人牟艳玲、赵福平的委托代理人吴朝华、崔各庄村委会及六合公司的委托代理人周扬、王柏涵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李奎民、冀岩诉称：2004年12月1日，李奎民和冀岩与陈致有、祝宝田签订了《租赁房屋（场地）协议书》，约定陈致有、祝宝田将崔各庄村大约300平方米餐厅房屋共9间和室外停车场租赁给李奎民、冀岩，租赁期限25年。如遇国家或开发商占地发生赔偿时，双方各自的装潢建筑将获得各自的赔偿。同日，李奎民与赵福平还签订有《房屋租赁（场地）协议》，约定由赵福平将位于北京市朝阳区崔各庄村南房屋五间（面积363平方米）租给李奎民使用，租期为25年。两份协议签订后，李奎民借用妻子王玉杰、亲戚王娇的名义成立了北京金沙海湾餐饮服务有限公司（以下简称金沙海湾公司），李奎民、冀岩将两份租赁协议中涉及的房屋全部用作该公司洗浴中心的经营。在经营过程中，金沙海湾公司在从陈致有、祝宝田处租赁来的房屋所在土地300平方米院内又自建了餐厅后院61.88平方米、300平方米院外自建了煤棚、洗碗间、厕所、早点间，改造了一个小走廊，共计30平方米房屋，并对整体330平方米房屋进行了装修、购买了大量经营设备，经营状况非常好。涉案的全部房屋所在土地属崔各庄村委会所有。2000年3月6日，北京市崔各庄农工商合作社与赵福平签订《土地使用租赁合同》，约定崔各庄村将位于崔各庄乡来广营东路北的15亩土地租赁给赵福平，租赁期限30年。赵福平租赁给李奎民的房屋及陈致有、祝宝田租赁给李奎民、冀岩的房屋均在这块土地上。赵福平将其承租的部分土地房屋交付陈致有、祝宝田出租。2009年6月18日，赵福平、崔各庄村委会雇佣挖掘机和社会人员将洗浴中心房屋1686.73平方米全部推为平地，致使洗浴中心的装修和设备、物品及工人的个人生活物品全部毁灭。后经了解，是因为地铁15号线的建设，对涉案房屋所在的土地进行拆迁。崔各庄村委会与赵福平领取了拆迁款，但未能给金沙海湾公司进行补偿。金沙海湾公司将因赵福平、崔各庄村委会侵权所造成的经济损失请求权全部交予李奎民、冀岩。现李奎民、冀岩诉至法院，要求赵福平、崔各庄村委会、六合公司承担连带责任赔偿损失：1、按照评估报告的装修标准每平方米1586元，赔偿330平方米房屋的装修补偿款523380元；2、按照每平方米2500元的标准赔偿61.88平方米、30平方米的自建房损失229700元；3、按照每平方米1500元的标准，赔偿330平方米的停产停业损失495000元。4、赔偿设备损失4万元。赵福平辩称：赵福平没有拆除本案涉及的房屋。李奎民、冀岩是与陈致有、祝宝田签订的租赁合同，李奎民、冀岩应当以合同纠纷起诉。李奎民、冀岩依据的每平方米1586元的装修标准、2500元的拆迁标准、1500元停产停业损失标准，赵福平不认可。李奎民、冀岩主张的61.88平方米、30平方米的自建房也没有依据。不同意李奎民、冀岩的诉讼请求。此部分房屋的拆迁款是按照每平方米1250元的标准补偿给赵福平的，这仅仅是房屋的土建成本，还不包括李奎民、冀岩的自建房。此案涉及的这部分房屋是陈致有、祝宝田从赵福平处承租土地的一部分，具体面积赵福平不清楚。赵福平得到拆迁款后，和陈致有、祝宝田协商了一个总的补偿款的数额，由赵福平给了陈致有、祝宝田。赵福平将此部分房屋的的拆迁款给了陈致有、祝宝田，不应当由赵福平承担侵权责任。赵福平在接到拆迁通知后，在2009年5月8日到5月11日的四天内通知了租户，也贴出了通知，所以金沙海湾公司才找的评估公司进行了评估。李奎民、冀岩从2009年5月至其提起本次诉讼期间间隔了四年，期间未向赵福平、村委会主张权利，现已经超过了诉讼时效。李奎民、冀岩租赁土地是代金沙海湾公司租赁，李奎民、冀岩没有权利作为原告起诉。崔各庄村委会辩称：是北京六合天地置业有限责任公司与赵福平之间签订的地铁拆迁协议。村委会没有参与房屋的拆除，全部是赵福平自行拆除的。村委会也是不同意赵福平对土地进行转租的。李奎民起诉的是侵权纠纷，即便应该赔偿，也不应该以地铁拆迁为标准，应该按照其实际损失进行赔偿，但是其提供的评估报告我们不认可。村委会已经将拆迁款按照土地面积和一定的补偿标准都支付给了赵福平，不应由我村委会与赵福平承担连带责任进行赔偿。六合公司辩称：我公司是接受崔各庄村委会的委托和赵福平签订的地铁拆迁范围内的拆迁协议。我公司和赵福平签订协议后，是赵福平负责将房屋拆除，将土地交付给我公司，我公司再向上交付。我公司没有实施拆除房屋的行为。我公司只是在和赵福平谈合同时告知其应该拆除的范围，剩余的事情由赵福平自己去处理。不同意承担连带赔偿责任。经审理查明：2000年3月6日，北京市崔各庄农工商合作社以北京市朝阳区崔各庄乡崔各庄村（甲方）的名义与赵福平（乙方）签订《土地使用租赁合同》，约定由乙方租用甲方土地一块，土地位置位于崔各庄乡来广营东路路北，租用15亩，东西79.5米，南北127米，包括南北走向1米散水，土地租用期限从2000年4月1日起，至2030年3月31日结束，共计30年。合同签订后，赵福平在土地上建造了房屋。此后，赵福平将涉案土地和房屋交付陈致有、祝宝田。2004年12月1日，李奎民和冀岩（乙方）与陈致有、祝宝田（甲方）签订了《租赁房屋（场地）协议书》，约定陈致有、祝宝田将崔各庄村大约300平方米房屋共9间（大餐厅一间）和室外停车场租赁给李奎民、冀岩，租赁期限25年，如遇国家或开发商占地发生赔偿时，双方各自的装潢建筑将获得各自的赔偿。同日，赵福平（甲方）与李奎民（乙方）签订《房屋租赁（场地）协议书》，约定由甲方将位于北京市朝阳区崔各庄村南房屋五间（面积363平方米）及所有地上物提供给乙方使用，租赁期为25年，即2004年12月1日起，至2029年12月1日止。两份协议签订后，李奎民的妻子王玉杰、亲戚王娇成立了北京金沙海湾餐饮服务有限公司（以下简称金沙公司）。李奎民、冀岩将两份租赁协议中涉及的房屋及土地全部用作该公司洗浴中心的经营。在经营过程中，金沙公司在租赁房屋所在土地上又新建了房屋，并对房屋进行了装修、购买了经营设备，进行经营。2009年5月27日，金沙海湾公司委托华源资产评估有限责任公司（以下简称华源公司）进行了资产评估。委托评估的范围包括金沙海湾公司自述的自建房屋及全部经营用房的装饰、装修。华源公司根据金沙海湾公司指认，经实地进行测量，自建房共738.86平方米，其中餐厅自建建筑面积160.87平方米［包括餐厅后院61.88平方米、餐厅门厅18.99平方米、其他自建房屋（锅炉房、储煤室、早点室）80平方米］，洗浴自建建筑面积577.99平方米；长期待摊-装饰装修部分建筑面积共计947.87平方米，其中餐厅583.89平方米，洗浴363.98平方米。评估结果为4122917.18元。其中餐厅后院61.88平方米为本案涉案合同土地上，由金沙海湾公司搭建的天棚。李奎民、冀岩、赵福平在审理中自认其他自建房屋：锅炉房、储煤室、早点室、厕所、改造的走廊等是在陈致有、祝宝田的协议范围内由金沙海湾公司自建，李奎民、冀岩自认此部分自建房共计30平方米。2009年5月，因地铁15号线一期项目建设，北京市朝阳区房屋管理局向北京市基础设施投资有限公司发放了京建拆许字（2009）第47号《房屋拆迁许可证》，涉案房屋、土地在拆迁范围内。2009年5月18日，北京市朝阳区崔各庄乡崔各庄村经济合作社（甲方，委托人）与北京六合天地置业有限责任公司（乙方，受托人，以下简称六合公司）签订《授权委托书》，约定由甲方委托乙方代表甲方与赵福平协商房屋拆迁事宜，并办理相关手续，乙方协商结果即为甲方意愿。2009年6月17日、18日，涉案土地上的房屋被拆除。李奎民为了证实涉案房屋被强行拆除，向本院提供了2009年6月18日的京华时报《租户登挖掘机阻止房东强拆》一文。2009年6月21日，六合公司（甲方）与赵福平（乙方）签订《地铁15号线工程房屋腾退补偿协议》，约定乙方在腾退范围内的房屋建筑面积4584平方米，经双方协商达成协议，地上建筑物应按时、按要求拆除完毕。经甲乙双方协商确定，甲方向乙方一次性支付房屋腾退补偿款为人民币5500000元。当日，赵福平委托赵永和代为领取了补偿款。本案涉案房屋在该地块内。赵福平称涉及本案房屋的补偿款转交给了陈致有、祝宝田，但未向本院提供证据。2009年6月24日，本院受理金沙海湾公司起诉赵福平的（2009）朝民初字第25598号财产损害赔偿纠纷一案，后金沙海湾公司撤诉。2010年6月3日金沙海湾公司在25598号案件中陈述2009年6月17日当日的状况是拆除了部分房屋，还剩760平方米房屋没有拆除。但在本次诉讼中又陈述是一次性拆除了所有房屋。2010年9月26日，本院向六合公司的职员张海云进行调查，张海云陈述：六合公司接受崔各庄村委会的委托与赵福平签订拆迁协议，由赵福平自行将腾退范围内的房屋拆除，六合公司负责协调，指示赵福平应当拆除的范围。550万元的拆迁款大约是每平米1200元，补偿款包括了全部的房屋拆迁补偿及补助、区位补偿及停产停业补助等。2012年12月1日，李奎民、冀岩与金沙海湾公司签订《协议书》，约定由李奎民、冀岩代表金沙海湾公司就租赁房屋（场地）的拆迁补偿问题有诉讼、谈判、和解、领取款项等权利。如李奎民、冀岩无论通过何种手段取得了拆迁补偿款，金沙海湾公司均已认可，金沙海湾公司不得再以同一事实向法院提起诉讼。李奎民、冀岩于2013年4月23日在本院以同一事实起诉本案。2009年12月1日，北京市朝阳区住房和城乡建设委员会（以下简称朝阳区建委）与北京市朝阳区崔各庄乡人民政府签订《北京市轨道交通15号线一期工程朝阳段崔各庄乡非住宅拆迁货币补偿协议书》，约定崔各庄车站施工占地范围拆迁面积为11248.25平方米，补偿款总计30108013.53元。甲方于2009年3月4日向乙方支付预付款三千万元整，本协议签订后甲方七日内向乙方一次性支付剩余的全部补偿款。乙方按本协议确定的范围、时间和标准完成全部拆迁工作，分批向甲方交付拆迁后的场地，办理交接手续。经本院到朝阳区建委就拆迁情况进行调查核实，该委工作人员称：根据区里的会议纪要，地上物补偿共计不能超过2500元，其中房屋重置价是800-1000元，停产停业补偿最高不能超过1500元。朝阳区建委还向本院提供了百成首信拆估字第2009-008-001号北京市非住宅房屋拆迁补偿价格结果通知单，该通知单上有2829.24平方米拆迁房屋的示意图、房屋结构及装修、设备及多项附属物的评估价格，其中设备及多项附属物的评估价格为1449324.51元。涉案合同所涉及的房屋土地在该拆迁范围内。经本院至崔各庄乡政府就拆迁情况进行调查核实，崔各庄乡政府称：由于地铁15号线拆迁范围内的企业长期廉价占用村集体土地，乡里就将拆迁的自主权交给了崔各庄村，由村里和企业进行拆迁谈判，这样村里能落一些补偿款，村里和企业谈下来一般在每平方米1000元左右；村里给企业的拆迁补偿款都是综合性补偿，各项补助全部包括在内了；拆迁范围内的房屋是由村委会和拆迁公司配合着拆除的；拆迁公司、拆除公司、六合公司都是根据村委会的委托开展的。经本院至崔各庄村委会调查核实，该村党支部书记韩国强称：村里委托六合公司与赵福平签订涉及地铁15号线的拆迁协议，并委托六合公司对房屋进行拆除，后来是赵福平自己拆除的房屋。本案审理中，崔各庄村委会出具说明，崔各庄村委会与崔各庄经济合作社为独立的法人单位，该合作社在本案中的权利义务由村委会承担。以上事实，有双方当事人当庭的陈述、相关协议、补偿价格结果通知单、本院调查笔录、拆迁许可证、三方协议、本院（2009）朝民初字第25598号案件卷宗等证据在案佐证。本院认为：赵福平将涉案合同中的土地交付给陈志友、祝宝田后，李奎民、冀岩与陈志友、祝宝田签订了租赁协议，李奎民、冀岩将租赁的场地及房屋用于金沙海湾公司的经营，并由金沙海湾公司实际使用该地块。现金沙海湾公司将经营用房被拆除侵权后的赔偿权利以书面方式委托给李奎民、冀岩，以李奎民、冀岩的名义进行民事赔偿诉讼，其主体合格。关于诉讼时效问题，金沙海湾公司曾经于2009年6月24日在本院以同一事实起诉赵福平财产损害赔偿纠纷一案，其中包括本案涉及的房屋，故诉讼时效中断。李奎民、冀岩在金沙海湾公司于2012年12月3日撤诉后，于2013年4月起诉本案，诉讼时效并未超过。金沙海湾公司从李奎民、冀岩处接手租赁的房屋后，为了经营需要，将租赁的房屋进行了装修，并将房屋院落封顶，新建了部分房屋，购买了经营设备等。但金沙海湾公司建设的房屋均没有合法审批手续。因地铁15号线拆迁，崔各庄村委会委托六合公司与赵福平签订了承租土地的拆迁协议，其中包括本案租赁合同涉及的土地，此后金沙海湾公司的经营用房被强行拆除。陈致有、祝宝田与李奎民、冀岩的租赁协议中约定，如遇国家或开发商占地发生赔偿时，双方各自的装潢建筑将获得各自的赔偿。根据该约定，金沙海湾公司应获得因拆迁产生的利益。现崔各庄村委会与赵福平均否认实施了拆除金沙海湾公司经营用房的行为，互相指认对方实施了拆除行为，拒绝赔偿损失。而根据朝阳区建委与崔各庄村委会的拆迁协议、崔各庄村委会与六合公司之间的委托协议、六合公司与赵福平之间的补偿协议、崔各庄村委会与赵福平之间的拆迁协议显示，崔各庄村委会与赵福平都承诺了拆除房屋的义务。根据本院到崔各庄乡政府的调查内容，崔各庄乡政府表示拆迁公司、拆除公司、六合公司均是根据崔各庄村委会的委托开展的工作。六合公司的职员张海云在接受本院调查时陈述是由赵福平自行将腾退范围内的房屋拆除，六合公司负责协调，指示赵福平应当拆除的范围。故根据上述证据，本院认定是赵福平与崔各庄村委会共同实施了拆除行为，赵福平与崔各庄村委会应承担连带责任赔偿涉案财产损失。六合公司是接受崔各庄村委会的委托开展工作，不应承担连带赔偿责任。关于赔偿项目与数额。首先关于房屋面积，根据李奎民、冀岩与陈致有、祝宝田之间的协议，双方约定的房屋场地面积为约300平方米，应以该面积作为陈致有、祝宝田出租的面积。关于李奎民、冀岩主张的金沙海湾公司在此部分租赁面积上的自建房，由于涉案房屋已经被拆除，且赵福平与崔各庄村委会均未提供关于本案双方有争议的房屋面积的相关证据，故本院对李奎民提供的《资产评估报告书》中的部分自建房面积予以确认。本案中的自建房面积由本院根据资产报告书中涉及本案涉案合同内餐厅后院的建筑面积61.88平方米予以确定。另外，赵福平对于金沙海湾公司自建的锅炉房、储煤室、早点室、厕所、改造的走廊项目亦认可，且李奎民、冀岩酌情确定的该部分自建房面积小于资产评估报告中的此部分自建房面积，本院对于李奎民、冀岩主张的西侧30平方米自建房的面积予以确认。由于金沙海湾公司建设的房屋均没有合法审批手续，故本院无法采信该公司对金沙海湾公司自建房屋的市场价格的评估结果，本院将依据李奎民、冀岩与赵福平租赁协议中关于拆迁的约定、参照地铁拆迁的补偿标准及装修面积、自建房面积酌情确定补偿数额，停产停业损失一并在赔偿款项内，本院不再另行支持。关于物品损失，金沙海湾公司正在经营的房屋被强行拆除，必然会给金沙海湾公司带来物品损失，赵福平、崔各庄村委会应当进行赔偿。根据本院从建委处调取房屋拆迁价格结果通知单显示的内容可以看出，涉案土地上的房屋中确有因金沙海湾公司经营所需的设备及附属设施，现房屋被强行拆除，且拆除前赵福平及崔各庄村委会并未对相关物品采取保全措施，故本院依据该价格结果通知单上载明的建筑面积、涉案房屋面积、设备及附属物的价格情况酌情确定物品损失。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、第一百一十七条之规定，判决如下：一、被告赵福平与被告北京市朝阳区崔各庄乡人民政府崔各庄村民委员会于本判决生效后十日内承担连带责任，赔偿原告李奎民、原告冀岩三百平方米房屋装修损失二十四万元。二、被告赵福平与被告北京市朝阳区崔各庄乡人民政府崔各庄村民委员会于本判决生效后十日内承担连带责任，赔偿原告李奎民、原告冀岩六十一点八八平方米及三十平方米自建房损失十一万零二百五十六元。三、被告赵福平与被告北京市朝阳区崔各庄乡人民政府崔各庄村民委员会于本判决生效后十日内承担连带责任，赔偿原告李奎民、原告冀岩财产损失四万元。四、驳回原告李奎民其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16392元，由原告李奎民、原告冀岩负担9242元（已交纳），被告赵福平、被告北京市朝阳区崔各庄乡人民政府崔各庄村民委员会负担7150元（原告李奎民、原告冀岩已交纳，被告赵福平、被告北京市朝阳区崔各庄乡人民政府崔各庄村民委员会于本判决生效后十日内给付原告李奎民）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉书，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 徐 娟人民陪审员 吕鹤江人民陪审员 张金妹二〇一四年七月十一日书 记 员 孙媛媛 更多数据：搜索“”来源：