（2014）牟民初字第1237号
裁判日期: 2014-07-11
公开日期: 2014-08-20
案件名称
河南坤和鑫宇建设发展有限公司与李德伟房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
中牟县人民法院
所属地区
中牟县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
河南坤和鑫宇建设发展有限公司,李德伟
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三十七条，第四十四条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百五十九条；《中华人民共和国民法通则》：第五十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2014）牟民初字第1237号原告河南坤和鑫宇建设发展有限公司。法定代表人姬忠强，该公司总经理。委托代理人王晓龙，大沧海律师事务所律师。委托代理人李碧君，女，1992年5月5日生，汉族。被告李德伟，男，1976年3月16日生，汉族。原告河南坤和鑫宇建设发展有限公司（以下简称坤和鑫宇公司）与被告李德伟房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈斌独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王晓龙、被告李德伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年3月14日，被告李德伟与原告签订了富士康·沃金商业广场《认购协议书》，双方约定：李德伟认购原告607A商铺，对建筑面积估为83.54m2，以政府测绘部门最终为准，单价为21691元／m2。第六条第一款约定：“本《认购书》所约定认购物业建筑面积不作为最终销售面积，以双方签订《商品房买卖合同》时约定面积为最终销售面积，价格与本协议价格优惠后价格一致，总房款据实结算。”2013年4月1日，双方签订《定购协议书》，被告向原告支付1812066元的房款。该房屋经政府测绘部门最终测绘的面积为97.94m2，按照协议约定，被告李德伟还欠房款312350.4元未付。被告以协议建筑面积与测绘面积有差距为由，拒绝向原告支付剩余房款。双方多次协商未果。原告诉至法院，要求被告支付房款312350.4元或依法解除双方签订的协议，返回财产。原告提供的证据有：1、沃金商业广场认购书一份；2、沃金商业广场定购书一份；3、收据一份；4、中心商业首层平面图复印件一份；5、郑州市房屋面积测绘报告书一份；6、公告一份；7、通知书一份。上述证据主要证明原告的诉讼请求能够得到支持。被告辩称：被告当时与原告签订的协议约定房屋的面积是83.54平方米，要求签订正式合同时是97.94平方米，原告原来没有说不含公摊，这样不合理；在签原协议的时候没有谈公摊，被告认为现在谈公摊是销售人员进行欺诈；根据商品房销售办法和最高人民法院相关司法解释规定合同面积和实际面积相差3%以内的被告同意补交房款，3%以外的不予补交房款。被告未提交证据，对原告提交证据的真实性无异议。经庭审质证，依据有效证据，结合当事人陈述，本院确认以下案件事实：原告坤和鑫宇公司在郑州航空港区开发建设地产项目。2013年3月14日，原告坤和鑫宇公司与被告李德伟签订富士康·沃金商业广场《认购协议书》，该认购协议书第一条约定，被告认购原告607A商铺，建筑面积为83.54m2（以政府测绘部门最终为准）；第三条约定，优惠后价格为21691元／m2；第六条第一款约定，《认购书》所约定认购物业建筑面积不作为最终销售面积，以双方签订《商品房买卖合同》时约定面积为最终销售面积，价格与协议优惠后价格一致，总房款据实结算。2013年4月1日，原、被告双方签订《定购协议书》，该定购协议书载明，原、被告制定的定购协议书，作为双方对房屋的定购约定，最终以签订商品房买卖合同为准；第二条约定，被告定购原告607A商铺，建筑面积为83.54m2（以政府测绘部门最终为准）；第三条约定，价款为1812066元。2013年4月1日，被告依约向原告支付价款1812066元。2013年约7、8月份，原告向被告交付约定的607A商铺。经郑州市房屋测绘队测量，原告建设项目的最终面积与认购、定购面积存在较大的差异，造成差异的主要原因是公摊面积的计算。为解决最终实际面积与认购、定购面积存在较大的差异的问题，原告于2013年11月25日公告，向所有房屋买受人提出了退房、换房和超出面积价款优惠（最终确定为优惠50%）的解决方案。被告所购607A商铺测绘面积为97.94m2。针对原告提出的房屋面积差异解决方案，被告拒绝退房和换房，不同意解除买卖协议，对超出面积的解决要求按照相关法律规定办理。另查明，至诉讼期间，原、被告未签订《商品房买卖合同》。由于原、被告双方协商未果，原告诉至本院。本院认为：一、关于合同的成立与效力。原、被告签订的认购、定购协议具备有商品房买卖合同的主要内容，并且被告已支付认购、定购协议约定的价款，原告已向被告交付房屋，双方虽未签订商品房买卖合同，根据《中华人民共和国合同法》第三十七条、《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，应认定原、被告关于607A商铺的买卖合同成立。该合同的订立是原、被告真实意思表示，不违背法律规定，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，产生法律效力。二、关于房屋面积差异的问题。原、被告双方对607A商铺测绘面积97.94m2以及造成面积存在差异的主要原因是公摊面积的计算并无异议，在差异面积的处理上存在分歧。《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，交付使用的房屋面积与合同约定不符的处理，首先是有约定的按照约定，在没有约定或者约定不明确的情况下，才按照该条规定的原则处理；本案原、被告双方在认购、定购协议书的3个条款中明确约定认购、定购协议书上的商铺建筑面积不作为最终销售面积，以政府测绘部门最终测绘为准；故应依照原、被告双方的约定，不适用该条没有约定或者约定不明确的情况下的处理原则。由于公摊面积计算的原因造成差异，原告主张按照测绘面积97.94m2确定为607A商铺房屋买卖合同的最终销售面积符合原被告的约定和法律规定。差异多出的面积14.4m2，多出部分原告同意给予在合同价款21691元／m2基础上50%的优惠，作为解决该差异问题的办法应予认定；差异部分的总价款为156175.2元。三、关于合同的履行和违约责任的确定。原告依约将607A商铺交付被告，已经履行合同的主要义务。被告支付认购、定购协议载明房屋面积的房款，在最终的销售面积确定后，不支付差异多出面积的房款156175.2元，属违约行为，应承担违约责任。原告主张解除合同的问题，被告方面的违约是由于房屋公摊面积计算以及差异部分面积处理原则和原告之间的分歧所致，并且原告没有充分的证据证明本案有《中华人民共和国合同法》第九十四条的情形之一，故，原告要求解除合同并返还财产没有法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李德伟于判决生效之日起十日内支付原告河南坤和鑫宇建设发展有限公司房款一十五万六千一百七十五元二角。二、驳回原告河南坤和鑫宇建设发展有限公司解除房屋买卖合同及返还财产的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五千九百八十五元，减半收取二千九百九十二元五角，原告河南坤和鑫宇建设发展有限公司、被告李德伟各负担一千四百九十六元二角五分。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 陈 斌二〇一四年七月十一日书记员 马静爽 关注微信公众号“”