（2014）鼓民初字第732号
裁判日期: 2014-07-11
公开日期: 2014-09-22
案件名称
原告南京瑞丽安物业管理有限公司与被告谢祖官房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市鼓楼区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南京瑞丽安物业管理有限公司,谢祖官
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第三十九条第一款，第六十四条第一款
全文
南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2014）鼓民初字第732号原告南京瑞丽安物业管理有限公司，组织机构代码79712721-9，住所地本市玄武区中山东路311-2号A区211室。法定代表人ＸＸ，总经理。委托代理人尤滟涛，江苏维世德律师事务所律师。委托代理人陆坤伦。被告谢祖官，男，汉族，1980年12月27日生。原告南京瑞丽安物业管理有限公司（以下简称瑞丽安公司）诉被告谢祖官房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告瑞丽安公司的委托代理人尤滟涛、陆坤伦，被告谢祖官到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞丽安公司诉称，2013年2月28日，原、被告双方签订库房租赁协议，约定被告承租位于本市鼓楼区小市新村42号小区的地下库。合同签订后，被告违反合同约定，占用合同约定范围外的场地，经原告工作人员测量共计120平方米。原告多次要求被告支付其占用合同约定范围外场地的租金，被告均置之不理。故请求判令被告按每月2160元（18元／平方米／月×120平方米）标准支付2013年3月1日至2014年1月1日的租金21600元。被告谢祖官辩称，原、被告双方签订库房租赁协议时约定并交付的场地并非现在实际使用的场地。原告在被告已实际使用原有租赁场地近半个月后，将租赁场地调整为现在实际使用的场地。为了弥补调整后的场地地理位置上的不便，原告同意将租赁库房外的场地免费提供给被告使用，并承担了场地搬迁费1000元。对于原告主张多占的场地，被告仅是在卸货时临时借用和合理使用，时间在两三天左右，并非长期占用，不应支付费用。综上，应驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告瑞丽安公司原为本市鼓楼区小市新村42号小区的物业管理公司。2011年12月31日，瑞丽安公司（受委托方、乙方）与南京下关区小市新村42号小区业主委员会（委托方、甲方）签订了物业服务合同，约定甲方选聘乙方为小市新村42号小区提供物业管理服务，委托管理期限为二年，自2012年1月1日起至2013年12月31日止。小区公用部位收益、停车管理服务费所取得的收益归乙方，用于补贴物业管理公司的运营支出。2013年2月28日，瑞丽安公司（出租方、甲方）与谢祖官（承租方、乙方）签订了库房租赁协议，约定租赁地址为42号小区自行车地下库，面积74平方米；租赁期限为一年，自2013年3月1日起至2014年2月28日，库房租金（18元／平方米／月），每年15984元（第一年因自己封闭库房实收15000元，第二年按实收实缴），每半年支付，支付时间为租约到期前一个月付完；乙方要妥善保管好自己的物品，自行出入库，甲方无权干预，在使用过程中，出现任何问题和意外与甲方无关。合同签订后，原告向被告交付了租赁场地，被告向原告支付了2013年3月1日至2013年12月31日的租金（合同约定的74平方米的场地租金）。2014年1月1日，物业服务合同到期后未再续约，原告退出本市鼓楼区小市新村42号小区。被告向新选聘的物业管理公司支付了2014年1月1日至2014年2月28日的库房租金。被告将租赁库房用于堆放窗帘配件材料。2014年3月17日，本院进行了现场勘验。被告谢祖官承租的地下自行车库位于车库最里面，被告将租赁库房用木门进行围挡，租赁场地外堆放了部分建材物品，实地测量面积约为23平方米（3.4米×6.7米），现场有工人在租赁场地外对建材物品进行加工。为防止堆放在库房外建材物品丢失，被告在通往租赁库房的入口处安装了铁门。经向在场的物业公司工作人员了解，被告原租赁的库房因人防工程原因调整至现有位置，因被告的货物较长，卸货时会将其堆放在租赁库房外，有时间再搬至租赁库房内。为了解南京下关区小市新村42号小区业主委员会与瑞丽安公司关于小区公用部位管理、使用、收益等具体约定，本院于2014年6月9日向南京下关区小市新村42号小区业主委员会黄新峰主任及余儿琴副主任了解相关情况并制作了谈话笔录。黄新峰主任及余儿琴副主任表示，因小市新村42号小区物业费收缴情况不佳，为弥补物业公司经营损失，小区业主委员会同意瑞丽安公司对包括本案涉及区域在内的地下车库对外进行出租收益。以上事实，有原被告陈述、库房租赁协议、物业服务合同、本院的勘验笔录及谈话笔录等在案予以佐证，足以认定。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，承租人应当按照合同约定使用租赁物。原告瑞丽安公司与被告谢祖官签订的库房租赁协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。被告应按合同约定的面积合理使用租赁库房。原告主张被告占用合同约定范围外的场地，应参照合同租金标准支付多占场地的租金，对此本院认为，被告为了合理使用位于车库最里面的租赁库房，必须占有使用相邻区域的，相邻方应给予方便，但该占有使用应在必要合理范围之内。原告现有证据材料不能证明被告系长期占有使用租赁库房外的区域及面积，经本院现场勘验及调查，被告在租赁区域外通道入口处安装了铁门，并在新进货物时占用租赁库房外的场地进行堆放加工物品，该安装铁门及堆放加工行为已超出必要合理利用相邻区域的范围，应补偿原告相应的占有使用费。考虑被告对相邻区域并非长期持续占有使用，结合本院实际测量的面积及租金标准，本院将实际占有使用费酌定为1000元。被告辩称占用相邻区域系原告免费提供使用，因未提供相应证据予以证实，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条第一款之规定，判决如下：被告谢祖官于本判决生效之日起十日内支付原告南京瑞丽安物业管理有限公司1000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费540元，由原告南京瑞丽安物业管理有限公司负担515元，被告谢祖官负担25元（此款原告已预付，被告在给付上述款项时直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长 朱玉梅人民陪审员 蒋 辉人民陪审员 李加育二〇一四年七月十一日见习书记员 杨 艳 来自：