（2014）沈中民二终字第1343号
裁判日期: 2014-07-10
公开日期: 2014-08-26
案件名称
上诉人沈阳首创新资置业有限��司与被上诉人杨琴房屋买卖合同纠纷二审民事判决书。
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沈阳首创新资置业有限公司,杨琴
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沈中民二终字第1343号上诉人（原审原告）：沈阳首创新资置业有限公司，住所地：沈阳市浑南新区。法定代表人：曹越，系该公司经理。委托代理人：曹艳杰，系辽宁正元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨琴，女，1979年11月3日出生，住址：北京市海淀区。委托代理人：包韪祺，系辽宁恒信律师事务所沈阳分所律师。委托代理人：马丽君，系辽宁恒信律师事务所沈阳分所律师。上诉人沈阳首创新资置业有限公司因与被上诉人杨琴房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市东陵区人民法院（2013）东陵民二初字第951号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年6月11日受理后，依法组成由本院审判员赵明静担任审判长、代理审判员孙卓（主审）、审判员周海鹏参加评议的合议庭，对此案进行了审理。于2014年7月2日公开开庭审理了本案，上诉人沈阳首创新资置业有限公司的委托代理人曹艳杰、被上诉人杨琴的委托代理人马丽君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年5月7日，原告沈阳首创新资置业有限公司与被告杨琴签订《商品房买卖合同》（编号为E1210034133）一份，原告向被告购买房屋一处（位于沈阳市东陵区沈营路28-17号1-15-2，建筑面积99.4平方米），单价人民币6382.63元／平方米，总房款人民币634，433元，首付款人民币194，433元，剩余房款人民币440，000元办理贷款。双方还约定了其他条款。在补充协议第5条第一款约定：对合同第七条的补充约定，买受人逾期付款超出三十日后，出卖人有权解除合同，同时也有权要求买受人继续履行合同，出卖人要求买受人继续履行合同的，买受人应按照逾期付款的天数及未付金额按日承担万分之五的违约金至实际付款日止，在出卖人要求买受人期限履行后，买受人未在出卖人限定的期限内履行的。合同自动解除。买受人应在合同解除后另外向出卖人支付解除合同的违约金即购房款总额的百分之二十。嗣后，被告向原告交付购房首付款人民币194，433元，并且被告向原告购买多处房屋。在办理房屋剩余贷款手续时，原告的销售人员郭天瑾与裴明明（被告丈夫）企图通过虚假手续办理银行贷款，但未能通过银行的审查程序。之后，被告未能办理银行贷款，原告亦未将房屋交付给被告，被告未能按期向原告支付剩余房款，原告向被告催收剩余房款未果，原、被告之间就是否解除《商品房买卖合同》等事宜发生纠纷，现原告诉至原审法院。另查明，被告曾系北京释然房地产经纪有限公司的法定代表人，其户籍地为北京市海淀区苏州街乙29号人才服务中心2004100。被告与裴明明系夫妻关系，该房屋买卖合同已经备案。原审法院认为：本案的争议焦点为1、合同是否有效；2、应否解除；3、被告是否违约，应否承担违约责任。关于双方合同的效力问题，因原告首创新资置业有限公司与被告杨琴签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容合法有效，双方当事人均应按照约定履行各自的义务。关于合同应否解除的问题，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第七条及附件第五条第1款，即“买受人逾期付款超出三十日后，出卖人有权解除合同，同时也有权要求买受人继续履行合���，出卖人要求买受人继续履行合同的，买受人应按照逾期付款的天数及未付金额按日承担万分之五的违约金至实际付款日止，在出卖人要求买受人限期履行后，买受人未在出卖人限定的期限内履行的，合同自动解除。买受人应自合同解除后另外向出卖人支付解除合同的违约金即购房款总额的百分之二十”之约定，本案被告没有按期向原告交付购房余款时，原告以“催告函”等形式向被告催款，被告虽否认收到该“催告函”，因原告向法庭提供了两份EMS及公证文书，能够证明原告已经按合同约定的送达地址向被告发送了“催告函”，原告提供证据之间能够形成链条，证明其主张，而被告始终没有向原告履行付款义务，故按该条款，双方合同已自动解除。因原告请要求被告继续履行合同，经法庭释明，原告仍坚持该诉请，故对原告该诉请原审法院不予支持。关于被告��否违约及应否承担违约责任的问题，因双方合同中约定剩余房款用贷款偿还，二本案被告系北京市人，且购买多处住房，国办发（2011）1号文件及沈政发（2011）11号文件均限制了外地人在沈贷款购房的条件。原告作为开发单位有义务审查被告是否符合外地人在沈阳贷款购房的条件，而被告作为背景释然房产经纪有限公司的法人代表，作为专业从事房地产的经纪人，对本身能否贷款的政策应知悉。从被告提供的原告销售人员郭天瑾与被告丈夫裴明明的通话记录能够证明，原、被告相互串通，企图通过采取不合法手段骗取银行贷款，双方在履行合同过程中均存在过错。故原告要求被告承担违约责任的请求。原审法院不予支持。原审法院判决：驳回原告沈阳首创新资置业有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币2622元，由原告沈阳首创新资置业有限公司负担。宣判后，��告沈阳首创新资置业有限公司不服，向本院提出上诉，请求：1、依法撤销一审判决并改判；2、依法判决被上诉人继续履行合同并支付违约金；3、依法判决被上诉人承担一、二审诉讼费用。主要理由：1、一审判决认定事实及适用法律错误。一审认定上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》已自动解除没有合同依据及法律依据。一审判决认定“杨琴曾是北京释然房地产经纪有限公司的法定代表人”是事实认定错误，杨琴至今仍是北京释然房地产经纪有限公司的法定代表人。一审判决中并没有如实记载上诉人对被上诉人等提交录音证据、名片等证据的质证意见，且有明显的错误导向。一审认定被上诉人提交的录音证据中通话双方就是裴明明与郭天瑾没有任何证据支持。上诉人在本案中没有任何过错，一审判决认定上诉人存在过错没有事实和法律依据。2、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，为有效合同，被上诉人应按合同约定履行付款义务并支付违约金。被上诉人答辩称原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。本院经审理查明的事实与原审查明的事实相一致。本院另查明：上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》的补充协议第3条（1）约定：买受人应当在签订合同之日起五日内提交符合银行按揭贷款要求的个人资料及共有人资料等全部手续并向出卖人指定的代办机构交纳契税、维修基金及办理抵押登记、产权登记等必要费用。本院认为：上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。关于上诉人主张继续履行《商品房买卖合同》问题。根据双方签订的《商品房买���合同》第七条及附件第五条第1款，即“买受人逾期付款超出三十日后，出卖人有权解除合同，同时也有权要求买受人继续履行合同，出卖人要求买受人继续履行合同的，买受人应按照逾期付款的天数及未付金额按日承担万分之五的违约金至实际付款日止，在出卖人要求买受人限期履行后，买受人未在出卖人限定的期限内履行的，合同自动解除。买受人应自合同解除后另外向出卖人支付解除合同的违约金即购房款总额的百分之二十”之约定，本案被上诉人没有按期向上诉人交付购房余款时，上诉人以“催告函”等形式向被上诉人催款，被上诉人虽否认收到该“催告函”，因上诉人向法庭提供了两份EMS及公证文书，能够证明上诉人已经按合同约定的送达地址向被上诉人发送了“催告函”，而被上诉人始终没有向上诉人履行付款义务，且已明确表示不再交付房款，故按���条款，双方合同已自动解除。故上诉人的该项主张，本院不予支持。关于上诉人主张被上诉人给付逾期付款违约金问题。因双方合同中约定剩余房款用贷款交付，被上诉人系北京市户口，且在沈阳购买多处住房，对此，上诉人在签订合同时明知，且贷款由上诉人指定的代办机构协助被上诉人办理，故上诉人应当了解被上诉人是否受房屋限购政策限制，是否符合贷款资格，负有协助指导被上诉人办理贷款的义务，现被上诉人未能办理贷款，上诉人负有责任，其主张被上诉人给付逾期付款违约金，事实和法律依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2622元，由上诉人沈阳首创新资置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵明静审判��周海鹏代理审判员 孙 卓二〇一四年七月十日书 记 员 张 莹本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以、决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 来自