（2014）宁民终字第638号

裁判日期: 2014-07-10

公开日期: 2014-12-31

案件名称

上诉人福建君源房地产开发有限公司与被上诉人刘铃金、林松玉买卖合同纠纷二审判决书

法院

福建省宁德市中级人民法院

所属地区

福建省宁德市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

福建君源房地产开发有限公司,刘铃金,林松玉

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

福建省宁德市中级人民法院民事判决书（2014）宁民终字第638号上诉人（原审被告）福建君源房地产开发有限公司。法定代表人姚义勇，职务：董事长。委托代理人罗兴声、罗铃忠，福建韩诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）刘铃金，男，1965年10月6日出生，汉族。被上诉人（原审原告）林松玉，女，1972年5月8日出生，汉族。二被上诉人的共同委托代理人刘少铃、杨惠森，福建人文律师事务所律师。上诉人福建君源房地产开发有限公司因与被上诉人刘铃金、林松玉商品房销售合同纠纷一案，不服福安市人民法院（2013）安民初字第323号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人的委托代理人罗兴声，被上诉人刘铃金及其刘铃金、林松玉的共同委托代理人刘少铃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决查明，2012年10月29日，原、被告于签订《商品房买卖合同》，合同约定被告向原告购买位于福安市赛岐经济开发区罗江商贸区第2幢4层409号房，房产价款为475423元；合同第六条约定付款方式为被告在签订合同时向原告交纳40%的房款计190423元，余款60%计285000元，申请银行按揭贷款，具体按揭比例以银行评定为准；第七条约定：被告未按约定时间付款的，逾期超过90日后，被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之五的违约金；合同补充协议特约条款约定：被告在办理按揭贷款时，须按银行要求在签署本合同之日起十日内向原告提供资信证明及相关材料交银行审查且保证提交材料的完整性、真实性及合理性并配合银行及时办理按揭贷款的有关手续及缴纳相关费用直到银行发放贷款；若因被告原因使银行按揭贷款不能在被告收到原告通知之日起十个工作日内办理贷款手续，则按逾期付款处理，若因被告的原因而导致银行拒绝办理按揭贷款或拒绝足额发放所申请按揭额度，国家政策和银行停使按揭贷款，被告应在收到原告书面通知之日起十日内以现金付清全部房款余额或补足贷款不足部分的款项等。原审另查明，在2012年7月23日，原告即向被告发出《海通花园交房通知书》，告知被告于2012年7月份办理交房手续，并告知交付房屋之前必须将全部购房款付清，应备足现金前来办理交房手续。被告于2012年7月25日收到上述通知。2012年10月10日至11月28日，在被告因病住院治疗期间，原告口头告知被告去办理按揭贷款。原告于2012年10月26日，支付第一期40%的购房款190423元。2012年10月29日，原、被告双方补签了上述《商品房买卖合同》。原审判决认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，商品房买卖内容未违反法律规定，对双方具有法律约束力。按照双方合同约定“被告支付40%购房款后，剩余的60%申请银行按揭贷款，办理按揭时须按银行要求在签署本合同之日起十日内向原告提供资信证明及相关材料交银行审查…因被告原因使贷款不能在通知之日起十个工作日内办理贷款手续的，按逾期付款处理…”该约定只明确了60%的购房款采用按揭贷款方式支付，至于被告按揭应提交的具体手续、如何办理按揭等事项约定不明，故原告虽有通知被告办理按揭贷款，但所提供的证据尚不足以证明系因被告原因不能及时办理按揭贷款，因此，原告要求按逾期付款约定，要求被告承担逾期付款违约金，证据不足，无法予以支持。同时，本案审理期间，被告表示自愿以现金形式支付剩余房款，该意愿系其自愿行为，予以采纳。该款应于本判决生效之日起三十日内付清。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百五十九条之规定，判决：一、被告刘铃金、林松玉应于本判决生效之日起三十日内一次性支付原告福建君源房地产开发有限公司剩余购房款285000元。二、驳回原告福建君源房地产开发有限公司要求被告刘铃金、林松玉支付违约金的诉讼请求。案件受理费5575元，由原告、被告各负担2787.5元。宣判后，福建君源房地产开发有限公司不服判决，向本院提出上诉。上诉人福建君源房地产开发有限公司上诉称：原审判决未支持被上诉人支付违约金是错误的。双方签订的《商品房买卖合同》约定，上诉人向被上诉人购买位于罗江商贸区“海通花园”2#409房，建筑面积117.18平方米，价款为475423元，合同还约定付款方式为被上诉人在签订合同时向出卖人（上诉人）交纳40%的房款计190423元，余款为285000元，申请银行按揭贷款，具体按揭比例以银行评定为准。同时约定若逾期付款，买受人应向出卖人支付逾期应付款的日万分之五的违约金。合同签订后，经上诉人通知被上诉人办理银行按揭手续，但被上诉人拒不办理。因此，被上诉人应按合同约定向上诉人支付剩余购房款并支付逾期违约金。为此，请求二审撤销原审判决第二项，改判支持上诉人要求被上诉人支付违约金的请求。被上诉人刘铃金、林松玉答辩称：一、被上诉人刘铃金、林松玉并无违约行为。上诉人福建君源房地产开发有限公司与被上诉人刘铃金、林松玉签订的商品房买卖合同约定，签订合同时买受人缴纳40%购房款，余下60%办理按揭贷款（并未约定明确何时支付按揭款）。《合同补充协议》中约定，只有因刘铃金、林松玉（买受人）的原因“而导致银行拒绝办理按揭贷款或拒绝足额发放所申请的按揭额度，国家政策和银行停止按揭贷款”，且刘铃金、林松玉并未在收到君源地产公司发送的“付清全部房款余款或补足贷款部分的款项”书面通知之日起十日以现金方式向福建君源房地产开发有限公司付清全部房款的余款时，才按逾期付款处理。但目前并没有证据证明系由于刘铃金、林松玉原因银行拒绝办理按揭或拒绝足额发放所申请的按揭额度，也没有证据证明“国家政策和银行停止按揭贷款”。因此刘铃金、林松玉并无违约行为。二、上诉人福建君源房地产开发有限公司应履行交房义务，退一步说，就算因被上诉人原因而导致无法办理按揭，那么上诉人则有义务通知买受人履行付清房款。再退一步说，就算因刘铃金、林松玉原因而导致无法办理按揭，且上诉人也履行了通知买受人付清房款之义务。被上诉人刘铃金、林松玉也依法可以行使先履行抗辩权，有权拒绝向上诉人支付购买余款。依照上诉人福建君源房地产开发有限公司与被上诉人刘铃金、林松玉签订的商品房买卖合同约定，福建君源房地产开发有限公司于2012年3月31日之前向刘铃金、林松玉交付房产，但福建君源房地产开发有限公司至今未予以交付，显然违约。刘铃金行使先履行抗辩权具有充分的事实与法律依据。总之，办理按揭支付房款余款符合合同约定，刘铃金、林松玉有权要求上诉人履行合同附随义务。上诉人诉请刘铃金、林松玉以“现金”支付购房款285000元缺乏事实和合同依据。鉴于刘铃金、林松玉并不存在违约，君源地产公司起诉要求其支付违约金同样缺乏应有的事实与法律依据，请求人民法院依法予以驳回。经审理查明，双方当事人对一审判决查明认定的事实，除被上诉人刘铃金、林松玉认为首付款交款时间应为2011年8月25日及对合同签订时间有异议外，对其余事实没有争议。本院对没有争议的事实予以认定。本案争议的焦点是：被上诉人刘铃金、林松玉是否构成违约；若构成违约应否支付逾期付款违约金？围绕争议焦点，本院予以查明、分析并认定。本院认为，双方当事人所签订的《商品房买卖合同》出于自愿，没有违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同，合同双方应依约履行。被上诉人在一、二审诉讼中，均自认在其因病住院治疗期间，上诉人有口头告知被上诉人去办理按揭贷款，而被上诉人未能及时到银行办理相关手续。虽然被上诉人刘铃金辩称当时其因事故受伤住院治疗而无法赴银行办理相关手续，但从其疾病证明书等证据可证明被上诉人可以办理或委托他人办理上述按揭手续，被上诉人刘铃金、林松玉的该项抗辩主张，本院不予采纳。因此，银行未能及时办理贷款手续的原因在于被上诉人，根据双方签订的《商品房买卖合同》（附件六：《合同补充协议》第一条第二款）的约定：“若因买受人的原因使银行按揭款贷款不能在买受人收到出卖人通知之日起十个工作日内办理贷款手续，则按逾期付款处理。”，被上诉人应承担逾期付款的违约责任。此外，由于被上诉人刘铃金、林松玉对上诉人福建君源房地产开发有限公司逾期交房问题己另案解决，在本案中仅将此作为其不应承担违约责任的抗辩理由，并未主张抵消。故本案不予涉及。综上所述，本院认为，被上诉人刘铃金、林松玉在接到上诉人福建君源房地产开发有限公司通知后，因自身原因无法及时赴银行办理相关按揭贷款手续，根据双方合同约定，被上诉人应承担逾期付款的违约责任。原审判决认定事实错误，应予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持福安市人民法院（2013）安民初字第323号民事判决第一项，即“被告刘铃金、林松玉应于本判决生效之日起三十日内一次性支付原告福建君源房地产开发有限公司剩余购房款285000元。”二、撤销福安市人民法院（2013）安民初字第323号民事判决第二项，即“驳回原告福建君源房地产开发有限公司要求被告刘铃金、林松玉支付违约金的诉讼请求。”三、刘铃金、林松玉应在本判决生效之日起三十日内向福建君源房地产开发有限公司支付逾期付款违约金（以未支付购房款285000元为基数，按日万分之五，从2012年10月30日起计算至实际付款之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各5575元，由被上诉人刘铃金、林松玉负担。本判决为终审判决。审　判　长　　高树惠代理审判员　　易丽容代理审判员　　郑　彦二〇一四年七月十日书　记　员　　何斌坤附：有关法律、法规《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；来源：百度搜索“”