（2014）穗花法民三初字第585号
裁判日期: 2014-07-10
公开日期: 2015-04-09
案件名称
卢光亮与贺端秀、王康宁租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市花都区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
卢光亮,广州东林投资管理有限公司,王康宁,贺端秀
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见：第一百六十二条
全文
广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗花法民三初字第585号原告：卢光亮，男，1958年9月6日出生，汉族，住广州市花都区。委托代理人：江泳锦，广东正善律师事务所律师。委托代理人：曾庆传，广东正善律师事务所律师。被告：广州东林投资管理有限公司。住所地：。法定代表人：何义苟，该公司总经理。委托代理人：何水根，该公司职员。第三人：王康宁，男，1975年5月6日出生，汉族，住湖南省常宁市。第三人：贺端秀，女，1983年5月6日出生，汉族，住湖南省常宁市。原告卢光亮诉被告广州东林投资管理有限公司，第三人王康宁、贺端秀租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月25日立案受理后，依法通知王康宁、贺端秀作为第三人参加诉讼并由代理审判员刘兵适用简易程序于2014年6月18日公开开庭进行了审理。原告卢光亮的委托代理人曾庆传，被告广州东林投资管理有限公司的委托代理人何水根到庭参加诉讼。第三人王康宁、贺端秀经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃自己的诉讼权利，本庭依法对本案作缺席审理。庭审后，原、被告及第三人王康宁、贺端秀三方申请本院给予庭外调解期30天进行庭外协商，该期限不计入审限，后因原、被告及第三人王康宁、贺端秀三方意见分歧较大，未能达成调解协议。本案现已审理终结。原告诉称：2012年4月，广州东林投资有限公司申请变更企业名称，经工商变更登记为广州东林投资管理有限公司（即被告）。王爱珍与被告于2011年5月11日签订了《商铺租赁合同》，约定王爱珍将位于广州市花都区新华街公益路27号百业商业文化中心016号商铺（以下简称：涉案商铺）出租给被告使用，租赁时间为2011年5月1日至2016年7月31日，租赁面积37.67平方米，合同还约定了每月租金标准，租金以银行转账方式每月交纳，于每月5日至8日前支付。上述《商铺租赁合同》签订后，王爱珍依约向被告交付了租赁场地，租赁期间，被告经常无故拖欠租金，2012年5月，被告向原告支付了最后一个月的租金，此后，被告没有再向原告支付过租金，截至2014年3月份，被告方共拖欠租金45926元。《商铺租赁合同》第十条第3项约定：“乙方应按时交纳租金。”第十二条第2项约定：“乙方逾期支付租金的，按照延期时间每日向甲方支付逾期违约金千分之一……逾期超过15个工作日，甲方有权直接收回商铺的出租权而无需征得乙方同意。”据此，原告认为，被告长期无故拖欠租金，已构成严重违约，上述商铺租赁合同已无法继续履行，应予终止，同时被告应立即将租赁场地向原告交回，并应向原告支付拖欠的租金及违约金。王爱珍于2013年2月8日因病在广州市花都区去世，王爱珍共有继承人4人，分别为江柳喜、卢光亮、卢慧贤、卢剑敏，原告卢光亮与王爱珍为夫妻关系。上述四继承人于2013年10月22日在花都区公证处办理了继承权公证手续，江柳喜、卢慧贤、卢剑敏均表示放弃继承王爱珍与卢光亮共同拥有位于广州市花都区百业商业文化中心首层016商铺，上述商铺中王爱珍拥有的份额均由原告卢光亮一人继承（详见公证书），继承公证后，上述房产尚未办理产权变更登记手续。据此，王爱珍死亡后，原告拥有上述房产的相关权益。鉴于被告拖欠租金，原告多次向被告催讨无果，特具状起诉，请法院依法判令：1、解除王爱珍与被告于2011年5月11日签订的《商铺租赁合同》；2、被告向原告交回位于广州市花都区公益大道27号百业商业文化中心首层016号商铺；3、被告向原告支付租金暂计45926元（租金暂计至2014年3月）；4、被告向原告支付违约金暂计1000元（违约金以租金总额为基数，按每日千分之一的标准自起诉之日起计算至还清日止）；5、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求，请求法院判令：1、解除王爱珍与被告于2011年5月11日签订的《商铺租赁合同》；2、被告向原告支付租金48131元（租金从2012年6月计至2014年4月）；3、被告向原告支付违约金暂计1000元（违约金以租金总额为基数，按每日千分之一的标准自起诉之日起计算至还清日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：我方承租原告的涉案商铺以后，涉案商铺很难转租出去，长期空置，涉案商铺空置之时，原告当时也没有向我方主张租金。现我方将涉案商铺出租，原告就此对我方提起诉讼，并要求收取包括前期闲置期间的租金。我方目前没有资金向原告支付所有租金，要求扣除涉案商铺空置期的租金。第三人王康宁、贺端秀没有到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。经审理查明：涉案商铺位于广州市花都区新华街公益大道27号首层016号，权属人为原告的妻子王爱珍，2014年5月19日，权属人变更为原告的女儿卢慧贤。2011年5月11日，原告的妻子王爱珍（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订一份《商铺租赁合同》，约定乙方承租甲方座落于广州市花都区百业商业文化中心首层016号商铺（即涉案商铺），租期为5年，自2011年5月1日至2014年7月31日，免租期为2011年5月1日至2011年7月31日。合同第五条约定第一年月租金为1891元、第二年月租金为2042元、第三年月租金为2205元、第四年月租金为2381元、第五年月租金为2571元。合同第六条约定，合同押金为3782元。合同第七条约定，租金支付时间为每月5至8日支付本月租金。合同第十二条第2项约定：“乙方逾期支付租金的，按照延期时间每日向甲方支付逾期违约金1‰。逾期超过5个工作日，如果乙方不支付时，甲方有权没收乙方支付的押金，不再收取逾期违约金。逾期超过15个工作日，甲方有权收回商铺的出租权而无需征得乙方的同意”。合同签订后，王爱珍即将涉案商铺交付给被告使用。2013年6月21日，被告将涉案商铺转租给第三人王康宁、贺端秀经营宁康服饰店，租赁期限2年，从2013年7月1日至2015年6月30日，租金为8140元／月。合同履行过程中，被告虽然偶有拖欠租金，但仍一直向原告支付合同约定的租金直到2012年5月止。自2012年6月开始的租金，被告未向原告缴纳，原告遂诉至本院成讼。另查明：2012年5月2日，广州东林投资有限公司变更为广州东林投资管理有限公司（即被告）。涉案商铺原权属人王爱珍为原告的妻子，王爱珍于2013年2月8日因病死亡，2013年10月22日，经广州市花都区公证处公证，王爱珍的第一顺序继承人江柳喜（母亲）、卢剑敏、卢慧贤均表示放弃对王爱珍的遗产继承权，涉案商铺由原告一人继承，2014年5月19日，涉案商铺权属人变更为原告的女儿卢慧贤。本院认为：王爱珍与被告广州东林投资管理有限公司签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，亦没有其他影响合同效力的因素，合法有效，双方当事人均应恪守合同约定。王爱珍于2013年2月8日因病死亡，2013年10月22日，经广州市花都区公证处公证，王爱珍的第一顺序继承人江柳喜（母亲）、卢剑敏（儿子）、卢慧贤（女儿）均表示放弃对王爱珍的遗产继承权，涉案商铺由原告一人继承，原告继承王爱珍与被告签订的《商铺租赁合同》的权利义务。2014年5月19日，涉案商铺的权属人变更为卢慧贤，卢慧贤承继王爱珍与被告签订的《商铺租赁合同》的权利和义务，成为该《商铺租赁合同》的出租人。原告已非该租赁合同的出租人，其要求解除王爱珍与被告签订的《商铺租赁合同》没有法律依据，本院不予支持。但原告在2014年5月19日前为涉案商铺的财产共有人及唯一财产继承人，有权要求被告支付自拖欠之日起至产权变更登记之日前的租金，故原告要求被告支付从2012年6月起至2014年4月的租金符合法律规定，本院予以支持。经核算，2012年6月至2012年7月，共2个月，每月租金1891元，计3782元；2012年8月至2013年7月，共12个月，每月租金2042元，计24504元；2013年8月至2014年4月，共9个月，每月租金2205元，计19845元，合计48131元。王爱珍与被告签订的《商铺租赁合同》第十二条第2项约定：“乙方逾期支付租金的，按照延期时间每日向甲方支付逾期违约金1‰。逾期超过5个工作日，如果乙方不支付时，甲方有权没收乙方支付的押金，不再收取逾期违约金。逾期超过15个工作日，甲方有权收回商铺的出租权而无需征得乙方的同意”。故原告要求被告支付违约金（以逾期支付的租金总额为基数，按照每日千分之一为标准，从2014年3月25日计算至还清之日止）的诉讼请求符合法律规定和合同约定，本院予以支持。第三人王康宁、贺端秀经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第162条规定，判决如下：一、被告广州东林投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告卢光亮支付2012年6月至2014年4月广州市花都区新华街公益大道27号首层016号商铺租金48131元。二、被告广州东林投资管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告卢光亮支付上述款项的逾期付款违约金（违约金计算方法：以欠付租金总额48131元为基数，按照每日千分之一为标准，从2014年3月25日起计至被告付清款之日止）。三、驳回原告卢光亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费514.13元，由被告广州东林投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，视为自动撤回上诉处理。代理审判员 刘兵二〇一四年七月十日书 记 员 王雷孙雪芳 来源：