（2013）平民初字第2920号
裁判日期: 2014-06-09
公开日期: 2014-08-05
案件名称
原告郑雪兰、何伟勇、何俊杰诉被告卢崇凯、卢耀荣确认合同无效纠纷案一审民事判决书
法院
平南县人民法院
所属地区
平南县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑雪兰,何伟勇,何俊杰,卢崇凯,卢耀荣
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
广西壮族自治区平南县人民法院民 事 判 决 书（2013）平民初字第2920号原告郑雪兰。原告何伟勇。原告何俊杰。三原告共同委托代理人农永新，女，1953年8月10日出生，汉族。被告卢崇凯。委托代理人陈志松，男，1973年10月12日出生，汉族。被告卢耀荣，成年。原告郑雪兰、何伟勇、何俊杰诉被告卢崇凯、卢耀荣确认合同无效纠纷一案，本院于2013年12月13日立案受理后，依法由审判员黄缓健适用简易程序，于2014年1月9日公开开庭进行了审理，并于2014年3月10日转为普通程序，依法组成由审判员黄缓健担任审判长、人民陪审员罗继红与人民陪审员黄波妮参加的合议庭，于2014年4月28日第二次公开开庭进行了审理。原告郑雪兰、何伟勇、何俊杰及其共同委托代理人农永新、被告卢崇凯的委托代理人陈志松到庭参加诉讼，被告卢耀荣经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑雪兰、何伟勇、何俊杰诉称，1981年原告户分得长20米、宽11米的宅基地一块，1982年原告户在该宅基地上建占地76.44平方米的平房一间，并建围墙将该宅基地围起来。1997年原告户另建房屋而搬出该平房。2004年12月25日，原告郑雪兰的丈夫何权与原告何俊杰在原告郑雪兰、何伟勇不知情的情况下将该宅基地及平房以45000元的价格转让给两被告。2010年8月，何权死亡。2013年12月3日，被告请人砍伐原告宅基地内的树木、拆除平房，原告报警，民警责令被告停工但被告称该宅基地其已经购买了，与原告无关。原告认为宅基地转让违反法律的强制性规定，故提起诉讼，请求法院确认宅基地转让无效，并判令被告返还该宅基地的《集体土地建设用地使用证》。原告郑雪兰、何伟勇、何俊杰对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、身份证（复印件）三份，证实三原告的身份情况；2、证明（原件）一份，证实原告与何权的亲属关系；3、死亡户口注销单（原件）一份，证实何某甲已去世的事实；4、《转让旧宅居地合约书》（复印件）一份，证实原、被告双方买卖集体土地的事实；5、土地登记审批材料（复印件）六份，证实原告所建房屋的土地是集体土地的事实；6、照片（复印件）二份，证实原告房屋及屋后的土地情况；7、照片（复印件）二份，证实被告强行拆除原告房屋的情况；8、2013年11月17日被告卢崇凯、张干签订的《旧宅居地转让协议书》（复印件）一份，证实原、被告间存在宅基地转让关系。被告卢崇凯辩称，一、被告与原告户签订的旧宅地合约书实际是房屋买卖，只是因为文化低在合约书上表述不明确，根据物权法相关规定，公民有权处置自己的财产，因此原告与被告何崇凯签订的合同是合法有效的；二、原告出卖房屋给被告卢崇凯后，原告户没有提出任何异议，并且出卖房屋的款项是原告郑雪兰收领并存入银行，原告现居地与转让房屋相距几十米，在出让房屋后，被告卢崇凯对房屋进行管理出租，原告户没有提出任何异议；三、原告户出让房屋给被告，经当时生产队长及社员代表同意；四、原告转让房屋及土地使用权给被告，被告卢崇凯已将宅地及房屋转让给第三人张干，张干已善意取得该房屋所有权及相关土地使用权，同时张干在以合理价格取得该房屋后，对原告转让的房屋进行拆除并重建楼房。因此原告主张确认合同无效，要求被告返还土地使用证是没有事实和法律依据的，本案牵涉第三人，因此我方建议本案转为普通程序，并依法追加张干作为被告或独立请求权的第三人参加诉讼，因本案与其有直接利害关系。被告卢崇凯为其辩解在举证期限内提供的证据有：1、身份证（复印件）一份，证实被告卢崇凯身份情况；2、2013年11月17日《旧宅居地转让协议书》（复印件）一份，证实被告卢崇凯取得本案争议房屋后，已将房屋转让给第三人张干的事实。被告卢耀荣未作书面答辩，也未出庭参加诉讼。经过开庭质证，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告卢耀荣经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告对被告卢崇凯提供的证据1、2的真实性没有异议、被告卢崇凯对原告提供的证据1、2、3、5、8的真实性没有异议，本院对上述当事人均无异议的证据的真实性依法予以确认。被告卢崇凯对原告提供的证据4《转让旧宅居地合约书》的真实性有异议，认为该证据是复印件，没有原件进行核对。本院认为原告提供的证据4虽为复印件，但与被告卢崇凯“被告与原告户签订的旧宅地合约书实际是房屋买卖”的辩解以及被告卢崇凯提供的证据2《旧宅居地转让协议书》中第四条约定“此旧宅居第是甲方从何权及其儿子何俊杰的手上出让获得，现在有偿转让给乙方，转让时连带何权及其儿子签字的一份合约书一起转让”相互印证，被告卢崇凯提出异议但未提供证据予以反驳，本院对原告提供的证据4予以确认。被告卢崇凯对原告提供的证据6、7照片的来源合法性及真实性有异议，本院认为，原告提供证据6、7，反映的是争议房屋土地的情况，与本案确认合同是否有效没有关联性，故本院对原告提供的证据6、7依法不予确认。综合全案证据，本院确认以下法律事实：原告郑雪兰与原告何伟勇、何俊杰是母子关系，何权与原告郑雪兰是夫妻关系。原告郑雪兰、何伟勇、何俊杰是平南县平南镇盆塘村旺占垌屯的村民，被告卢崇凯、卢耀荣是平南县平南镇盆塘村大岭五屯的村民。2004年12月25日，何权、原告何俊杰与被告卢崇凯、卢耀荣签订《转让旧宅居地合约书》，约定将原告户登记在何某甲名下的位于环城乡某村的宅基地及地上房屋、围墙等共作价45000元转让给被告。当天，被告向原告支付了价款45000元，原告将宅基地及地上房屋交付被告使用。2010年6月5日何权病故。2013年11月17日，被告卢崇凯将该宅基地及地上房屋等作价150000元转让给平南县平南镇某村的张干，双方签订了《旧宅居地转让协议书》，被告卢崇凯并将其与原告签订的《转让旧宅居地合约书》原件交予张干，张干向被告卢崇凯支付了价款150000元后在该宅基地上重建了钢混结构的房屋。2013年12月13日，原告提起本案诉讼，请求确认何权、何俊杰与被告卢崇凯、卢耀荣签订的宅基地转让合同无效，并请求判令被告返还何某甲名下的《集体土地建设用地使用证》给原告。本院认为，一、宅基地的权属性质属集体所有，宅基地使用权的主体是特定的农村居民，同时特定的宅基地仅限于本集体经济组织特定的成员享有使用权，农村集体经济组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权。何权、原告何俊杰与被告卢崇凯、卢耀荣签订的《转让旧宅居地合约书》，虽然是双方在平等自愿的基础上签订的，是双方的真实意思表示，且被告已经履行了给付价款45000元的义务，但根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，原、被告间的转让宅基地合同违反了法律的强制性规定，应属无效合同。原告的诉讼请求，符合法律的规定，本院依法予以支持。关于被告卢崇凯“原、被告双方实际上是签订的是房屋买卖合同，而不是宅基地转让合同”的辩解，根据原、被告双方签订的《转让旧宅居地合约书》第（一）、（二）、（三）条的约定，双方转让的实际为宅基地使用权，并将地上的房屋等一并转让，故本院对被告卢崇凯的该辩解不予采信。二、关于原告请求被告返还何权名下的《集体土地建设用地使用证》原件给原告的诉讼请求，原告未提供证据证实其已将该《集体土地建设用地使用证》的原件交予被告，被告亦予以否认，故本院对原告的该项诉讼请求亦依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、何权、原告何俊杰与被告卢崇凯、卢耀荣于2004年12月25日签订的《转让旧宅居地合约书》无效；二、驳回原告郑雪兰、何伟勇、何俊杰的其他诉讼请求。案件受理费926元，由被告卢崇凯、卢耀荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费926元，汇款至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；帐号：45×××93。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长 黄缓建人民陪审员 罗继红人民陪审员 黄波妮二〇一四年六月九日书 记 员 辛兵兵