（2014）中一法民一初字第1015号
裁判日期: 2014-06-06
公开日期: 2014-10-27
案件名称
陈爱谊与中山市新创力房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第一人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈爱谊,中山市新创力房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十二条，第六十条第一款
全文
广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2014）中一法民一初字第1015号原告：陈爱谊，女，1962年12月31日出生，住中山市。委托代理人：刘叠，广东香山律师事务所律师。委托代理人：吴少容，中山市板芙镇法律服务所工作人员。被告：中山市新创力房地产开发有限公司，住所地中山市。法定代表人：孔繁权，董事长。委托代理人：谢志强，公司员工。原告陈爱谊诉被告中山市新创力房地产开发有限公司（以下简称新创力公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年4月8日立案受理后，依法由审判员钟劲松独任审判，于2014年5月23日公开开庭进行审理。原告委托代理人刘叠、吴少容，被告新创力公司委托代理人谢志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈爱谊诉称：原、被告于2010年10月7日签订商品房买卖合同，被告将其开发的位于中山市岐关西路55号朗晴假日园4期20幢＊座＊房出售给原告。该合同第一条约定该商品房土地使用年限“自×××至2077年4月20日止”。该商品房用途为住宅，但被告为原告办理的国有土地使用证［中府国用（2012）第易2106＊＊＊号］证载该土地使用年限终止日期为2071年4月28日，证载土地使用年限比合同约定减少6年。原告已履行了合同义务，但被告向原告交付的土地使用权的使用年限不符合合同约定，构成违约。被告应按合同法和相关法律规定采取补救措施，向原告交付符合该合同约定使用年限的国有土地使用权，并办理土地使用年限终止日期为2077年4月20日的国有土地使用权证。为此，原告特诉至法院，请求判令：1.被告向原告交付符合《商品房买卖合同》约定土地使用年限至2077年4月20日止的位于中山市东区岐关西路55号朗晴假日园4期20幢＊座＊房的国有土地使用权，并办理土地使用年限终止日期为2077年4月20日的国有土地使用证；2.被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告增加其诉讼请求为：1.被告向原告交付符合《商品房买卖合同》约定土地使用年限至2077年4月20日止的位于中山市东区岐关西路55号朗晴假日园4期20幢＊座＊房的国有土地使用权，并办理土地使用年限终止日期为2077年4月20日的国有土地使用证，办理该国有土地使用权证使用年限变更登记的相关费用由被告承担；2.被告按逾期办妥国有土地使用证的实际天数（自2013年4月28日起至办妥符合合同约定使用年限的房地产权属证书之日止），以总购房款为本金，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付逾期办证违约金，该违约金最高不超过购房总价的30%（暂计至开庭之日为48290元）；3.被告承担诉讼费用。原告补充主张第2项诉讼请求的理由为：原告认为被告交付不符合合同约定的土地使用证属于逾期办证，应按合同第十四条承担逾期办证的违约责任。合同第十四条约定了办证时间，原告以合同第八条约定的交付之日起计算办证期限的起算日，以办证期限届满的次日作为违约时间的起算日。因合同第十四条约定的违约责任是出卖人自迟延之日起每日按买受人已付房价款的万分之一支付违约金，原告认为该标准低于按银行逾期贷款利率计付的逾期利息，故原告参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，将违约金调整为按逾期贷款利息计算。原告为支持其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.被告企业机读档案资料；2.《商品房买卖合同》；3.国有土地使用证。被告新创力公司辩称：1.被告同意原告第一项诉讼请求，亦同意承担相关办证费用；2.关于第二项诉讼请求。首先，按照双方的商品房买卖合同，合同中并没有针对该方面的违约条款，原告主张的第2项诉讼请求没有法律依据；其次，原告计算违约金的标准是以购房总价计算，我国物权法第149条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但是对于如何续期、费用多少没有规定。而房屋所有权归业主永久所用，不因土地使用期限届满而丧失。现在原告以房屋总价来计算土地使用年限的损失是没有依据的。因此，请求驳回原告的第二项诉讼请求。被告新创力公司就其辩解在举证期限内提交的证据有：1.（2013）中一法民一初字第1229号民事判决书；2.收款收据复印件。经审理查明：原告陈爱谊（买受人）与被告新创力公司（出卖人）于2010年10月7日签订《中山市商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于中山市东区岐关西路55号朗晴假日园4期20幢＊座＊房出售给原告。该合同第一条项目建设依据约定：“出卖人以出让方式取得位于东区沙岗村、编号为×××的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。土地使用权证书号为中府国用（2008）第易210529号，该地块土地面积为22695.30平方米，土地用途为商业住宅，土地使用年限自×××至2077年4月20日止。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名朗晴假日园4期。建设工程规划许可证号为281042009110013，施工许可证号为442000200904200103ZX1004。合同第四条约定购房总价为619104元。第八条约定出卖人应当在2011年2月28日前，将经组织勘察、设计、施工、监理单体验收合格的商品房交付买受人使用。合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后540个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意作以下处理：买受人不退房，出卖人自迟延之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，原告依约支付了全部购房款。2012年8月29日，中山市人民政府颁发原告为土地使用权人的国有土地使用权证，证号为中府国用（2012）第易2106＊＊＊号，地类（用途）为商业住宅，终止日期为2071年4月28日。原告在领取房地产权证后发现该土地使用证载明的土地使用年限短于合同约定的年限，遂与被告交涉，被告就土地使用年限差异的问题向中山市国土资源局请求解决未果，原告遂于2014年4月8日诉至本院，主张前述实体权利。另查：本院作出的已经生效的（2013）中一法民一初字第1229号（以下简称1229号案）民事判决中查明以下事实：被告于2008年1月18日取得开发涉诉房地产用地的中府国用（2009）第易210529号国有土地使用权证，该证证载终止日期为2077年4月20日。2010年1月28日取得预售朗晴假日园4期20幢（1、2、3座）、21幢（1、2座）的商品房预售许可证。被告在1229号案庭审中提交中府国用（2008）第210500号国有土地使用权证，拟证实其销售的20、21幢地下车库有一小部分面积“跨越”到该国有土地证的使用范围内，故相关部门根据土地使用年限就短不就长的原则将涉案房地产土地使用年限终止日期办至2071年4月28日。被告提交的中府国用（2008）第210500号国有土地使用权证登记的土地使用权人为新创力公司，终止日期2071年4月28日。在前述1229号案审理中，本院向中山市国土资源局发函询问中山市岐关西路55号朗晴假日园4期20幢、21幢房地产《国有土地使用权证》中的使用年限能否在该局办理变更登记，将2071年4月28日更正为2077年4月20日；如能办理，尚需要被告履行哪些手续。该局复函本院：“一、土地权利人可持相关材料到我局申请办理延长土地使用年限手续，并按规定缴纳出让金和相关税费。二、新创力公司曾持《关于如何处理〈商品房买卖合同〉与〈国有土地使用证〉记载的土地使用年限存在差异问题的请示》向我局相关部门咨询及了解延长土地使用期限的有关规定。”本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的商品房买卖合同系双方一致的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。被告交付给原告的国有土地使用权证使用年限与合同约定的不一致，违反合同约定，应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据已经生效的1229号案中山市国土资源局的回复，涉案土地使用权证的年限是可以办理变更登记的，因而不存在不可抗力等导致合同无法继续履行的情形。被告同意继续履行合同，为原告办理符合合同约定的土地使用权证，且同意承担变更登记的费用，故对原告的第一项诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的第二项诉讼请求。被告已向原告交付房地产权证，原告主张被告承担逾期办证的违约责任没有依据。《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”本案中，虽被告交付的国有土地使用权证存在年限的瑕疵，但目前原告的损失尚未产生。本院已判令被告继续履行，在原告的第一项诉讼请求得以支持并履行后，原告的权益得以补救，原告的损失亦不会发生。综上，原告以被告违约或造成原告损失为由请求被告支付逾期办证违约金，没有事实和法律依据，本院予以驳回。综上，原告诉求合理部分，本院予以支持；被告辩解合理之处，本院亦予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条之规定，判决如下：一、被告中山市新创力房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内，协助原告陈爱谊办理土地使用年限终止日期为2077年4月20日的座落于中山市东区岐关西路55号朗晴假日园4期20幢＊座＊房的国有土地使用权证，办理变更登记需缴纳的费用由被告承担；二、驳回原告陈爱谊的其他诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取1150元（原告已预交），由原告陈爱谊负担1100元，被告中山市新创力房地产开发有限公司负担50元（被告于本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 钟劲松二〇一四年六月六日书记员 李绮湘 微信公众号“”