（2014）穗海法民三初字第217号
裁判日期: 2014-06-06
公开日期: 2014-11-10
案件名称
广州市农业科学研究院与广州市中村房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市海珠区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广州市农业科学研究院,广州市中村房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条
全文
广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗海法民三初字第217号原告广州市农业科学研究院，住所地。法定代表人谭耀文，院长。委托代理人郑元奖，广东创杰律师事务所律师。被告广州市中村房地产开发有限公司，住所地。法定代表人岑永诚，经理。委托代理人罗红明、严瑾，分别为广东百越律师事务所律师及实习律师。原告广州市农业科学研究院诉被告广州市中村房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郑元奖，被告的委托代理人罗红明、严瑾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，位于海珠区新港东路嘉泰一街、二街的海珠区凤浦西苑小区第一期楼房，于2004年开始销售，并于2005年年底竣工并陆续交付使用。原告购买凤浦西苑小区的房屋并在签订《商品房买卖合同》后，经了解和调查发现，被告在凤浦西苑小区一期房屋交付使用前后，并没有按照《商品房买卖合同》的约定以及规划部门批准的规划设计要求，建设小区A1-A5与B1-B3栋之间的空中平台花园（即观光栏），从2006年开始，小区部分业主以及原告已多次通过书面形式致函被告，要求被告履行合同和规划设计要求，建设完善以上空中平台花园并交付使用，但是被告以各种理由推托至今，被告的行为明显构成违约，应继续履行合同义务。另外，经了解，2006年被告为了最大限度取得小区二期的开发销售面积，在没有经过全体业主书面同意的情况下，单方申请规划变更，将原先规划设计在二期楼房500多平方米的小区文化活动中心，调整到凤浦西苑小区Al-A5栋的首层绿化架空层活动场所，占用了架空层活动场所。被告的行为已严重侵害了原告的合法利益，构成违约。最后，被告作为小区开发商，在小区竣工交付业主使用时，就应同时将小区配套设施交付使用，但是对于小区会所，从2005年至今，被告仍没有进行装修完善并交付使用，被告的行为也已构成违约。故起诉要求：1、被告立即按规划设计要求，建设完善凤浦西苑小区A1-A5栋与B1-B3栋之间的空中平台花园（观光栏）、A3-A4栋的首层绿化架空活动场所和小区会所，并在验收合格后交付原告使用；2、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，对于原告的所有诉讼请求不予认可，理由：1、凤浦西苑小区A1-A5栋与B1-B3栋之间的空中平台花园不属于本小区规划建设中的项目，A栋与B栋均于2009年6月5日及2008年9月10日验收合格；2、原来设置的文化活动场所是在第二期的，经规划部门批准，该活动场所变更为A2-A4栋，该更改规划已得到政府相关部门的批准，为合法改建，并且于2009年6月5日验收合格；3、对于小区的会所，所有权应该属于开发商即被告，小区会所的面积是没有计入公摊面积的，并且于商品房买卖合同补充协议第四条中有约定，会所的所有权归出卖人即被告，故小区的会所所有权应属于被告，被告有权处分会所如何使用，并且没有义务对会所进行装修；4、原告提起本案诉讼的主体不适格。经审理查明，原、被告于2005年10月12日签订《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买广州市海珠区琶洲岛新港东路北侧磨碟沙东侧地段凤浦西苑第A1座4层［自然层4］03号房屋；被告应当在2006年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房已取得建设行政主管部门出具的《建设工程施工质量验收监督意见书》条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用；（第十条）该商品房预售后，被告不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更的，被告应书面征得原告同意；不同意变更的原告可要求终止买卖合同；被告应在原告提出终止合同申请的30日内退回已付购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退期日同期银行固定资产贷款利率计算）；（第十四条）被告承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：l、永久水、电自原告收楼之日开通使用；2、管道煤气装表到户，原告收楼后可向有关部门申请开通使用；3、有线电视安装到户，原告收楼后可向有关部门申请开通使用；4、电梯自原告收楼之日开通使用；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：如因被告原因造成未能按约定开通使用的，被告每日按原告已付开通费的千分之一向原告支付违约金；合同附件四合同补充协议第十条约定，商品房所在小区的会所、各类康乐设施及其他经营性和服务性的配套设施，除依法应移交的外，所有权归属被告；等。该合同经广州市房地产交易所预售登记。上述房屋已于2012年过户登记在原告名下。2004年12月28日，被告发出《至凤浦西苑业主的一封信》，其中记载：四、园林整改。由于原小区的架空园林连廊及B1座东面的楼体瀑布，无论在视野、采光、通风、声源、公共分摊、物业维护、环境保护、安全保护、管理费用等方面给您带来的是弊多利少，甚至在未来将会给您带来意想不到的弊端和增加费用的支出；同时，也与本项目园林风格不太协调，因此我司决定取消该架空园林连廊，同时将园林泳池扩大到B1座的东面，小区园林设计的调整己上报广州市规划局等政府部门，等待政府部门审批。五、工程进度。2005年9月，A区、B区住宅、会所、园林全面交付使用等。2008年7月4日，被告向广州市海珠区凤浦西苑业主委员会发出《对〈关于要求解决凤浦西苑小区存在若干问题的函〉的复函》：内容为：贵会于2008年6月27日送达的《关于要求解决凤浦西苑小区存在的若干问题的函》巳收悉，经研究，答复如下：四、来函第四、八、九、十、十一条提及的关于架空层、会所及房产证等问题，因我公司与施工单位的纠纷，影响了工程验收，现我司正积极办理相关的规划验收手续，以上事宜等规划验收手续完成后一并解决等。2010年6月23日，广州市海珠区凤浦西苑业主委员会邮寄《关于尽快解决凤浦西苑小区存在的若干问题的函》给被告，其中提出A栋及B栋二楼的架空层、观光栏及会所仍未按照规划要求交付业主使用，请尽快完善并移交业主使用；A2-A3-A4栋一楼业主购房时报建规划为架空层，被告未征得业主的同意私自变更规划，A-B栋之间规划为空中连廊平台花园至今没有建造，请尽快按原规划设计建造空中连廊平台花园等。2011年8月22日，被告向凤浦西苑一期业委会发出《关于凤浦西苑一期业委会若干问题之回复》，其中对于会所和文化活动中心问题，被告回复没有改变功能，被告会按相关要求制定设计方案及向业主作出公示，并在2011年12月31日前按相关要求恢复会所和文化活动中心予业委会。2012年6月29日，广州市海珠区凤浦西苑业主委员会邮寄《关于尽快解决凤浦西苑小区存在问题的函》给被告。另查，2001年9月20日，广州市城市规划局（以下简称：市规划局）向被告发出《关于送审总平面规划设计方案的复函》{穗规复（2001）473号}。2002年4月24日，市规划局向被告发出《关于送审建筑设计方案的复函》{穗规函（2002）955号}。2002年9月26日，被告向市规划局作出《保证书》，内容为：我公司拟兴建位于海珠区琶洲岛新港东路侧磨碟沙路东侧地段中村苑项目，现报建A、B两栋，按穗规复（2001）第473号文建议文化活动中心与街道办事处结合布置，我公司现将文化活动中心设置C1、C2栋第三层平面，并保证在第二期建设中实施，请贵局支持办理为盼。市规划局于2002年9月27日发出的《建设工程审核书》{穗规建证（2002）1244号附件2}记载：一、同意按放线测量核定的位置建设以下工程：16层（部分1、2、12层）设计商业、住宅楼工程1幢（自编号A1-A5栋）；其中：首层为商场、餐厅厨房和架空活动层，第2层为餐厅、住宅，第3层以上为住宅。十二、关于文化活动中心调整至西北面自编号c幢住宅楼裙房设置的问题，应按具结的保证书落实建设。如日后引起住户纠纷或投诉，应由你单位负责妥善解决等。2006年8月7日，市规划局发出穗规函（2006）5427号《关于要求调整建筑设计的复函》，函复被告称：“你单位前经我穗规建证（2002）1244号《建设工程规划许可证》审批，同意在海珠区琶洲新港东路地段建设1幢16层（部分1、2、12层）商业、住宅楼工程（自编A1-A5栋），现申请调整自编A2-A4栋住宅楼工程首层平面设计的问题，经审查，函复如下：一、同意上述工程的首层平面作如下建筑设计调整：（一）同意自编A4栋首层平面在第（8）-（1／14）／（A）-（1／C）轴范围和第（8）-（1／11）／（1／C）-（G）轴范围，由原架空层调整为文化活动中心。（二）同意自编A3栋首层平面在第（1／17）-（22）／（A）-（1／C）轴范围及第（21）-（24）／（l／C）-（G）轴范围内，由原架空层调整为文化活动中心及附属卫生间；在第（22）-（24）／（A）-（B）轴范围，由原架空层调整为变电站……二、调整建筑设计所涉及的消防安全、环境保护、卫生防疫等专业管理问题，应取得相关专业管理部门的意见，并按其要求办理。三、本函及附图与规建证（2002）1244号《建设工程规划许可证》及其附件合并使用。”2006年8月30日，市规划局发出穗规建证（2006）4242号《建设工程规划许可证》给被告，该证记载建设项目名称为住宅楼工程6幢（自编C1-C6栋，连体设计）。2008年9月10日，市规划局核发了穗规验证（2008）1944号《建设工程规划验收合格证》给被告，该证记载建设项目名称为商业、住宅楼工程1幢（自编B1-B4栋），该证附件1《建筑功能指标规划验收明细表》记载开放式会所所在位置为二层：B1-B2栋：23-39／A-F。2009年6月5日，市规划局核发了穗规验证（2009）888号《建设工程规划验收合格证》给被告，该证记载建设项目名称为商业、住宅楼工程1幢（自编A1-A5栋），该证附件1《建筑功能指标规划验收明细表》记载文化活动中心所在位置为A2-A4栋首层：（8）-（1／14）／A-G；（1／17）-（24）／（A）-（G）。2009年3月18日，广州市国土资源和房屋管理局发出海珠区嘉泰二街2号，4号，6号，8号，10号房屋的《广州市房地产权属证明书》给被告，该证明书附记记载：预售许可证：穗房预字第20040069号-4（凤浦西苑自编B1-B4栋）；城市规划房屋用途：第2层10号01房（会所）910.8735平方米属于公建配套，按相关法律法规规定办理等。再查，郑小明以市规划局为被告，广州市中村房地产开发有限公司为第三人，向广州市越秀区人民法院提起诉讼，要求撤销被告市规划局作出的穗规函（2006）5427号《关于要求调整建筑设计的复函》。广州市越秀区人民法院以（2009）越法行初字第247号行政判决书判决驳回郑小明的诉讼请求。郑小明不服，提起上诉。广州市中级人民法院认为：原审第三人向市规划局申请调整原由市规划局核发的穗规建证（2002）1244号《建设工程规划许可证》的内容，市规划局审查时，认为原审第三人该申请可能会影响所在物业业主的重大利益，在上述物业所在小区内张贴了《建设项目申请调整批前公示》，分别以文字和平面示意图方式展示了原审第三人的调整方案，并详细告知了其接收反馈意见的具体联系方式、形式和期限，在未收到反馈意见和经审查认为原审第三人的申请事项没有违反法律规定的情况下，同意原审第三人对穗规建证（2002）1244号《建设工程规划许可证》的内容进行调整的申请，变更了原行政许可事项，符合法律法规规定，原审法院认为郑小明关于市规划局程序违法并要求撤销复函的主张不能成立，判决驳回郑小明的诉讼请求正确，本院予以维持。市规划局已以在上述物业所在小区内张贴《建设项目申请调整批前公示》的方式，将原审第三人申请变更行政许可的事项详细告知了包括郑小明等业主在内的利害关系人，郑小明认为市规划局未履行告知义务没有事实依据。穗规函（2006）3822号文的主要内容是市规划局对原审第三人申请方案提出的具体要求，而《建设项目申请调整批前公示》己完整地告知利害关系人原审第三人申请规划调整的方案，故郑小明以穗规函（2006）3822号文未被公示为由，主张该《公示》内容不清晰、不完整的理据不足。广州市中级人民法院以（2010）穗中法行终字第181号行政判决书判决驳回上诉，维持原判。原告就其主张，还提交了穗规建证（2002）1243号《建设工程规划许可证》附图。被告表示因股东的变更，对该证据的真实性无法核实；2002年的图纸表述的位置只是平台花园，并不是空中平台花园；作为平台花园的定义只要高于地面10公分即可称为平台花园，所以原告在本案中是错误理解空中平台花园；系列案中大部分原告在2005年7、8月后购买房屋，一些更后才购买，原告提供的证据反映被告至少在2004年底已通知业主小区花园的调整，所以业主是知道2004年底小区的平台花园或空中平台花园已作出变更，且2006年的规划许可证的图纸中也确实没有平台花园的位置。被告就其抗辩，还提交了以下证据：1、穗规建证（2006）4242号《建设工程规划许可证》附图；2、穗规验证（2009）888号《建设工程规划验收合格证》附图中的A2-A4栋首层、二层平面图，穗规验证（2008）1944号《建设工程规划验收合格证》附图中的BIB2栋首层平面图、二层平面图及B3B4栋首层平面图、二层平面图。原告表示对证据1的真实性无异议，但认为该图纸与规划的批文是配套使用的；证据2均是规划变更后的图纸，上述图纸只能证明A、B栋的独立平面图，但不能证明A、B栋之间的平台花园情况。原告表示其主张的空中平台花园一直没有建设，按照规划，首层绿化架空活动场所原来应在A2-A4栋，但由于被告单方申请变更规划，A2-A4栋的首层架空活动场所的位置现在已变更为文化中心，小区会所在B1栋的2楼。被告确认涉案小区现在没有建设A1-A5栋B1-B3栋之间的空中平台花园，原来的设计也没有存在该空中平台花园，确认现在A2-A4栋的首层为文化中心，但该文化中心是经规划部门允许变更建设的，确认小区会所在B1栋的2楼。诉讼中，原告表示其依据商品房买卖合同提起诉讼，本案是商品房预售合同纠纷，完善空中平台花园及绿化架空活动场所的诉请是依据商品房买卖合同第十条的约定；小区会所的诉请是依据合同第十四条的约定主张，该条款虽然没有明确小区会所的内容，但小区会所也是小区的公共配套设施。原告表示其要求被告依据穗规建字（2002）1243号《建设工程规划许可证》所附的总平面图按规划设计建设A1-A5栋B1-B3栋之间的空中平台花园、A3-A4栋的首层绿化架空活动场所。对于小区会所，原告表示会所没有进行过规划变更，其诉讼请求是要求被告将会所在验收合格后交付给其使用。本院认为，原告主张依据商品房买卖合同提起本案诉讼，故本案属商品房预售合同纠纷，原告的诉讼主体适格。被告提出原告诉讼的主体不适格的抗辩，无理，本院不予采纳。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同第十条约定，该商品房预售后，被告不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更的，被告应书面征得原告同意；不同意变更的原告可要求终止买卖合同；被告应在原告提出终止合同申请的30日内退回已付购房款及利息。被告开发的凤浦西苑自编A1-A5栋和自编B1-B4栋已取得《建设工程规划验收合格证》，原告要求被告依据穗规建字（2002）1243号《建设工程规划许可证》所附的总平面图按规划设计建设A1-A5栋B1-B3栋之间的空中平台花园、A3-A4栋的首层绿化架空活动场所，但该图纸中仅标注有“平台花园”，并无“空中平台花园”，且标注“平台花园”的部位与该小区自编A1-A5栋和自编B1-B4栋的《建设工程规划验收合格证》所附的建筑竣工图不一致，原架空层调整为文化活动中心已经规划部门批准，故原告该请求，无理，本院予以驳回。合同第十四条约定，被告承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：l、永久水、电自原告收楼之日开通使用；2、管道煤气装表到户，原告收楼后可向有关部门申请开通使用；3、有线电视安装到户，原告收楼后可向有关部门申请开通使用；4、电梯自原告收楼之日开通使用；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：如因被告原因造成未能按约定开通使用的，被告每日按原告已付开通费的千分之一向原告支付违约金。原告依据合同该条款的约定要求被告将会所在验收合格后交付给其使用，但该条款约定的基础设施、公共配套建筑并不包括会所，故对原告该请求，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：驳回原告广州市农业科学研究院的全部诉讼请求。本案受理费100元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按本案判决确定的一审受理费同等金额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 汤志青人民陪审员 李少群人民陪审员 何翠娴二〇一四年六月六日书 记 员 李怡然周慧丝 更多数据：搜索“”来源：