（2014）榕民终字第272号
裁判日期: 2014-06-06
公开日期: 2014-09-24
案件名称
瑞翔新苑（好林居）业主委员会与福州嘉阳物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省福州市中级人民法院
所属地区
福建省福州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
福州嘉阳物业管理有限公司,瑞翔新苑（好林居）业主委员会
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）榕民终字第272号上诉人（原审被告）福州嘉阳物业管理有限公司。法定代表人朱群，总经理。委托代理人杨虹，福建海山律师事务所律师。被上诉人（原审原告）瑞翔新苑（好林居）业主委员会。负责人滕子仁，主任。委托代理人肖庆康，福建诚真律师事务所律师。上诉人福州嘉阳物业管理有限公司（以下简称嘉阳物业公司）因与被上诉人瑞翔新苑（好林居）业主委员会（以下简称瑞翔新苑业委会）物业服务合同纠纷一案，不服福州市台江区人民法院（2013）台民初字第1451号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。本案虽经本院主持调解，但双方最终未能达成和解。原审法院查明，2006年5月25日，以原告瑞翔新苑业委会为甲方、以被告嘉阳物业公司为乙方，双方签订《瑞翔新苑物业服务合同》，约定原告选聘被告对瑞翔新苑提供物业管理服务，服务期限自2006年5月25日起至2011年5月25日止。合同第十六条约定：“乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：1、竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；4其他相关文件批文。”合同第二十五条至二十八条约定专项维修资金的缴存、管理、使用、续筹依据政府相关文件执行；合同第三十七条约定：“本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给甲方”。上述合同签订后，嘉阳物业公司依约在瑞翔新苑小区提供物业管理服务。2011年4月24日，被告向瑞翔新苑业委会发函要求处理物业移交手续。同月27日，瑞翔新苑业委会回函答复：“本届业委会任期已满，现在已经无权再处理物业移交手续……物业移交手续应待新业委会成立或新物业进场再行与他们移交……”。被告收到回函后，于2011年5月25日（物业服务期满）撤出了瑞翔新苑小区，至今未与原告办理物业交接手续。原告于2013年5月诉至原审法院。再查明，瑞翔新苑小区开发商福州福龙房地产有限公司于2006年6月28日往被告银行账户（开户行：兴业银行福州台江支行，户名：福州嘉阳物业管理有限公司，账号：×××7820）汇入了公共维修金50000元，该账户现仍由原被告双方共管，截至2013年8月1日，该账户余额为45153.32元。诉讼中，原告明确其第一项诉讼请求指的是，被告应当配合原告将瑞翔新苑小区存于原被告共管帐户下的公共维修资金移交至福州市房地产管理局指定的福州市物业专项维修资金专户中。被告对原告的上述请求没有异议，但认为原告应当提供相关材料，便于被告配合办理上述移交手续。原审法院认为，原告与被告签订的《瑞翔新苑物业服务合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。根据上述合同第三十七条“本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给甲方”的约定，被告嘉阳物业公司在物业服务期满后，负有将物业管理相关资料移交给原告瑞翔新苑业委会的合同义务。被告提出在其承接物业时，原告并没有依约完整移交合同第十六条约定的物业管理资料的辩解，因其未提供证据证明原告在被告在承接物业时未完整接收上述材料，且在长达五年的物业服务期限内均未对此提出过异议，故对于被告的该辩解，原审法院不予采纳。被告还提出因小区物业用房被盗，瑞翔新苑小区的物业管理资料已丢失，被告在事实上无法履行原告的第二项诉请的主张。因原告对此表示异议，而被告提供的证据又不足以证明瑞翔新苑小区物业用房被盗后，丢失的财物中包含小区物业管理资料，故原审法院对于被告的该陈述亦不予采信。现原告根据双方物业服务合同第十六条的约定，要求被告移交瑞翔新苑（好林居）的竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；小区内设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件等物业管理所需的资料，符合合同的约定及法律的规定，原审法院予以支持。瑞翔新苑小区开发商福州福龙房地产开发有限公司于2006年6月28日汇入被告账户的款项，其用途已经明确为“公共维修金”，即用于住宅小区共用部位、共用设施设备的维修资金。根据中华人民共和国建设部、财政部联合发布的自2008年2月1日起施行的《住宅专项维修资金管理办法》第二条“本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金”及第四条“住宅专项维修资金管理实行专户储存、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则”的规定，该资金属于住宅专项维修资金的范畴，归瑞翔新苑小区全体业主共有。现原告诉请被告将瑞翔新苑小区存于原被告共管帐户下的公共维修资金（银行：兴业银行福州台江支行，户名：福州嘉阳物业管理有限公司，账号×××7820）移交至福州市房地产管理局指定的物业专项维修资金专户中，并要求被告移交上述款项的收支明细及相关财务凭证，符合法律法规的规定，也有利于保障公共维修资金的安全性和使用性，故原审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第二十九条、第三十九条第一款、第五十四条第三款、《住宅专项维修资金管理办法》第四条、第五条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款的规定，判决：一、被告福州嘉阳物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内协助原告瑞翔新苑（好林居）业主委员会，将存于原、被告共管账户（银行：兴业银行福州台江支行，户名：福州嘉阳物业管理有限公司，账号×××7820）中的瑞翔新苑（好林居）小区的专项维修资金人民币45153.32元移交至福州市物业专项维修资金专户，并向原告移交上述款项的收支明细及相关财务凭证。二、被告福州嘉阳物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告移交瑞翔新苑（好林居）小区竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；小区内设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件等物业管理所需的资料。案件受理费100元，由被告福州嘉阳物业管理有限公司负担。一审宣判后，原审被告福州嘉阳物业管理有限公司不服，向本院提起上诉。上诉人福州嘉阳物业管理有限公司上诉称：1、一审判令上诉人应向被上诉人移交的相关物业管理资料已灭失，造成事实上的无法履行。在本案物业服务合同到期、上诉人请求办理物业接收手续未果的情况下，上诉人将未移交的物业管理资料封存于原办公场所内的档案柜里，房门加锁，等待移交，后上述物业管理用房被人强行撬锁并加装防盗网，存放于档案柜内的资料被盗，上诉人已就此报警，因警方至今未能破案，故上述资料的移交已事实上无法履行。2、瑞翔新苑（好林居）业主委员会对于相关物业管理资料未能按时移交存在单方过错。上诉人在物业服务期满之前通知业主委员会办理物业交接手续，得到的却是“物业移交手续应待新业委会成立或新物业进场再行与他们移交”的回复，且未说明等待的期限，因为被上诉人无理拒不按时接收资料，才导致上述资料被盗后的移交不能，对此被上诉人应承担相应的过错责任。3、上诉人在物业服务期满后的保管义务应当区别于服务期内的保管义务。物业服务期满后，上诉人在合同期满后仍负有保管义务和移交义务，但此时的保管已经属于无偿保管关系，在上诉人既非故意也没有重大过失的情况下，不承担损害赔偿责任。故上诉请求：撤销一审判决第二项，依据公平原则合理确认双方的责任和义务，依法改判。被上诉人瑞翔新苑（好林居）业主委员会答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，被上诉人要求上诉人提交一审判决的材料是合法的；上诉人没有证据证明该材料已灭失，即使灭失，也不能免除其义务；被上诉人对材料的移交没有过错，上诉人有义务保管。上诉人的保管义务是基于之前的合同约定，其主张免责缺乏依据。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，虽然本案物业服务合同期满时，被上诉人未能依约及时接收本案涉案小区的物业管理资料，存在不当；但上诉人所提交的证据并不足以证明有关小区物业用房被盗时所丢失的财物中包含有上述物业管理资料，故对于上诉人关于上述物业管理资料已丢失、在事实上已无法进行移交的主张，本院不予采信。原审法院据此判令上诉人向被上诉人移交上述物业管理资料，并无不当，应予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按照一审判决确定的负担；二审案件受理费100元，由上诉人福州嘉阳物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈集美代理审判员 陈长灿代理审判员 吴筱洲二〇一四年六月六日书 记 员 彭海燕 微信公众号“”