（2014）双桥民初字第293号

裁判日期: 2014-06-05

公开日期: 2014-12-30

案件名称

原告承德市双桥区碧麓嘉园小区业主委员会与被告承德市经纬房地产开发有限公司、承德市武阳物业服务有限公司、梁建章物业服务合同纠纷一案民事判决书

法院

承德市双桥区人民法院

所属地区

承德市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

承德市双桥区碧麓嘉园小区业主委员会,承德市经纬房地产开发有限公司,承德市武阳物业服务有限公司,梁建章

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第七十三条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条；《物业管理条例（2007年）》：第十一条，第五十条第一款，第五十五条

全文

河北省承德市双桥区人民法院民事判决书（2014）双桥民初字第293号原告承德市双桥区碧麓嘉园小区业主委员会，住所地承德市双桥区碧麓嘉园小区。负责人丁仁信，职务主任。委托代理人孙佳星，河北申彬律师事务所律师。被告承德市经纬房地产开发有限公司，住所地承德市双桥区车站路北山街道302号。法定代表人经纬，职务总经理。委托代理人卜绍忠被告承德市武阳物业服务有限公司，住所地承德市双桥区武阳丽园。法定代表人陈宏光，职务总经理。委托代理人陈瑞林被告梁建章委托代理人李志伟，河北德律律师事务所律师。原告承德市双桥区碧麓嘉园小区业主委员会与被告承德市经纬房地产开发有限公司、承德市武阳物业服务有限公司、梁建章物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年3月28日公开开庭进行了审理。原告承德市双桥区碧麓嘉园小区业主委员会负责人丁仁信及其委托代理人孙佳星，被告承德市经纬房地产开发有限公司的委托代理人卜绍忠，被告承德市武阳物业服务有限公司的委托代理人陈瑞林，被告梁建章均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告承德市双桥区碧麓嘉园小区业主委员会诉称，被告承德市经纬房地产开发有限公司开发建设碧麓嘉园小区项目，小区业主入住后，承德市经纬房地产开发有限公司委托被告承德市武阳物业服务有限公司作为小区的物业管理单位。后报承德市双桥区住房和城乡建设局备案，小区于2012年8月l日成立业主委员会。2012年9月11日，原告与被告承德市经纬房地产开发有限公司签订了《关于承德市双桥区碧麓嘉园小区物业管理及物品设备设施移交协议说明》，被告开始将碧麓嘉园小区的物业管理与设施设备的管理等一切事宜移交原告自行管理。之后协议中包含的其他交接内容被告均己向原告交接，但位于碧麓嘉园小区三、四号楼之间的自行车棚却至今未移交给原告。原来是被告承德市武阳物业服务有限公司私自将属于全体业主所有的车棚租给被告梁建章。故原告诉至贵院，请求人民法院依法查明事实，判令依法解除被告承德市武阳物业服务有限公司与被告梁建章签订的租赁合同；判令被告将位于双桥区碧麓嘉园小区三、四号楼之间的自行车车棚移交原告管理；并将两年的自行车棚租赁费返还原告。原告向本院提交以下证据：1、《关于承德市双桥区碧麓嘉园小区物业管理及物品设备设施移交协议说明》一份，用以证明原告与被告承德市经纬房地产开发有限公司签订协议约定将争议的车棚移交给本案的原告，但至今没有移交，证明车棚、车库的所有权归属。2、《合同协议》复印件一份，用以证明被告承德市武阳物业服务有限公司与被告梁建章2012年签订了租赁合同一份，被告承德市武阳物业服务有限公司将麓嘉园小区物业共用设施自行车棚租赁给被告梁建章使用。被告承德市经纬房地产开发有限公司辩称，碧麓嘉园小区由我公司开发后，为了完善小区管理，公司经过协商承包给承德市武阳物业服务有限公司，在这种情况下，原告所诉的三、四号楼之间的自行车棚与我方没有直接关系，有连带关系，我方已把小区承包给承德市武阳物业服务有限公司了。交接时已经形成事实，现在与我公司无关。被告承德市武阳物业服务有限公司辩称，2010年5月1日我方与承德市经纬房地产开发有限公司签订了五年的为碧麓嘉园小区服务合同，车棚是归我们物业管理，服务二年的时候，因我方前期服务投入很大，雇了3个保安，2012年6月公司决定把车棚包出去，以减少开支。2012年9月才成立了业主委员会，我方不知道业主委员会是否是经过合法程序成立。物业房共4间，让业主委员会私自承包出去了，钱款不知去向。原告起诉我公司没有道理，我方没有与原告签订合同。我方服务合同没有到期业主委员会就把我公司撵走了，给我公司造成了损失，原告应赔偿我公司损失。所有的设施设备是碧麓嘉园小区业主的，车棚是属于1、2、3、4号楼的。被告梁建章辩称，1、本案原告不是适格的民事诉讼主体。据相关法律规定，如业主认为自己的权益受到侵害，应由业主起诉。2、业主委员会与梁建章不是合同主体。被告没有违约现象，被告梁建章与承德市武阳物业服务有限公司签订的合同应继续履行。合同的签订时间是早于业主委员会成立的时间，从时间点上讲合同应是有效的。3、车棚的所有权是1、2、3、4号楼业主的，车棚是提供给1、2、3、4号楼业主使用的，业主委员会没有权利要求将车棚交由其管理。4、据物权法规定，在合同有效的情况下，业主委员会应按原合同继续履行。被告承德市经纬房地产开发有限公司、承德市武阳物业服务有限公司、梁建章未向本院提交证据。经庭审质证，被告承德市经纬房地产开发有限公司对原告提交的1号证据真实性予以认可。被告承德市武阳物业服务有限公司对原告提交的1号证据真实性未提出异议，提出其不是合同相对人，对此合同不知情，该证据与其无关。被告梁建章对原告提交的1号证据真实性未提出异议。故对原告提交的1号证据，本院予以确认。被告承德市经纬房地产开发有限公司、被告承德市武阳物业服务有限公司、被告梁建章对原告提交的2号证据真实性无异议，本院予以确认。经审理查明，被告承德市经纬房地产开发有限公司开发建设了碧麓嘉园小区项目，小区业主入住后，被告承德市经纬房地产开发有限公司委托被告承德市武阳物业服务有限公司作为小区的物业管理单位。后承德市双桥区碧麓嘉园小区于2012年8月l日成立业主委员会。2012年9月11日，原告与被告承德市经纬房地产开发有限公司签订了《关于承德市双桥区碧麓嘉园小区物业管理及物品设备设施移交协议说明》一份，协议约定被告承德市经纬房地产开发有限公司开始将承德市双桥区碧麓嘉园小区的物业管理与设施设备的管理等一切事宜移交原告自行管理。协议签订之后协议中包含的其他交接内容被告承德市经纬房地产开发有限公司均己向原告交接，但位于承德市双桥区碧麓嘉园小区三、四号楼之间的自行车棚一处（南半部为自行车棚，北半部为仓库）至今未移交给原告。此前被告承德市武阳物业服务有限公司在管理期间已将属于全体业主所有的车棚租给被告梁建章。租赁期限为3年，自2012年6月至2015年6月30日。被告梁建章一次性向被告承德市武阳物业服务有限公司交纳租金30，000.00元。原告请求判令依法解除被告承德市武阳物业服务有限公司与被告梁建章签订的租赁合同；被告将位于双桥区碧麓嘉园小区三、四号楼之间的自行车车棚移交原告管理；并将两年的自行车棚租赁费返还原告。。本院认为，原告所诉位于承德市双桥区碧麓嘉园小区三、四号楼之间的自行车棚属于承德市双桥区碧麓嘉园小区的共用部位，共用设施设备。如确需改变其用途。应当提请业主大会同意。现被告承德市武阳物业服务有限公司与被告梁建章在未提请业主大会同意的前提下，而将小区的共用部位，共用设施设备予以出租，违反了《物业管理条例》及有关法律的规定，被告承德市武阳物业服务有限公司与被告梁建章签订的租赁合同应认定无效。被告承德市武阳物业服务有限公司应将收取的租赁费其中已使用二年的租金予以返还原告，被告梁建章应将租赁物车棚交回。对于剩余未履行的一年期间的租赁费因属于被告承德市武阳物业服务有限公司与被告梁建章之间的法律关系，应另案处理。依照《中华人民共和国物权法》第七十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条以及《物业管理条例》第十一条、第五十条、第五十五条之规定，判决如下：一、被告梁建章、被告承德市武阳物业服务有限公司于本判决生效后十日内将双桥区碧麓嘉园小区三、四号楼之间的自行车车棚移交原告管理。二、被告承德市武阳物业服务有限公司于判决生效后十日内向原告承德市双桥区碧麓嘉园小区业主委员会返还租金20，000.00元。案件受理费220.00元，由被告承德市武阳物业服务有限公司承担。如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，另加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。审　判　长　　付　军人民陪审员　　焉有勤人民陪审员　　杜金友二〇一四年六月五日书　记　员　　付慧颖关注微信公众号“”