（2013）太浏民初字第0634号
裁判日期: 2014-06-05
公开日期: 2014-09-03
案件名称
吴金表与苏州浙申实业有限公司土地租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
太仓市人民法院
所属地区
太仓市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴金表,苏州浙申实业有限公司
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十三条第一款
全文
江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2013）太浏民初字第0634号原告吴金表。委托代理人张连生。委托代理人王君。被告苏州浙申实业有限公司。法定代表人刘海永，总经理。委托代理人徐捷。原告吴金表与被告苏州浙申实业有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月10日立案受理后，依法由代理审判员张永生依简易程序公开开庭进行了审理。原告吴金表的委托代理人张连生，被告苏州浙申实业有限公司的委托代理人徐捷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴金表诉称：2009年2月13日，原告与被告签订场地租赁合同1份，合同约定被告将位于太仓市浮桥镇卫星村的土地8亩租赁给原告用于木材加工生产和销售，租期从2009年3月13日起至2014年3月12日止。同年11月2日又与被告签订一份场地租赁合同，被告将另外5亩土地租赁给原告使用，租期从2009年12月1日至2014年5月31日。第一份合同约定租金前三年为15000元／亩／年，从第四年开始按上年度租金的10%递增。第二份合同约定前两年租金为15000元／亩／年，从第三年开始按上年度租金的10%递增。同时约定，在合同期内被告应切实保证场地外水电设施完好，保证正常供水供电，若因被告原因造成断电断水的，应予合理赔偿。合同签订后原告依约交付了场地租金和物业管理费。2011年12月28日，被告以收回土地另有他用为由，要求解除租赁关系。2011年12月29日上午，被告将包括原告在内的所有租户的电闸拉掉，原告已就12月29日停电损失向法院提起过诉讼。2012年2月22日下午被告再次拉闸断电，造成原告停工7天（2012年2月22日至2012年2月29日）。原告认为双方签订的场地租赁合同合法有效，对双方均有约束力，被告在租赁合同有效期内，擅自拉闸断电，严重违反了合同约定。诉至法院请求判令：1、被告赔偿原告因拉闸断电造成的人员工资损失人民币31450元（65人×70元／天×7天）；2、被告赔偿原告因拉闸断电导致的可得利润损失140000元（4000元／天／套×5套×7天）；3、本案诉讼费用被告承担。被告苏州浙申实业有限公司辩称：根本不存在第二次停电7天的事实，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2006年9月29日被告通过出让的方式取得位于太仓市浮桥镇金浪原新仓村的113161.6平方米的国有土地使用权，使用用途为工业。2009年2月13日，原、被告签订场地租赁合同1份，合同约定被告将上述国有土地中的8亩场地租赁给原告用于木制品加工生产和销售，租期五年，即从2009年3月13日起至2014年3月12日止，在租赁期限届满前3个月，经被告同意双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同，原告在同等条件下有优先权。租金前三年为15000元／亩／年，从第四年开始每年按上年租金递增10%，其中租金内已含国家规定征收的土地使用税4元／年／平方米，如果在合同有效期内因国家调整土地使用税，其超出部分由原告承担，物业管理费为当年租金的5%，随当年租金一次性付清，付款方式为第一年租金实行半年一付，先付后用，第二年开始租金和费用一年一付，先付后用。合同第6条第1款约定，被告一次性收取15000元，负责将电线、用电箱和电表（所有权归被告所有）安排到原告租用场地边缘，场地内的线路由原告自行解决，费用自理，在合同期内，被告应切实保证场地外水电设施完好，保证正常供水、供电，若被告原因造成断电、断水的，应予合理赔偿。第6款约定，在租赁期限内如原告须在场地上建造厂房或仓库，须事先向被告提交设计方案，并经被告书面同意，改建、装修费用由原告承担。合同到期后，原告在不损坏被告场地及公共设施的情况下自行处理，无权要求被告予以补贴。第8款约定，合同期内前三年（2009年3月13日至2012年3月12日前），因被告建设需要调整或动用原告所租用的场地，被告应提前三个月书面通知原告，同时双方平等协商解决赔偿款项。合同期内后两年（2012年3月13日至2014年3月12日），因被告建设需要调整或动用原告所租用的场地，提前三个月书面通知原告，被告一次性支付原告六个月租金作为补偿款（如被告安排原告其它场地则另行协商解决）。合同签订后，被告将场地交给原告，原告在场地上建造了厂房（工棚）、办公房、宿舍房，添置机器设备等用于木材加工和销售，原告也按合同约定向被告支付相应的租金。2009年11月2日，原、被告又签订了场地租赁合同1份，原告再租赁被告的场地5亩，期限从2009年12月1日起至2014年5月31日止，租金前二年为15000元／亩／年，从第三年开始每年按上年租金递增10%。其余条款基本与前一合同相同。2011年12月底，被告欲将出租场地租金提高到40000元／亩／年，经与原告等十三家木材加工业主协商未果，被告于2011年12月29日上午将电闸拉掉致使原告生产厂区停电而无法生产。2012年5月28日原告就此次停电造成的损失向本院提起了诉讼，本院于2013年5月13日宣判判决被告赔偿原告相应的损失。本案中，原告称2012年2月22日被告再次将电闸拉掉致使原告生产厂区停电而无法生产，经当地派出所多次协调，在2012年2月29日恢复供电，被告则认为根本就未停电。之后，因经多次协商双方未能就赔偿问题达成一致意见，原告遂向本院提起诉讼。另查明，1、2013年9月13日太仓市木材及木制品流通协会出具《情况说明》一份，说明：每台（套）原木加工流水线作业人员（不包括销售、采购、后勤等人员）平均配比人数13-15人。2013年10月28该协会又出具一份《关于木材加工设备配置的解释》，载明：关于木材加工设备数量计算问题，要形成加工生产能力，需要多台不同设备组合成台套设备加工。单台设备用工在4-6人，形成完整生产能力的台套设备最少需要2台设备包括大锯和小锯组成。整套设备运行需要至少13人，不包括销售、采购、后勤人员。2、2013年11月21日本院向太仓市木材及木制品流通协会秘书长王永兴核实情况，王永某称：9月13日该协会出具的《情况说明》系应曾鸿武等人的要求出具的，这些人都是涉诉个人。由于没有行业标准，当时就打电话咨询了一些会员单位，没去现场走访，即出具了说明。10月28日再次出具的解释也是应曾鸿武等人的要求出具的，只是估算数字。之后安排调研员去现场调研，依据目前了解的情况，一套锯在6-8人是可以的，包括大锯和小锯人员的配备，区别在于辅助人员的配备，不能确定。辅助人员是可以兼职的。原告对上述《情况说明》和解释质证认为没有意见，是符合实际情况的，对本院2013年11月21日的笔录质证认为核心人员是6-8人，辅助人员必须配备，每套锯不少于2人，这样至少10人左右。被告苏州浙申实业有限公司对《情况说明》和解释质证认为均未到现场进行实际了解，凭着原告等人的请求出具的，不具有客观性，都是理论上的人数，没有证明效力。对于本院所调查的笔录没有异议，证明就是6-8人，人员是可以兼顾的。3、2013年2月23日被告苏州浙申实业有限公司木材加工业主黄金才向太仓市金浪派出所报警称被告公司单方面停电，影响了其生产和工人的生活。同年2月24日、2月25日、2月26日该派出所也接到了被告苏州浙申实业有限公司门面房租户的报警，称门面房业主被集体拉闸停电，导致不能正常生活工作，该所民警也出警进行了处理。审理中，1、本案承办人前往原告等加工业主加工现场，对套锯生产加工人员情况进行了现场录像，在现场工作的每套锯的人数大约在6人左右。2、到庭证人原被告苏州浙申实业有限公司电工陆锦明陈述称其在被告处工作近十年，在2013年4月份离开公司，因为原告等人与被告闹停电的事情压力太大就离开了。2012年2月份的时候，被告副总让其把电拉掉了，具体时间记不清了。停了之后公司也去买过电的，但都是几千元，仅能够照明用，不能够用于生产。至于何时正常恢复供电称记不清了。以上事实，有庭审笔录、原告提供的场地租赁合同、太仓市金浪派出所询问笔录、太仓市木材与木制品流通协会情况说明及木材加工设备配置的解释、到庭证人陆锦明的证人证言，本院调查笔录以及本院依法调取的接处警工作记录、苏州安信会计师事务所函、调查笔录等证据佐证。本案争议焦点为：一、是否存在停电行为及停电时间是多少？二、停电期间原告损失如何确定？针对第一个争议焦点，原告认为从2012年2月22日下午开始停电，同年2月29日才恢复供电，被告认为这段时间根本就未停电。关于本次是否停电的问题，本院向太仓市金浪派出所调查了解，自2012年2月23日始至同月26日一直有人报警称被集体拉闸停电，民警也多次处警现场处理，但对于恢复供电时间派出所也不是很清楚。到庭证人原被告电工陆锦明也陈述称该段时间确实停电了，但什么时间恢复供电的也不是很清楚。本院认为，双方对是否停电存有争议，依据本院调查的情况及太仓市金浪派出所的多次接处警记录分析，可以确定停电的事实。但仅依据原告提供的证据分析并不足以证明7天的停电天数，就本次停电天数问题，本院依据原告提供的证据、本院调查的情况以及庭审查明的情况，确定该次停电期间为4天。针对第二个争议焦点，原告认为停电期间的损失为：1、利润损失，根据相关证明每套大锯每天的利润为4000元左右，现原告有5套大锯，7天利润损失为140000元；2、工人工资，5套大锯35人加辅助人员30人，人均日工资按70元／天计算，7天损失为31450元。被告认为原告要求赔偿损失依据不足，不应予以支持。本院向税务部门了解到，原告按照固定销售额交纳固定税，税务部门核定原告每月销售额为30000元，按3.8%交纳相应的税收（包括国税和地税），如超过5000元销售额凭发票另行交纳税收。本院两次向太仓市木材及木制品流通协会了解，明确一套锯包括大锯和小锯人员的配备在6-8人是可以的，每套锯的利润大约每年50万元左右（纯利润）。本院又向其他从事相关木材加工业主了解，每套锯约需7-8人，每套锯的利润大约每天1200元至1600元左右（纯利润）。本院认为，停电期间的损失，根据原告提供的证据及本院了解的相关情况，按每套每天1500元的利润计算相应的损失。另外，原告的损失还包括停电期间因招用工人需发放一定金额的工资，目前原告无法提供充分证据证明发放的金额，故本院按最低工资标准计算。至于每套锯人员的配备情况，原告等人与被告苏州浙申实业有限公司就停电损失诉讼过程中，太仓市木材及木制品流通协会共提供了四份证据，分别为：2012年初备忘录、2013年9月13日《情况说明》、2013年10月28日《关于木材加工设备配置的解释》及本院2013年11月21日所作的调查笔录。其中，《情况说明》及《关于木材加工设备配置的解释》均系应涉诉个人要求出具，且在本院所做笔录中太仓市木材及木制品流通协会秘书长王永某也承认当时没去现场走访，只打电话咨询了一些会员单位，就出具了说明。本院认为，2013年11月21日本院对太仓市木材及木制品流通协会所作的调查笔录记载的内容系该协会安排调研员现场调研后作出，且该协会也明确一套锯包括大锯和小锯人员的配备在6-8人是可以的，此事实也与2012年初本院所作的备忘录内容相吻合，且与本院所拍摄的每套锯现场加工流程工作人员情况比较符合，故本院确定每套锯以需要7个工人为标准。同时，在停电期间原告本应当向被告支付相应的土地租金，如原告支付了租金或使用费，该金额也是原告的实际损失，现考虑到原告实际未支付，故在本案中不予进行计算，待被告向原告主张租金或使用费时扣除该停电期间的相应费用。故停电期间原告的损失为36393元（1500元／天／套×5套×4天＋7人×5套×1370元／月×4天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决如下：一、被告苏州浙申实业有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告吴金表停电期间的工资损失为6393元，利润损失为30000元，合计36393元。上述款项直接给付原告或汇入太仓市人民法院，开户行：中国银行太仓市支行营业部，账号：45×××14。二、驳回原告吴金表的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3730元，减半收取1865元，由原告吴金表负担1469元，被告苏州浙申实业有限公司负担396元。此款原告已预交，本院不再退回，被告负担部分由被告在给付上述项款时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：苏州农业银行园区支行，账号：10×××99。代理审判员 张永生二〇一四年六月五日书 记 员 沈玉兰 关注公众号“”