（2012）浔民一初字第1135号
裁判日期: 2014-06-05
公开日期: 2015-06-05
案件名称
邹瑞珍、邹葵水、邹仁和与九江市华强房地产开发有限公司、徐艳萍确认合同无效纠纷一审民事案件判决书
法院
九江市浔阳区人民法院
所属地区
九江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邹瑞珍,邹葵水,邹仁和,九江市华强房地产开发有限公司,徐艳萍
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第十五条；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款
全文
九江市浔阳区人民法院民 事 判 决 书（2012）浔民一初字第1135号原告邹瑞珍。原告邹葵水。原告邹仁和。上述原告的共同委托代理人王永生，江西擎诚律师事务所律师。被告九江市华强房地产开发有限公司。被告徐艳萍。原告邹瑞珍、邹葵水、邹仁和与被告九江市华强房地产开发有限公司（下称华强公司）、徐艳萍确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邹瑞珍、邹葵水、邹仁和的共同委托代理人王永生到庭参加诉讼；被告华强公司、徐艳萍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已依法缺席审理终结。原告邹瑞珍、邹葵水、邹仁和诉称2002年8月21日，三原告母亲周凤莲（已于2011年1月10日去世）与被告华强公司签订一份拆迁协议，约定：被告华强公司将周凤莲所有的位于九江市大中路352号私房拆除，在位于花牌楼小巷口至大中路与湓浦路路口之间面临大中路路段归还周凤莲面积为12.25平方米、内空为3.93米门面一间。后被告华强公司一直未按拆迁协议履行换房义务，此案经过九江市中级人民法院两次发回重审，2011年法院判决被告华强公司在九江市花牌楼小巷口至大中路与湓浦路路口之间面临大中路路段向原告归还营业房12.25米。2009年6月17日，该案第一次上诉期间，中院承办法官和原告曾一起去被告华强公司协调此事，当时被告华强公司的经历邹菊生经请示法人代表周富强后，口头承诺原告将大中路307号门面还给原告。但是被告华强公司后来却将该门面卖给了被告徐艳萍。该买卖行为显然损害了三原告的利益，因为被告华强公司卖给被告徐艳萍的单价是每平方米9000元，该价格远低于市场价格，而在还门面给原告的意见中对超出部分却要原告按每平方米18000元的价格购买；其次，两被告签订买卖合同的时间是2009年6月29日，备案时间是6月30日，而该门面因汪卫东与被告华强公司民间借贷一案被浔阳区人民法院查封，法院同年7月1日才解封该门面，显然两被告的买卖行为违反了法律规定；第三两被告的买卖行为也违反了市政府先安置拆迁户、后销售商品房的规定。原告在2009年10月20日中院第一次发回重审时就已要求法院确认二被告之间的买卖合同无效，后法院认为原告诉请要求确认华强公司与案外人签订的合同效力问题，不属于本案处理的范畴，告知原告可另行主张权利。故起诉要求确认两被告于2009年6月29日签订的商品房买卖合同无效，并要求两被告承担本案的诉讼费及律师费。三原告为支持其诉请向法庭提供了以下证据：一、周凤莲与被告华强公司签订的拆迁协议一份吗，以证明被告华强公司有还房义务。二、浔阳区人民法院（2008）年浔民一初字第128号协助执行通知书一份，以证明浔阳区人民法院已查封该门面，至2009年7月1日才解封，故2009年6月29日两被告签订的买卖合同无效。三、2004年9月10日被告华强公司出具的还门面意见，以证明被告华强公司当时有意将大中路307号门面还给原告，也以证明当时被告华强公司要求原告对多出部门按每平方18000元购买。四、两被告签订的买卖合同一份，以证明他们成交的价格是每平方米9385元，远远低于当时的市场价格。五、委托代理人王永生出具的收条一份，以证明原告支付了律师费8000元。被告华强公司未作答辩。被告徐艳萍提交答辩状辩称：首先我与被告华强公司签订的商品房买卖合同合法有效，该门面应当属于我所有。2009年6月29日，我与被告华强公司签订商品房买卖合同，次日，在九江市房产局办理了合同登记备案。在这之后，周凤莲才向九江市中级人民法院提出异议，该院解除了查封。其次，根据《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。我已经办理了登记手续，故该门面应当属于我所有。第三，三原告的起诉已过诉讼时效。根据我国《民法通则》的规定，确认合同效力应当在知道或应当知道之日起一年内提出，本案的原告在与被告华强公司打官司之时就已知道我与被告华强公司就该门面签订了买卖合同，而原告一年内未提出撤销诉讼，已经丧失了胜诉权。被告徐艳萍为支持其答辩，向法庭提供了以下证据：一、买卖合同及产权证各一份，以证明其已合法取得了该门面所有权。额、九江市中级人民法院2009九中民一终字第200号民事裁定书一份，以证明原告的诉请没有法律依据。经庭审质证，原告对被告提供的两份证据认为对买卖合同的真实性无异议，但该合同无效；对中级人民法院民事裁定书的真实性无异议，但认为并不能证明原告的诉请且没有法律依据；对于产权证认为提供的是复印件，不予质证。经审理查明：2002年8月21日，三原告母亲周凤莲（已于2011年1月10日去世）与被告华强公司签订一份拆迁协议，约定：被告华强公司将周凤莲所有的位于九江市大中路352号私房拆除，在位于花牌楼巷口至大中路与彭浦路口之间面临大中路路段归还周凤莲面积为12.25平方米、内空为3.93米门面一间。后被告华强公司一直未按拆迁协议履行还房义务。2008年周凤莲向浔阳区人民法院起诉，要求被告华强公司履行还房义务，该案进过九江市中级人法院两次发回重审，2011年3月本院判决被告华强公司在九江市花牌楼小巷口至大中路与湓浦路路口之间面临大中路路段向原告归还营业房12.25平方米。原告不服，提起上诉，九江市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，原告向我院申请执行，要求被告华强公司履行还房义务，但被告华强公司已无可供执行门面。另查明：2004年9月10日，被告华强公司向原告出具一份还门面意见，提供了三套门面供原告选择，其中包括大中路307号门面，并注明超出面积51.69平方米中的17.75平方米按每平方米18000元由原告购买。另33.94平方米按162000元由原告购买。再查明，三原告的母亲周凤莲在2009年第一次上诉时，曾向九江市中级人民法院申请财产保全，该院于2009年7月9日查封了大中路307号门面。后被告华强公司提出该门面在查封前已出售，且已在房产局备案，要求解除查封。2009年9月27日，九江市中级人民法院解除了对该门面的查封。再查明，2009年6月29日，被告华强公司与被告徐艳萍签订商品房买卖合同一份，被告华强公司将其开发的九江市紫玉双庭A栋6号门面（即大中路307号门面）卖给被告徐艳萍，单价9385元。被告徐艳萍于2009年12月25日办理了该门面的房屋所有权证。再查明，2008年12月16日，因案外人汪卫东（系本案被告徐艳萍的丈夫）诉被告华强公司民间借贷纠纷一案，本院于2008年12月17日在九江市房产局查封了该门面。后汪卫东于2009年4月21日提出解除保全申请，我院于2009年7月1日解除了对该门面的查封。本院认为：2004年9月10日，被告华强公司出具的还门面意见只是一个意向性的意见，且上面提供了三套门面给原告选择，后来双方未能达成一致意见，故该意见并不具有法律约束力。两被告签订该门面的买卖合同时，该门面虽处于被查封状态，而该查封是基于另案中被告徐艳萍的丈夫汪卫东与被告华强公司民间借贷纠纷一案，而汪卫东已先于签订《商品房买卖合同》的2009年4月21日已向我院提交申请解除上述查封，被告徐艳萍有理由相信该门面的解封不影响其对该门面所有权的取得。被告徐艳萍取得上述门面的所有权是在我院解除财产保全之后，并未违反法律的规定。且根据《物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同的效力。两被告约定的单价虽然低于市场价格，但其已在房产部门办理了房产登记手续，应视为该价格并非明显不合理的低价。综上，应认定两被告签订的买卖合同合法有效。故原告主张两被告签订的买卖合同无效的诉讼请求不能成立。原告要求被告支付律师费的请求没有法律依据。本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：驳回原告邹瑞珍、邹葵水、邹仁和的诉讼请求。案件受理费100元，由原告邹瑞珍、邹葵水、邹仁和负担。如不服协议，可在判决书送达三日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长 程海平人民陪审员 严 峻人民陪审员 钟 玲二〇一四年六月五日书 记 员 曾丽容 来自