（2014）杨民四（民）初字第781号
裁判日期: 2014-06-05
公开日期: 2014-07-19
案件名称
侯儒波与屈衍军房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市杨浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
侯儒波,屈衍军
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2014）杨民四（民）初字第781号原告（反诉被告）侯儒波。被告（反诉原告）屈衍军。原告（反诉被告）侯儒波诉被告（反诉原告）屈衍军房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员陈娟娟独任审判，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）侯儒波及被告（反诉原告）屈衍军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）侯儒波诉称，双方于2011年10月25日签订房屋租赁合同，约定侯儒波将平凉路1893-4及1901-1号房屋出租给屈衍军，租期自2011年10月20日起至2021年10月19日，其中前五年每间商铺租金为每月人民币（以下币种均为人民币）5000元，并约定逾期罚息为0.3%。约定租赁期间物业费、水、电费等费用由屈衍军承担。2014年2月15日到17日间，侯儒波多次通过电话、短信方式联系屈衍军，屈衍军均未缴纳房租，也未与侯儒波办理退房手续。侯儒波到商铺现场后发现，商铺内挂通告称内部装修，两间商铺均没有锁，内部杂乱，所有装修均被人为破坏或者拆除，无法拆除的物品均被砸烂。屈衍军欠缴物业费、水费、电费。自2014年2月17日起，侯儒波多次联系屈衍军办理退房手续，结清相关费用，但屈衍军始终不履行相关义务并辱骂侯儒波。故诉至法院：1、请求判令解除双方签订的《上海市居住房屋租赁合同及补充协议》；2、请求判令屈衍军将房屋返还给侯儒波；3、请求判令屈衍军按照每月10，000元的标准支付自2014年2月16日至判决生效之日止的租金；4、请求判令屈衍军支付物业管理费21，454.80元、水费1184元、电费3586.51元；5、请求判令屈衍军支付违约金20，000元；6、诉讼费由屈衍军承担。被告屈衍军辩称并反诉称，屈衍军承租房屋后对系争房屋进行了装修，后来发现房屋漏水严重，但侯儒波没有及时维修，对屈衍军造成损失。在屈衍军2013年10月支付房租后，侯儒波当月23日在屈衍军租赁商铺前贴通告，告知欲出售系争房屋，限期十日内搬离，后侯儒波直接前来将系争房屋上锁，将屈衍军及其店员驱赶，就此屈衍军没有报警，屈衍军的员工可以证明。后侯儒波联系屈衍军称再付20，000元物业费就将屈衍军的物品返还，但屈衍军缴纳了20，000元后，侯儒波不但未将物品返还，还将屈衍军经营场地内的东西砸毁，造成屈衍军无法经营。屈衍军自2013年12月开始就不经营了，故不同意侯儒波解除合同，侯儒波将装修破坏，应当由其重新装修好，屈衍军还要继续经营的。审理中，屈衍军提出反诉：1、请求判令侯儒波支付房屋装修损失10，000元；2、请求判令侯儒波赔偿因漏水造成的财产损失142，440元；3、请求判令侯儒波赔偿因拆毁、没收屈衍军财产导致的财产损失5，000元；4、请求判令侯儒波支付违约金20，000元；5、请求判令侯儒波返还押金20，000元；6、请求判令侯儒波返还已付房租10，000元。原告（反诉被告）侯儒波辩称，屈衍军提出的房屋漏水问题，侯儒波均向物业报修，物业均上门维修。屈衍军提前退租，不付房租又不将房屋返还侯儒波，撤出时还将室内装修砸坏，现又编出谎话说是侯儒波锁门驱赶屈衍军。屈衍军提交的通告上，“侯”字写成了“候”，侯儒波本人不可能将自己的名字写错，可见是屈衍军故意混淆是非，欺骗法院。屈衍军在系争房屋中开办美容院，部分房屋还用作家人居住，侯儒波不可能上门锁门，如果真的发生这种事，屈衍军怎么可能不报警，所以屈衍军所述不是事实。侯儒波在2014年2月多次短信联系屈衍军，要求其付房租，屈衍军在短信中谩骂侯儒波，如果侯儒波在2013年10月锁门，那么屈衍军早该在短信中提出，故不同意屈衍军的反诉请求。侯儒波收回系争房屋后要重新出租，屈衍军的装修对于侯儒波没有价值且已经被其大部分破坏，考虑到屈衍军承租房屋时对于装修的投入，且承租时系争房屋顶部确实曾有两处2平方米左右的漏水，侯儒波自愿补偿屈衍军装修费2万元。关于押金同意在屈衍军结清所有费用并返回房屋后退回。经审理查明，原告侯儒波系上海市杨浦区平凉路XXX-XXX号及1893-4号房屋产权人。2011年10月25日，侯儒波（甲方）与屈衍军（乙方）签订《上海市居住房屋租赁合同及补充协议》，约定甲方将上海市杨浦区平凉路X-4及X-1号商铺出租给乙方，租赁期限自2011年10月20日起至2021年10月19日止，租金为2011年10月20日起至2016年10月19日，每间商铺每月5000元，2016年10月20日期至2021年10月19日，每间商铺每月7，500元。租赁期间，使用该房屋所发生的物业费、水、电、有线、网络、煤气、通讯、设备、空调能源及其他相关费用均由乙方承担。其中由甲方代支的相关费用，乙方保证在收到甲方账单、电话、短信的三天内支付于甲方。乙方上述费用欠费，乙方需要缴纳滞纳金，滞纳金每天千分之三。乙方拖欠上述费用超过一个月，甲方有权对该房屋实施停止供水、供电、供网络、供通讯等措施直至乙方付清相关费用及滞纳金；在此期间乙方仍需要承担房屋租金。甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金；给另一方造成损失，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成损失与违约金的差额部分：……（七）乙方逾期不支付租金累计超过1月的。同日，屈衍军出具收到X-1号及X-4号商铺钥匙各四把的收条。审理中，侯儒波出具已代为支付的水费单据：平凉路XXX-XXX号2013年12月水费259.80元；平凉路XXX-XXX号2014年2月水费149.90元；平凉路XXX-XXX号2013年12月水费354.70元；平凉路XXX-XXX号2014年2月水费419.60元。侯儒波出具已代为支付的电费单据：平凉路XXX-XXX号2013年11月电费434.59元；平凉路XXX-XXX号2013年12月717.29元；平凉路XXX-XXX号2014年1月电费1001.27元；平凉路XXX-XXX号2014年2月电费614.82元；平凉路XXX-XXX号2013年11月电费179.77元；平凉路XXX-XXX号2013年12月电费145.64元；平凉路XXX-XXX号2014年1月电费293.64元；平凉路XXX-XXX号2014年2月电费199.49元。侯儒波出具已代为支付的物业费单据：平凉路XXX-XXX号2012年9月至2014年2月物业管理费10467元；平凉路XXX-XXX号2014年3月物业管理费581.50元；平凉路XXX-XXX号2012年9月至2014年2月物业管理费9858.60元；平凉路XXX-XXX号2014年3月物业管理费547.70元。审理中，关于屈衍军陈述侯儒波于2013年10月前来商铺锁门、破坏屈衍军对商铺的装修并没收屈衍军财产一节，屈衍军称当时未报警，除其员工可以证明外，无其他证据提交。审理中，侯儒波及屈衍军均确认屈衍军支付押金20，000元。侯儒波主张屈衍军支付租金至2014年2月15日，屈衍军主张其支付租金至2013年12月15日，屈衍军在2013年12月份支付的20，000元为物业管理费。关于物业管理费的支付方式，侯儒波陈述物业费一直是屈衍军自己去物业交付的，屈衍军陈述系在侯儒波的陪同下去物业交付的。审理中，就系争房屋所涉争议事实，本院走访了系争房屋的相邻商铺及上海安华物业管理有限公司。相邻商铺工作人员向本院反映，隔壁美容院在2013年底、2014年初时搬走，走的时候说是因为内部装修，没有发现过有强行锁门、发生冲突的事件，但是这个房子漏水是有的。物业公司工作人员向本院反映，2014年春节前后，侯儒波来电说他听说商铺在装修，他不同意租客装修的，让物业公司上门去看一看，物业公司上门看后发现商铺已经搬空，满地垃圾并没有装修，物业公司回复侯儒波后，侯儒波自己就来了，要求物业陪同到现场去看看，到现场后发现有一扇玻璃门是开着的，物业人员陪同侯儒波进入，发现东西都搬走了，装修被毁坏，满地垃圾。没有听说过系争商铺有强行锁门的事情，如果发生这种事情，肯定要报警的，而且会发生冲突。以上事实由原告提供的上海市房地产权证、上海市居住房屋租赁合同及补充协议、水费单据、电费单据、物业费单据，被告提交的照片及当事人陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金及相关费用。屈衍军承租侯儒波所有的房屋，应按约支付租金及相关水费、电费、物业管理费，故在屈衍军未将房屋返还侯儒波的情况下，侯儒波要求屈衍军支付欠付租金及相关费用的诉讼请求，本院应予支持。关于屈衍军租金支付情况，因合同约定物业费应由屈衍军承担，双方亦未约定物业费通过侯儒波向物业代付，故屈衍军认为其在2013年12月支付侯儒波的20，000元系支付的物业费之观点，本院不予采纳，故屈衍军应支付自2014年2月16日起的房屋租金。屈衍军称，侯儒波在2013年10月前来其承租的商铺锁门，驱赶屈衍军及其员工，将装修损坏并扣押其物品，但就侯儒波强行锁门及对其造成的物品损失等，均无证据予以佐证，亦未报警，本院对此难以采信，故对于屈衍军要求侯儒波赔偿损失的反诉请求，本院不予支持。屈衍军未按约支付租金及相关费用，显属违约，侯儒波要求解除合同、返还房屋并支付违约金之诉讼请求，本院应予支持，合同解除日为屈衍军收到起诉状副本之日。侯儒波应在屈衍军付清欠付租金及水费、电费、物业费后将押金20，000元返还屈衍军。侯儒波表示自愿补偿屈衍军装修费20，000元，于法不悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）侯儒波与被告（反诉原告）屈衍军签订的《上海市居住房屋租赁合同及补充协议》于2014年4月2日解除，被告（反诉原告）屈衍军应于本判决生效之日起十日内将房屋返还原告（反诉被告）侯儒波；二、被告（反诉原告）屈衍军应于本判决生效之日起十日内按每月人民币10，000元的标准，支付原告（反诉被告）侯儒波自2014年2月16日至2014年4月2日的房屋租金及2014年4月3日至判决生效之日止的房屋使用费；三、被告（反诉原告）屈衍军应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）侯儒波水费人民币1184元、电费人民币3586.51元、物业管理费人民币21，454.80元；四、被告（反诉原告）屈衍军应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）侯儒波违约金人民币20，000元；五、原告（反诉被告）侯儒波应于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）屈衍军押金人民币20，000元；六、准原告（反诉被告）侯儒波自愿补偿被告（反诉原告）屈衍军装修费人民币20，000元，此款侯儒波应于本判决生效之日起十日内支付；七、被告（反诉原告）屈衍军之其余反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1705元，减半收取计人民币852.50元，由被告（反诉原告）屈衍军负担；本案反诉受理费人民币2206元，由原告（反诉被告）侯儒波负担人民币212.70元、被告（反诉原告）屈衍军负担人民币1993.30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员 陈 娟 娟二〇一四年六月五日书 记 员 周靖雯书记员黄蔷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 关注微信公众号“”