（2014）锡法北民初字第0264号
裁判日期: 2014-06-04
公开日期: 2014-08-05
案件名称
无锡鑫博物业管理有限公司与郝干勇物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
无锡市锡山区人民法院
所属地区
无锡市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
无锡鑫博物业管理有限公司,郝干勇
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2014）锡法北民初字第0264号原告无锡鑫博物业管理有限公司，组织机构代码75586579-0，住所地无锡市锡山区东亭街道锡沪东路1-110号。法定代表人龚佩敏，该公司总经理。委托代理人王晓东，江苏泰伯律师事务所律师。被告郝干勇，男，1976年1月17日生，汉族。原告无锡鑫博物业管理有限公司（以下简称鑫博公司）诉被告郝干勇物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月21日受理后，依法由代理审判员邹吟冰独任审判，于2014年5月20日公开开庭进行了审理。原告鑫博公司委托代理人王晓东、被告郝干勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告鑫博公司诉称：鑫博公司与郝干勇于2006年4月5日签订了前期物业管理服务协议，但郝干勇未按约支付物业管理费。2009年7月至2013年6月郝干勇共结欠物业管理费3233.74元。鑫博公司向郝干勇催讨未果，故诉至法院，请求判令郝干勇立即支付物业管理费3233.74元、违约金1285.43元，合计4519.17元。被告郝干勇辩称：自2009年7月起未交纳物业管理费属实，不交是因为物业服务不到位：卖房时开发商承诺开两个门，但现在只开了一个，且经常有大卡车停在门口；小区路灯损坏后鑫博公司不予维修；整个小区没有消防栓。经审理查明：郝干勇系无锡市鑫博别墅57号201室的业主，2004年11月22日，无锡市物价局发布《鑫博别墅小区前期物业管理公共服务费的批复》，确认：鑫博别墅小区（多层住宅）前期物业管理公共服务费收取标准为每月每平方米建筑面积0.45元。2006年4月5日，鑫博公司与郝干勇签订前期物业管理服务协议，约定：郝干勇居住的鑫博别墅57号201室建筑面积为149.71平方米；物业管理服务费标准公寓房为每月每平方米0.45元；交纳物业管理费用的时间为每半年收一次；若郝干勇未按约交纳有关费用，鑫博公司有权要求郝干勇补交从逾期之日起按每天3‰交纳违约金；物业管理服务质量标准中设备运行完好率为95%以上。上述协议签订后，鑫博公司为该小区提供了物业管理服务。2009年8月25日，郝干勇交纳了2009年1月至6月的物业管理费，此后，郝干勇再未交纳物业管理费。按合同约定计算，郝干勇自2009年7月1日至2013年6月30日欠交的物业管理费如下：每半年404.22元，合计3233.74元。庭审中，鑫博公司陈述其违约金的计算方式为：每年1月1日、7月1日收取上、下半年的物业管理费，每半年的物业管理费自每年1月1日或7月1日起至2013年6月30日计算违约金，因每日3‰的违约金明显过高，故其主动调整为按每日0.5‰计算。郝干勇对违约金的计算方式无异议。以上事实，有前期物业管理服务协议、鑫博别墅小区前期物业管理公共服务费的批复、鑫博别墅住宅使用公约、物业管理费发票、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证。本院认为：鑫博公司与郝干勇签订的前期物业管理服务协议为双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。根据上述合同的约定，郝干勇应当按时交纳物业管理费。逾期不交纳物业管理费的行为将直接损害物业服务企业的合法权益，间接导致小区物业保养和维修能力下降，从而妨碍全体业主接受物业服务，因此，为维护鑫博公寓小区的整体物业效能和全体业主利益，各业主亦应支付相应的物业管理费。故本院对鑫博公司要求郝干勇支付物业管理费3233.74元的诉讼请求依法予以支持。关于违约金的计算方式双方当事人均无异议，本院依法予以支持。至于郝干勇提出的鑫博公司物业服务不到位的辩称，首先双方合同并未约定小区应当开设二个门，因开发商与鑫博公司属于各自独立的法人，无论开发商有无作出过该承诺，均与鑫博公司无关；其次，小区门口的车辆违章停放应属相关政府部门职责，鑫博公司并非执法部门，无权对车辆采取强制措施；再次，双方合同约定物业管理服务质量标准中设备运行完好率为95%以上，即使存在单个照明设施损坏，也不能证明该小区设备运行完好率不达标，况且要实现物业管理毫无瑕疵，达到全体业主的满意也是不客观的；最后，郝干勇并无证据证明小区中没有消防栓，况消防栓的布设属于开发商的设计责任，并非鑫博公司的职责范围。故本院对郝干勇的辩称不予采信，其不得据此拒交物业管理费。为此，本院建议双方应本着诚实信用及相互谅解的态度解决物业管理中出现的瑕疵。如果确系物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。物业管理费的收取是确保物业服务企业正常运行的前提，业主不能因对物业服务质量不满而不按时交纳物业管理费用。同时，物业管理企业应倾听业主意见，修正服务过程中出现的瑕疵，不断提高管理水平，为小区的和谐发展作出不断努力。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：郝干勇应于本判决生效之日起十日内向鑫博公司支付物业管理费3233.74元、违约金1285.43元，合计4519.17元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由郝干勇负担（鑫博公司同意其预交案件受理费由郝干勇直接给付，本院不再退回。郝干勇应于本判决生效后十日内将该款支付鑫博公司）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费（开户行：中国工商银行无锡城中支行，账号：11×××05）。代理审判员 邹吟冰二〇一四年六月四日书 记 员 胡 晖本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。国务院《物业管理条例》：第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 关注公众号“”