（2014）青民一终字第634号

裁判日期: 2014-06-04

公开日期: 2014-08-25

案件名称

郭蕾与青岛中南世纪城房地产业投资有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省青岛市中级人民法院

所属地区

山东省青岛市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

郭蕾,青岛中南世纪城房地产业投资有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款

全文

山东省青岛市中级人民法院民事判决书（2014）青民一终字第634号上诉人（原审原告）郭蕾。委托代理人张英，山东文斌律师事务所律师。委托代理人任青，山东文斌律师事务所律师。被诉人（原审被告）青岛中南世纪城房地产业投资有限公司。法定代表人孙永刚，经理。委托代理人张勇。委托代理人马铭。上诉人郭蕾因商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院（2013）李民初字第2317号民事判决，于2013年12月17日向本院提起上诉，本院于2014年3月31日受理后，依法组成由审判员嵇焕飞担任审判长，审判员李晓波主审本案、代理审判员甘玉军参加评议的合议庭。经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2014年4月25日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人郭蕾的委托代理人任青，被诉人青岛中南世纪城房地产业投资有限公司（以下简称中南世纪城房地产业公司）的委托代理人张勇、马铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审中郭蕾诉称，郭蕾在中南世纪城房地产业公司处购买位于青岛市李沧区重庆中路903号×号楼××户的商品房1处，双方签订了《青岛市商品房预售合同》，合同第十一条约定，中南世纪城房地产业公司应于2013年1月1日前将房屋交付给郭蕾，且交付的房屋必须符合合同项下第十条的约定，但是中南世纪城房地产业公司至今未向郭蕾出示任何符合房屋交接的手续，中南世纪城房地产业公司的行为已构成违约，特诉至法院，请求依法判令中南世纪城房地产业公司支付郭蕾违约金99706元，并承担本案诉讼费用。原审中中南世纪城房地产业公司辩称，一、郭蕾在起诉状中所提的中南世纪城房地产业公司未向郭蕾出示任何符合房屋交接的手续与事实不符，中南世纪城房地产业公司所开发的项目工程已经在2013年3月25日通过竣工验收，此外，郭蕾于2013年1月29日已经办理了房屋交接手续；二、关于郭蕾所主张的按日万分之五的标准计算违约金，中南世纪城房地产业公司认为该计算标准过高，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，中南世纪城房地产业公司认为应予降低，同地段、同档次套二房屋租金水平，平均每月房租仅为人民币900-1300元之间，而郭蕾所计算的违约金远远高于这一标准；三、纵然中南世纪城房地产业公司未在合同约定的2013年1月1日之前将房屋交付郭蕾，但郭蕾在中南世纪城房地产业公司取得竣工验收备案证之后收房的行为视为接受中南世纪城房地产业公司提供的各项手续，即使中南世纪城房地产业公司存在违约，违约的时间应该计算至竣工验收之日，即2013年3月25日。综上，中南世纪城房地产业公司认为郭蕾所主张的违约金过高，应按总房款乘以日万分之一乘以违约天数计算较为合适。原审查明，双方无争议的事实为：1、2012年4月1日，郭蕾作为乙方、中南世纪城房地产业公司作为甲方，双方签订了《青岛市商品房预售合同》，约定由郭蕾购买中南世纪城房地产业公司投资建造的位于青岛市李沧区重庆中路903号青岛中南世纪城一期商品房×号楼××户房屋1处，房屋暂测建筑面积为139.61平方米，总价款为942368元。该合同第十条约定，房屋的交付必须符合该商品房取得验收合格，同时，乙方按合同约定已付清全部房款；第十一条约定，甲方定于2013年1月1日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；第十二条约定，甲方如未在上述期限内将该房屋交付乙方，应当自最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，按乙方已支付房价款日万分之五的标准向乙方支付违约金。该合同补充条款第七条第3款规定：甲方承诺按期按质将商品房交与乙方，并按约定交付办理产权证书所需资料，如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：（1）、主管部门通知的停水、停电；（2）、政府部门需要的各项管制；（3）、因气候原因无法正常施工；（4）、应规划部门要求的重大设计变更；（5）、技术部门证明的施工中遇到重大技术问题及困难；（6）、如因公共管理部门原因（指政府及水、电、燃气、供暖、市政等从事公共事业的单位的原因等）所致的延误。出现以上情况，双方不解除合同，甲方无须承担违约责任，双方另行友好协商重新确定时间，但甲方必须出具合法有效之证明。2、郭蕾于2012年6月6日之前交清了房屋全款（按优惠价实际支付房款为807342）。3、双方于2013年1月29日办理房屋交接手续。4、中南世纪城房地产业公司于2013年3月24日向中南世纪城业主出具致歉函，认可中南世纪城一期商品房项目由于诸多因素未能及时完成验收备案手续，该公司对因此给业主造成的不便与损失表示歉意，并承诺将于近期取得竣工备案证明，该公司取得竣工备案证明后将立即开始对业主的补偿工作。5、涉案房屋于2013年3月25日通过建设工程竣工验收，青岛市建设行政主管部门于2013年4月2日同意其备案，并作出建设工程竣工验收备案证。双方争议的问题及事实：1、关于房屋的交付条件，合同约定为验收合格并交清房款，对于“验收合格”的理解，郭蕾主张，根据《城市房地产开发经营管理条例》第十八条规定，中南世纪城房地产业公司交付房屋还应当取得综合验收，其仅仅取得竣工验收并不符合房屋的交付条件。中南世纪城房地产业公司认为，建设部2001年7月发布的《建筑工程施工质量验收统一标准》中对于术语“验收”这样规定：建设工程在施工单位自行质量检查评定的基础上，参与建设活动的有关单位共同对检验、分批分项分部单位工程的质量进行抽样复验，根据相关标准，以书面形式对工程质量达到合格与否作出确认。这应是现行法律、法规中对“验收”这个词最明确的解释。关于验收合格的问题，我国目前实行的是竣工验收备案制度，根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，建设工程经验收合格的可交付使用。因此，双方合同中约定的“验收合格”就是指通过建设工程竣工验收。2、中南世纪城房地产业公司向原审法院提供青岛市崂山区气象局出具的2011年、2012年气象资料原件2份，该资料列举了2011年7月份至2012年9月份影响施工的天气情况，证明中南世纪城房地产业公司具有延期交付的客观理由；提供青岛市电业局北部分局出具的停电通知复印件1份，该通知公布在青岛日报上面，证明中南世纪城房地产业公司延期交付有符合合同约定的客观理由；提供青岛市建筑施工安全监督站公布的通知复印件3份，证明台风期间建设安全主管部门禁止施工，从而证明中南世纪城房地产业公司延期交付房屋有符合合同约定的客观理由。郭蕾认为中南世纪城房地产业公司提供的气象资料无法确认系青岛崂山区气象局出具的权威天气预报，并且天气情况是中南世纪城房地产业公司作为开发商在开发建设过程中应当预见且可以采取措施避免的事情，该份证据显示的天气情况与中南世纪城房地产业公司当时是否真的因此种情况而影响工期的关系无法确定，因此该证据不能构成中南世纪城房地产业公司延期交房的不可抗力因素；对中南世纪城房地产业公司提供的停电通知、台风期间停止施工的通知，因均系复印件，无法确定其真实性，同时，上述情形也均不构成可以延期交房的理由。中南世纪城房地产业公司提出根据双方合同补充条款第七条第3款规定的因停水、停电、气候等原因，中南世纪城房地产业公司可以延期交房，对此，郭蕾认为，根据《商品房销售管理办法》第三十条第二款规定，开发商应当按期交房，因不可抗力或其他原因需延期交房的，房地产开发商及其他企业应及时通知买受人，且双方签订的预售合同明确约定，中南世纪城房地产业公司应于2013年1月1日前向郭蕾出具书面的合法有效的延期证明，因此，中南世纪城房地产业公司以天气及停电等原因延期交房对郭蕾不适用，中南世纪城房地产业公司应当依法承担违约责任，补充条款中明确约定中南世纪城房地产业公司如果因上述原因造成延期交房的，应和郭蕾重新协商确定房屋的交付时间，但是中南世纪城房地产业公司没有找郭蕾协商确定，所以中南世纪城房地产业公司主张的上述原因均不构成可以延期交付的理由。3、中南世纪城房地产业公司向原审法院提供房屋租赁合同原件3份、58同城网上关于中南世纪城房屋出租信息截屏图打印件1份，证明郭蕾房屋所在地段同等档次的房屋租金水平为套二房屋每月人民币900-1300元左右，郭蕾在本案中主张的违约金大概每月人民币1.5万元左右，远远超出了其实际损失，双方约定的违约金过高，应以总房款的日万分之一乘以违约天数计算违约金较为合适。中南世纪城房地产业公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议，首先，对租赁合同的合同主体是否存在、合同房屋是否真实存在及合同内容是否真实有效均无法确定，因此对租赁合同及其内容不予认可；其次，对58同城网络资料打印件的真实性无法确定，其内容数据也无法确定，房屋的租赁以及房屋本身的地段、朝向、装修以及楼层均有密切关系，因此不能简单地以网站公布数据来进行确定。郭蕾主张的违约金计算方式为：合同总房款807342元，逾期自2013年1月2日计算至准备起诉前2013年9月9日，共247天，按日万分之五计算，违约金金额为99706元（807342×247×0.0005）元。中南世纪城房地产业公司认为逾期交房期限应该自2013年1月2日起至竣工验收通过日即2013年3月25日止，共83天，郭蕾主张的违约金计算标准过高，根据郭蕾的实际损失，应以日万分之一较为适宜。原审认为，双方签订的的《青岛市商品房预售合同》依法成立并生效，受法律保护，双方都应按合同的约定履行各自的义务。如无法定或合同约定事由，中南世纪城房地产业公司应按合同约定，于2013年1月1日前将该涉案房屋交付郭蕾，否则，但构成逾期交房违约。本案争议的焦点问题一、关于房屋交付条件，国务院《建设工程质量管理条例》第十六条规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。据此，在双方合同中约定房屋交付条件为“验收合格”而非“综合验收合格”的情况下，中南世纪城房地产业公司主张建设工程竣工验收合格即满足房屋交付条件，符合合同约定和上述法规规定，原审法院予以认可。二、关于中南世纪城房地产业公司提出的因天气、停水、停电等原因导致延期交付的抗辩事由是否成立的问题，原审认为，首先，双方主合同中约定的中南世纪城房地产业公司可迟延履行的抗辩事由仅为不可抗力，所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，原、中南世纪城房地产业公司合同中约定的交房期限长达一年多，跨越四季，在此漫长的施工过程中，因停水、停电、刮风、下雨而影响施工的情形均系可以预见并应当预见的，因此，中南世纪城房地产业公司主张的上述情形均不构成不可抗力；其次，虽然补充合同中有因天气、停水、停电等原因可以免责的约定，但依《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，提供此格式合同的中南世纪城房地产业公司应采取合理的方式提请对方注意此条款，而中南世纪城房地产业公司没有证据证明其已尽提示义务，同时，该补充合同还约定如出现上述原因导致不能如期交房，双方应另行协商确定交房时间，而双方也并未对此进行协商，并且，中南世纪城房地产业公司于2013年3月24日向中南世纪城业主出具致歉函，也自认中南世纪城一期商品房项目由于诸多因素未能及时完成验收备案手续，给业主造成了不便与损失，并承诺将于取得竣工备案证明后将立即开始对业主的补偿工作。因此，中南世纪城房地产业公司在本案中主张的由于天气、停水、停电等原因构成逾期交房的免责事由不成立，其未按合同约定于2013年1月1日前向买受人交付房屋，构成违约，应向买受人承担违约责任。三、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。上述法律和司法解释明确了商品房买卖合同纠纷案件中逾期交房的损失数额的确定标准及当约定的违约金过高时，可以对违约金进行减少的法律原则。中南世纪城房地产业公司逾期交付房屋，给郭蕾造成损失，其损失应参照同地段同类房屋租金予以确定，当双方约定的违约金过分高于损失时，经当事人申请，人民法院可以适当予以减少。中南世纪城房地产业公司于本案中提供的房屋租赁合同及网上房屋租赁信息，虽其真实性存在瑕疵，但中南世纪城房地产业公司主张的涉案房屋类似房屋的月租金价格符合李沧区及当地的市场交易价格，为减少当事人诉累、降低诉讼成本，原审法院不再组织双方对租金价格进行评估，认可中南世纪城房地产业公司主张的涉案房屋同地段类似套二房屋月租金900-1300元的标准，双方合同中约定的按已付房款日万分之五计算违约金的标准过高，中南世纪城房地产业公司申请降低，原审法院予以准许，至于降低的标准，以实际损失为基础，考虑合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，原审法院确定以已付房款日万分之二的标准计算违约金。至于违约天数，双方合同第十二条约定的违约天数的计算方式为自最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，双方均认可违约期限自2013年1月2日起算，符合上述约定，原审法院予以确认，对于截止日期，双方虽于2013年1月29日办理交房手续，涉案房屋也交由郭蕾实际控制，但中南世纪城房地产业公司在未取得验收合格的前提下交房，该交房行为无效，中南世纪城房地产业公司仍应承担郭蕾收房后至满足房屋交付条件期间的违约责任，双方约定的房屋交付条件为验收合格并付清全款，在郭蕾付清全款之后，涉案房屋于2013年3月25日通过建设工程竣工验收，至此，双方约定的房屋交付条件已实际成就，在双方提前办理收房的情况下，原审法院以涉案房屋通过建设工程竣工验收日为逾期交房的截止日，即2013年3月25日，中南世纪城房地产业公司逾期交房共83天，违约金为13401.88（807342×83×0.0002）元。故判决：青岛中南世纪城房地产业投资有限公司于判决生效之日起10日内给付郭蕾逾期交房违约金13401.88元。案件受理费2293元，郭蕾负担2158元；中南世纪城房地产业公司负担135元。上诉人郭蕾上诉称，1、双方当事人签订的合同约定逾期交房的违约金为日万分之五，该合同系被上诉人提供的格式合同，符合有关法律规定，合法有效。原审法院忽视了上诉人发生的实际损失，随意改变合同约定事项，没有事实和法律依据。2、原审法院混淆了竣工验收与综合验收的概念和意义，没有查清交付房屋的基本前提，导致认定事实不清，证据不足。双方约定交付条件为验收合格，没有约定是综合验收还是竣工验收。该合同系被上诉人提供的格式合同，应做出对其不利的解释，即验收合格系为综合验收合格。根据相关规定，被上诉人除提交建设工程验收合格备案证明外，还应出示规划消防、环保等部门出具的认可或准许使用的备案文件。被上诉人出示的工程竣工验收备案证，不能代表综合验收的全部手续。被上诉人没有证明证实涉案房屋经过综合验收合格。3、根据有关法律规定，只有达到综合验收合格，才能交房。原审法院没有依据做出判决，属于适用法律错误。综上，原审认定事实以及适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法改判。被上诉人中南世纪城房地产业公司答辩称，双方约定的违约金过高，过分超出实际发生的损失，被上诉人要求调整符合有关法律规定。原审认定逾期交付以及验收情况的认定正确，房屋验收合格符合交付条件。综上，原审认定事实以及适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经审理查明，二审期间，被上诉人提供竣工验收备案表一份，涉案工程的勘察、设计、施工、监理、建设单位均盖章确认涉案工程验收合格。涉案工程具备办理房产证的条件，部分住户已经办理房产证。二审查明的其他事实同原审一致。本院认为，本案的焦点：1、涉案房屋交付条件是否成就；2、原审对违约金标准予以调整是否得当。1、涉案房屋交付条件是否成就。双方当事人签订的商品房预售合同约定，房屋交付须验收合格。涉案工程属于整体规划，分期验收。工程竣工后，勘察、设计、施工、监理、建设单位均盖章确认工程验收合格，被上诉人取得了竣工验收备案证，涉案房屋的设施能够正常使用，且大多住户已接受房屋，已具备办理房产证的条件，故原审认定涉案房屋交付条件成就并无不当。2、原审对违约金标准予以调整是否得当。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约金造成的损失确定违约金数额。原审中，被上诉人以双方约定的违约金数额明显超出实际发生损失为由，并要求适当降低。原审法院以实际发生损失为基础，兼顾合同的履行情况、被上诉人的过错程度以及当地房屋租金收入等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，自由裁量对违约金标准予以调整，上述处理结果符合有关法律规定和本案实际，本院予以确认。综上，原审认定事实及适用法律正确，本院应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1958元，由上诉人郭蕾负担。本判决为终审判决。审　判　长　　嵇焕飞审　判　员　　李晓波代理审判员　　甘玉军二〇一四年六月四日书　记　员　　徐雪峰关注公众号“”