（2014）鼓民初字第1856号
裁判日期: 2014-06-30
公开日期: 2014-11-24
案件名称
原告南京春色物业服务有限公司与被告秦维江物业服务合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市鼓楼区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南京春色物业服务有限公司,秦维江
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第三十九条第一款，第六十四条第一款
全文
南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2014）鼓民初字第1856号原告南京春色物业服务有限公司，组织机构代码67130668-4，住所地本市栖霞区龙潭街道疏港路1号龙潭物流基地96号。法定代表人陈义深，总经理。委托代理人化艳，江苏玄博律师事务所律师。被告秦维江，男，汉族，1951年1月2日生。原告南京春色物业服务有限公司（以下简称春色物业公司）诉被告秦维江物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员朱玉梅适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告春色物业公司的委托代理人化艳、被告秦维江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告春色物业公司诉称，2012年11月1日，原告与南京市鼓楼区XX园小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》，约定由原告为XX园小区提供物业管理服务，合同期限为三年，自2012年11月1日至2015年10月31日。被告系该小区业主，应及时向原告支付物业费，然而被告未按照合同约定支付。自2012年11月1日至2013年12月31日尚欠原告物业管理费724元，原告虽经催交，但被告至今仍未交纳。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令被告支付物业费724元并支付该费用自2013年12月31日起至实际付清之日止按日千分之三标准计算的滞纳金。被告秦维江辩称，1、《物业管理服务合同》并非原、被告签订，不能约束被告；2、XX园小区业主委员会签订《物业管理服务合同》时并未召开业主大会，合同应为无效，原告物业公司的进驻不合法；3、原告提供的物业服务不到位，小区多次出现失窃、盗用公共水电等现象；4、原告诉讼请求中的门铃维护费用应为10元／年，电梯维护费用应为6元／月，公摊电费应为20元／年。经审理查明，2012年11月1日，原告春色物业公司（乙方）与南京市鼓楼区XX园小区业主委员会（甲方）签订了《XX园物业管理服务合同》，约定由原告为本市XX园小区提供物业服务；收费标准为：普通住宅0.4元／㎡／月，小高层1-6层0.4元／㎡／月、7-11层0.6元／㎡／月，缴费方式为季缴，公用水电费由业主分摊交纳；合同期限为2012年11月1日至2015年10月31日止；乙方应当提供的物业服务项目包括加强对小区环境、设施、道路、绿化、交通、秩序和车辆停放的管理，禁止私搭乱建，有权制止违章建筑或其他侵害业主利益的行为；对小区公共楼道、自行车棚等处的杂物、垃圾、废旧自行车等实施定期清理；小区内的公共照明（包括路灯、楼道灯、亮化等）所产生的费用不由乙方承担，由业主共同承担；业主户内电器及管理等需要的各项维修和服务，乙方提供明码标价的有偿服务；对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费、停车费及其他物管相关费用的，乙方可以从逾期之日起按日以应缴费用的千分之三加收滞纳金等等。同日，原告与XX园小区业主委员会订立《XX园小区收费标准明细》，除了合同中约定的物业费收费标准外，还约定了门铃维护费20元／年，公共照明费25元／年，小高层电梯费为3-4层8元／月，5-6层10元／月，7-8层12元／月，9-10层14元／月，11层16元／月。被告秦维江为本市XX园XX幢4单元302室房屋所有权人，该房屋建筑面积为100.99平方米。被告自2012年11月1日起未交纳物业费等费用。原告分别于2013年11月和12月在小区大门口及单元门口张贴催交物业费的通知，被告仍未支付。原告遂诉至本院，要求判如所请。原告主张被告欠交的费用包括物业费566元（101.17平方米×0.4元／平方米／月×14月）、公摊电费29元（25元／年÷12月×14月）、门铃费23元（20元／年÷12月×14月）、电梯费112元（8元／月×14月），上述费用合计730元，原告仅主张724元。因双方调解意见差距较大，致本案调解未果。上述事实，有双方当事人陈述及物业管理服务合同、XX园小区收费标准明细、房屋登记簿、通知等证据予以证实。本院认为，南京市鼓楼区XX园小区业主委员会与原告签订的物业管理服务合同形式合法，内容真实，该合同为有效合同，对全体业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持，故被告关于其并非物业管理服务合同的签订主体，该合同对其没有约束力的抗辩意见，本院不予采纳。关于被告辩称原告与XX园小区签订的物业管理服务合同未经业主大会同意，因而合同无效的抗辩意见。本院认为，《物业管理条例》规定选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。如果业主认为业主委员会选聘的物业服务企业未经业主共同决定，可以通过正当途径解聘物业服务企业。被告不能以此拒交物业费等费用。被告作为业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。被告辩称原告物业服务水平不符合合同约定，因未提供证据予以证实，对于该辩解意见，不予采纳。对于已拖欠的2012年11月1日至2013年12月31日的物业费565.5元（100.99平方米×0.4元／平方米／月×14月），被告应向原告支付。关于原告主张的公摊电费29元、门铃维护费23元、电梯维护费112元符合合同约定，本院予以支持。上述费用合计729.5元，原告仅主张724元，本院予以确认。关于原告主张的滞纳金，由于原告的催缴通知未明确催缴数额，也无法证明律师函已送达被告，对原告的该项请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告秦维江于本判决生效之日起十日内支付原告南京春色物业服务有限公司物业费、公摊电费、门铃维护费、电梯维护费合计724元。二、驳回原告南京春色物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告秦维江负担（此款原告已预付，被告在支付上述款项时直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。代理审判员 朱玉梅二〇一四年六月三十日见习书记员 杨 艳 关注公众号“”