（2014）一中民终字第05028号
裁判日期: 2014-06-30
公开日期: 2014-08-26
案件名称
董俊秀与北京信科物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
董俊秀,北京信科物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）一中民终字第05028号上诉人（原审被告）董俊秀，女，1980年12月5日出生。委托代理人董成芳（董俊秀之父），1952年5月26日出生。被上诉人（原审原告）北京信科物业管理有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇名佳花园。法定代表人李胤杰，总经理。委托代理人庆启，男，1975年1月28日出生，北京信科物业管理有限公司职员。上诉人董俊秀因与被上诉人北京信科物业管理有限公司（以下简称信科物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第02271号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人董俊秀及其委托代理人董成芳，被上诉人信科物业公司之委托代理人庆启到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2013年10月，信科物业公司在原审法院诉称：董俊秀购买了昌平区北七家镇名佳花园三区房屋一套，于2005年9月11日与信科物业公司办理了上述房屋的交接手续并入住。董俊秀在领受房屋并入住后也就享受到了信科物业公司对名佳花园的物业管理服务，而董俊秀自2006年下半年以来，一直拖欠物业费达7年半之久，董俊秀非但不主动履行缴纳物业费的义务，且经信科物业公司多次催缴均置之不理。故起诉要求信科物业公司给付我公司物业服务等各项费用6665元。董俊秀在原审法院辩称：1、信科物业公司提供的证据不认可。物业管理委托合同没有双方法人签字，而且安佳物业公司未填写签字时间，不能认定是有效合同。前期物业协议不完整，协议最后一页显示该协议的收费期限是2005年11月1日至2006年6月30日，该协议是佳隆房地产开发公司为董俊秀代签的，当时董俊秀提出该协议没有法定代表人签字，为无效协议，今后发生物业纠纷乙方的合法权益无法保证。因此，董俊秀不同意签订，但开发公司称”前期物业管理有效期只到2006年6月止，6月份之后哪个物业公司管理，会找你签订正式的物业管理合同，如果他不找你签订物业管理服务合同，你可以不交费，受损失的是物业公司。”董俊秀是在这种情况下签字并交费的。该协议终结后没有任何效力，因此信科物业公司凭此协议对董俊秀进行收费是无效的。信科物业公司提供的物价局核定的收费通知，认定名佳花园属普通小区，没有认定按甲类住宅收费，且信科物业公司服务不到位，不能证明其”收取的物业费是恰当的和符合国家标准规定的”。信科物业公司提供的”名称变更”通知不规范，用章也不规范。2、信科物业公司与董俊秀双方没有签订物业管理服务合同，没有按正规的合同形式约定服务项目、服务质量和收取物业费标准，而信科物业公司单方采取按规定上限收取物业费是不受法律保护的。3、物业管理服务不达标。小区绿化、卫生不达标，绿化被破坏，绿化面积逐年减少。治安管理不到位，各种车辆随便进入小区。维修不到位，公共部分楼道防盗门门锁和门铃常年不能用。2006年5月董俊秀家坐便软管滴水，报修后物业来人修理，经检查确认是墙里接头漏水，要修就得刨墙、起坐便器，并声明坐便坏了就得业主负责购买，最后董俊秀自己花100元钱雇人维修，也不知道信科物业公司维修人员是故意欺骗董俊秀借故不给修理，还是不会修理。2006年7月以来董俊秀报修，信科物业公司均以未交物业费为由拒绝修理。信科物业公司物业涉嫌不作为，小区私搭乱建严重。公共楼道管理不到位，楼道堆放杂物，业主出入困难。4、物业收费明显过高。保安费、管理费按京价房字（1997）196号文件规定上限收取，生活垃圾清运费高于规定9元，绿化费高于规定标准0.11元／平方米／年，小修费是受业主委托的有偿服务，不是统一规定的收费，收此费用必须签订委托合同。5、信科物业公司采用不正当手段收费。董俊秀的门锁被堵、电线被剪，董俊秀花钱请开锁公司开锁，要求信科物业公司将电线接上，信科物业公司表示，交齐物业费立即修好，不交物业费不修。虽然董俊秀没有证据证明这些是信科物业公司干的，但是能证明信科物业公司保安工作和公用设施维护不到位。2013年12月，楼道更换防盗门，董俊秀去物业公司领取门禁，信科物业公司告知交完物业费方可发放门禁，不交物业费不予发放门禁，严重的侵犯了董俊秀的合法权益。6、董俊秀楼下一楼业主侵占公共绿地，堆放废品，严重影响董俊秀生活，物业公司未有效制止，管理不到位。7、董俊秀的调解意见。信科物业公司与董俊秀虽然没有签订物业服务合同，但在该小区享受了部分物业服务，因此同意缴纳部分物业费。同意交保洁费、保安费、生活垃圾清运费等部分费用。综上所述，信科物业公司诉董俊秀所欠6665元物业费不属实，造成欠费原因是信科物业公司物业管理服务中的过错，因此，请求驳回信科物业公司的全部诉讼请求。原审法院经审理查明：董俊秀系北京市昌平区北七家镇名佳花园房屋的业主，房屋面积70.98平方米。2005年9月11日，北京安佳物业管理有限责任公司（甲方）与董俊秀（乙方）签订《物业管理服务协议》，协议约定，甲方负责对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；物业管理服务费用不含房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新改造的费用；乙方交费时间为每年12月31日前交纳次年的物业管理服务费用；物业管理服务费交费标准为按建筑面积0.90元／月／平方米；甲方违反协议，未达到管理服务约定内容的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天应交纳费用3‰交纳违约金。协议签订后，信科物业公司为董俊秀提供了物业管理服务，董俊秀未向信科物业公司交纳2006年7月1日至2013年12月31日的物业费6624元（已扣减信科物业公司未提供服务期间的物业服务费用）。另查一，2005年9月16日，经北京市工商行政管理局核准，北京安佳物业管理有限责任公司名称变更为北京信科物业管理有限公司。另查二，2008年信科物业公司曾因故撤出名佳花园小区2个月零8天，期间未为该小区提供物业服务。上述事实，有当事人的陈述及提交的企业法人营业执照、物业管理企业资质证书、物业管理服务协议、住户登记表、关于名佳花园物业管理服务收费标准的通知、欠费明细表、名称变更通知、小区居住环境照片、门锁、电线等证据材料在案佐证。原审法院经审理认为：北京安佳物业管理有限责任公司经工商机关核准将名称变更为信科物业公司，故北京安佳物业管理有限责任公司与信科物业公司实际为同一主体。信科物业公司为董俊秀提供了物业服务，董俊秀理应向信科物业公司交纳物业服务费。关于董俊秀主张双方无合同关系一节，依据信科物业公司已实际提供物业服务的事实，双方之间成立事实物业服务合同关系，故董俊秀的该项辩解意见无法律依据，法院不予采纳。关于董俊秀主张信科物业公司收费明显过高问题，因董俊秀未能举证证明双方就收费标准问题有新的约定，故应按原标准履行，董俊秀的该项辩解意见于法无据，法院不予采纳。关于董俊秀主张信科物业公司没有履行物业协议一节，因物业公司作为物业服务企业，本身不具备行政管理职责，不能苛责其对于私搭乱建和业主侵占公共绿地行为起到相关行政执法部门的管理职能，并取得相应管理效果，故法院对于董俊秀的该项辩解意见不予采信。关于董俊秀提出的保安、保洁等物业服务存在瑕疵一节，董俊秀提交了照片说明信科物业公司的服务存在瑕疵，但董俊秀未能证明信科物业公司履行合同存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益，故对于董俊秀拒绝交纳物业费的辩解意见，法院不予采信。董俊秀可以在交纳物业费后要求信科物业公司履行相关义务，信科物业公司应就存在的问题予以改正，不断提高服务水平。现信科物业公司起诉，要求董俊秀给付物业服务费的诉讼请求，理由正当，本院对其请求中的合理部分予以支持，过高的部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告董俊秀给付原告北京信科物业管理有限公司物业服务费六千六百二十四元，于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告北京信科物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，董俊秀不服原审判决，向本院提起上诉，其上诉理由为：信科物业公司的收费过高，不认可0.9元／月平方米的收费标准；双方所签订的合同已超过期限，双方无明确的合同约定；信科物业公司物业管理不到位，存在绿地被侵占、私搭乱建、不给我发门禁卡，限制我居住等情形。故请求本院查明事实后依法改判或发回重审。信科物业公司同意原审判决。本院经审理查明，双方在二审期间均未提交新证据，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：信科物业公司系名佳花园小区的物业服务单位，董俊秀系小区的业主。双方于2005年9月11日订立了前期物业管理服务协议，协议对服务期限未作出明确约定。现信科物业公司已经为小区提供物业服务，董俊秀亦实际享受了相关服务。因此，无论是从双方合同角度还是董俊秀实际享受了物业服务的角度，董俊秀都应向信科物业公司支付相关费用。董俊秀上诉称合同超过期限，双方无明确合同约定的上诉理由，缺乏事实依据，本院不予采纳。就物业费的标准问题，协议中对于收费依据、项目及标准作出了明确约定。在双方对于物业费的收费标准未另行作出约定的情况下，董俊秀应依据此标准向信科物业公司交纳物业费。董俊秀不认可物业费标准的上诉理由，缺乏证据支持，本院不予采纳。关于小区物业管理不到位的问题，依据董俊秀提交的相关照片，可以证明信科物业公司的管理确实存在一定瑕疵。但一方面，信科物业公司管理上所存在的上述问题尚不足以认定为重大违约行为，从而导致双方根本合同目的无法实现；另一方面，由于小区管理范围内出现问题的原因是多样而复杂的，许多问题并非物业公司直接导致。而物业公司并不具有行政执法职能，其对小区的管理通常依赖于善意的规劝引导以及业主的自觉自律。因此，对于小区所出现的问题，业主应加强与物业公司的沟通，增进谅解。如果业主以物业服务出现瑕疵就拒绝交纳物业费，那么势必让整个小区陷于瘫痪，从而侵害到全体业主特别是已交费业主的利益。因此，董俊秀关于信科物业公司物业服务不达标，因而不同意交纳物业费的上诉理由，缺乏法律依据，本院亦不予采纳。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费二十五元，由董俊秀负担（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费五十元，由董俊秀负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张兰珠代理审判员 张 琦代理审判员 梁小立二〇一四年六月三十日书 记 员 崔启坤 微信公众号“”