（2014）渝五中法民终字第00595号
裁判日期: 2014-06-30
公开日期: 2015-09-14
案件名称
苑后容、陈妍等与黄亨平、张增凤房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第五中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄亨平,张增凤,苑后容,陈妍,陈成,邓乾文
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2014）渝五中法民终字第00595号上诉人（原审被告）黄亨平。委托代理人黄亨华。上诉人（原审被告）张增凤。委托代理人黄亨华。被上诉人（原审原告）苑后容（陈纯阳之妻）。被上诉人（原审原告）陈妍（陈纯阳之）。委托代理人苑后容，女，1962年1月8日出生，汉族。被上诉人（原审原告）陈成（陈纯阳之子）。委托代理人苑后容，女，1962年1月8日出生，汉族。被上诉人（原审原告）邓乾文（陈纯阳之母）。委托代理人苑后容，女，1962年1月8日出生，汉族。上诉人黄亨平、张增凤人与被上诉人苑后容、陈妍、陈成、邓乾文因房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市綦江区人民院（2013）綦法民初字第06318号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。一审判决后，被上诉人陈纯阳死亡，陈纯阳的法定继承人苑后容、陈妍、陈成、邓乾文自原参加本案诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明，被告黄亨平、张增凤系夫妻。2009年，原告陈纯阳购买了原郭扶烟草站的公房一栋，分别卖给九户人家。被告黄亨平、张增凤看房后于2009年5月28日交定金一万元给原告陈纯阳。2009年5月31日，原告陈纯阳与被告黄亨平、张增凤签订的《房屋买卖协议》约定：原告自愿将原綦江县郭扶镇郭扶烟草站的房屋从东向西第一××二间，三楼一底，共八间，建筑面积331.2平方米，包括原楼梯在内出售给二被告，房屋总价为14万元，缴款时间为2009年6月1日止，逾期即视为违约。水、电表的安装由原告负责（包括费用），买卖房屋的产权证件由原告负责办理（包括办证费用）。在房管证未办来之前，二被告预留一万元房款，待产权证办下来后完清全款，待交清应缴部分即可入住，原告即负责安好水、电表，时间为两个月之内。以上协议一旦签订缴纳定金即为生效，定金××少一万元以上。协议生效后，双方不得违约，如一方违约，必须赔偿对方定金一倍的违约金。另，在二被告所持的一份《房屋买卖协议》上加载了“产权证于半年内办下来，包括土地证”的内容。合同签订后，2009年6月1日，二被告给付原告购房款11万元，同年6月10日，二被告再付原告购房款1万元，同日，原告将房屋移交给了二被告装修入住××今。为了办理房产证，原告陈纯阳与被告张增凤又另外签订一份《房屋买卖协议》，落款时间为2010年10月15日，协议将房屋建筑面积调整为255.76平方米，房屋总价调整为127880元。其余内容与2009年5月31日双方签订协议一致。2011年3月2日，原告陈纯阳取得了房屋产权登记在张增凤名下的207房地证2011字第2××9号房地产权证，产权证上登记的建筑面积为255.76平方米。原告陈纯阳取得该房屋的房地产权证后通知被告黄亨平等所有购房人领取房地产权证，并支付尚欠的购房款1万元，二被告以原告办理的房地产权证上登记的建筑面积为255.76平方米，少于双方签订的《房屋买卖协议》载明的建筑面积331.2平方米为由，拒绝支付剩余购房款和领取房地产权证，该房屋的房地产权证××今仍在原告陈纯阳处。2013年5月27日，被告张增凤以办理的房地产权证遗失为由，在重庆市綦江区土地房屋权属登记中心重新申请补办了新的房地产权证。后原告多次要求二被告支付尚欠的购房款1万元未果，起诉××法院。陈纯阳向一审法院诉称，2009年5月31日和2010年10月15日，原告与被告两次签订了《房屋买卖协议》约定，原告将自己购买的原郭扶烟草站的房屋平街从东向西第一××二间共三楼一底八间出售给二被告，总价14万元。合同签订后，二被告不按时支付房款。原告依约将房屋交付给二被告使用，并按时向房屋管理部门申请房屋产权登记，原告领证后，及时通知二被告在内的全部购房人前往原告处领证，二被告却以房屋面积存在减少等为由，拒不领证，还提出原告退还房款等无理要求。原告多次要求二被告支付购房款及承担违约金，均遭拒绝。现起诉××法院，请求判决：1、二被告立即支付购房款1万元和违约金1万元，并相互承担连带责任；2、本案诉讼费用由二被告承担。黄亨平、张增凤一审辩称，原告陈纯阳未按双方于2009年5月31日签订的《房屋买卖协议》约定的面积331.2平方米办理房产证，只办了255.76平方米的房产证。原告违约在先，且原告从未通知被告领证，被告不存在违约，请求法院驳回原告的诉讼请求。一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原告陈纯阳与被告黄亨平、张增凤于2009年5月31日签订的《房屋买卖协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，该《房屋买卖协议》合法有效，已经生效的（2012）綦法民初字第00649号民事判决书确认。原、被告在签订的《房屋买卖协议》中约定：在房管证未办来之前，二被告预留1万元房款，待产权证办下来后完清全款，原告陈纯阳在2011年3月2日取得合同约定的房地产权证后，通知二被告在内的所有购房人领取房地产权证，并支付尚欠的购房款1万元，二被告以原告办理的房地产权证上登记的面积少于双方签订的房屋买卖协议上约定的面积为由，拒绝向原告支付尚欠的购房款1万元和领取房地产权证。另外，二被告曾以办理房地产权证上登记的面积少于双方合同约定的面积为由向本院提起诉讼，要求原告陈纯阳按照綦江县房屋勘测所测量的面积287.66平方米办好产权证交付，返还多收取的购房款9275.59元，并支付违约金2万元，证明二被告拒绝领取房地产权证及支付尚欠购房款的事实成立。2013年5月27日，被告张增凤以办理的房地产权证遗失为由，在綦江区土地房屋权属登记中心重新申请补办了该房屋的房地产权证。二被告未按合同的约定按期支付购房款的行为，已违反了合同的约定。故原告要求二被告支付尚欠的购房款1万元和违约金1万元合法，予以支持。审理中，二被告否认原告邀请的证人高华国、罗亮等人的证言，即原告陈纯阳通知过黄亨平等购房人领取房产证，黄亨平到过现场的事实，其未举示相关的证据证明，不予采纳。遂判决：一、被告黄亨平、张增凤在本判决生效后十日内支付原告陈纯阳尚欠的购房款1万元；二、被告黄亨平、张增凤在本判决生效后十日内支付原告陈纯阳违约金1万元。本案案件受理费300元，减半收取150元，由被告黄亨平、张增凤负担（原告已向本院预交，二被告在履行前述判决义务时一并给付原告）。宣判后，黄亨平、张增凤不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判；依法判决驳回被上诉人的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要理由：一、原审判决违反法定程序。一审法院同意被上诉人申请的证人出庭作证，法院没有在开庭前三日通知上诉人。二、原审判决认定事实错误。1.原审判决与重庆市綦江区人民法院（2012）綦法民初字第00649号民事判决书认定的陈纯阳办证违约矛盾。2.一审时，被上诉人申请的证人与被上诉人有利害关系，不能采信。3.双方所签订的协议约定，上诉人购买的是三楼一底，共八间，建筑面积331.2平方米，被上诉人未按照协议约定为上诉人办理331.2平方米的房屋产权证，无权收取余款1万元，更没有权利主张违约金1万元。被上诉人答辩认为：一审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审另查明，双方当事人均认可，双方签订的落款时间为2010年10月15日的《房屋买卖协议》不是双方当事人的真实意思表示，仅为办证和规避收费而为。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。本院认为：一审法院组织证人开庭质证，系二次开庭，虽未在开庭前三日通知上诉人，但一审法院于开庭前通知上诉人出庭质证的行为，并不违反法律的禁止性规定，不构成程序违法。而且，截××本案二审时止，上诉人并没有向被上诉人付讫购房款，证人证言对上诉人迟延支付剩余房款的事实无实质性影响。双方当事人于2009年5月31日签订的《房屋买卖协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人均应按照协议约定履行各自义务。被上诉人没有在约定期限内为上诉人办理产权证构成违约，重庆市綦江区人民法院（2012）綦法民初字第00649号民事判决书，对此予以确认，并判决被上诉人支付上诉人违约金1万元。但上诉人没有按照协议约定支付被上诉人购房余款1万元，亦构成违约，一审法院依据上述事实判决上诉人向被上诉人支付购房余款1万元并按照双方合同约定承担违约责任，符合法律规定。本院对上诉人诉称自己不构成违约的理由，不予采信。关于上诉人诉称的所购房屋面积问题。上诉人所购房屋为三楼一底，共八间。自2009年5月31日双方第一次签订《房屋买卖协议》××双方第二次签订落款时间为2010年10月15日的《房屋买卖协议》，上诉人所购买的三楼一底，共八间房屋的位置、间数、楼层、面积均未发生变化，从双方签订合同时的真实意思，结合村镇房屋交易习惯理解，双方的交易并非以面积作为价款计算的依据。上诉人以办证时面积发生变化为由，拒绝支付所购房屋剩余房款的行为违反了合同约定，应当承担违约责任。综上，上诉人的上诉请求及理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人黄亨平、张增凤负担。本判决为终审判决。审 判 长 肖 琴审 判 员 张泽兵代理审判员 肖 飞二〇一四年六月三十日书 记 员 张乾胜 关注公众号“”