（2014）中一法三民一初字第284号

裁判日期: 2014-06-30

公开日期: 2014-09-30

案件名称

郑孙保罗与张文飞、中山市吉雅房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

中山市第一人民法院

所属地区

中山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

郑孙保罗,中山市吉雅房地产开发有限公司,张文飞,中国工商银行股份有限公司中山三乡支行

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第六十条第一款，第一百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条

全文

中华人民共和国广东省中山市第一人民法院民事判决书（2014）中一法三民一初字第284号原告：郑孙保罗（英文名CHENSUENPAULO），男，1955年3月29日出生，巴拿马居民，现住广东省中山市。委托代理人：赵祖国，男，1956年6月1日出生，汉族，住湖南省澧县。被告：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：张其。委托代理人：张嘉慧，女，1991年2月10日出生，汉族，住广东省中山市。被告：张文飞，男，1979年6月14日出生，汉族，住广东省中山市三。被告：中国工商银行股份有限公司中山三乡支行，住所地广东省中山市。负责人：木文太，职务：行长。委托代理人：林剑影，系该行职员。原告郑孙保罗诉被告中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）、张文飞、中国工商银行股份有限公司中山三乡支行（以下简称工商银行三乡支行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告郑孙保罗委托代理人赵祖国、被告工商银行三乡支行委托代理人林剑影到庭参加诉讼，被告吉雅公司委托代理人张嘉慧、张文飞经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告系涉案商铺的业主，依法享有物权。2013年7月12日，中山市中级人民法院作出（2013）中中法民一终字第19号民事终审判决，确认张文飞与吉雅公司于2005年2月2日签订的涉案广东省商品房买卖合同无效；确认张文飞与工商银行三乡支行于2005年3月15日签订的涉案个人购房借款合同无效。因此，被告张文飞、吉雅公司应协助办理注销涉案商铺的销售合同备案登记手续；被告张文飞与工商银行三乡支行的抵押合同亦无效，被告工商银行三乡支行应协助办理注销涉案商铺的抵押登记手续。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉，请求判令：1.确认中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号商铺预售备案合同无效；2.确认中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号商铺预售抵押合同无效；3.诉讼费由被告负担。诉讼中，原告变更诉讼请求为判令：1.被告张文飞与吉雅公司协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号商铺的销售合同备案登记手续；2.确认被告张文飞与工商银行三乡支行签订的抵押合同无效，被告工商银行三乡支行协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号商铺的抵押登记手续；3.诉讼费由被告承担。原告对其主张的事实及诉讼请求提供以下证据：1.广东省中山市中级人民法院（2013）中中法民一终字第19号民事判决书；2.中山市第一人民法院（2013）中一法执字第6316号受理申请执行案件通知书。被告吉雅公司未作答辩亦未提供证据。被告张文飞辩称：1、即使广东省中山市中级人民法院（2013）中中法民一终字第19号民事判决，确认张文飞与吉雅公司于2005年2月2日签订的涉案广东省商品房买卖合同无效；确认张文飞与工商银行三乡支行于2005年3月15日签订的涉案个人购房借款合同无效。但是张文飞并不认同此判决，因此，张文飞保留对该民事判决申请再审与向检察院申请抗诉的权利。张文飞认为上述两份合同不违反法律的强制性规定、意思表示真实，合法有效，应受法律保护。2、张文飞与吉雅公司签订的涉案商品房的预售备案合同，张文飞与工商银行三乡支行签订的涉案商品房预售抵押合同，都是在合同双方当事人共同协商一致、意思表示真实，不损害第三人与社会公共利益、不违反法律禁止性规定签订的，合法有效，应受法律保护。在上述合同合法有效的前提下，张文飞无需协助原告办理注销涉案商品房的预售合同登记手续。综上，请求法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。被告张文飞为其辩解未提供证据。被告工商银行三乡支行辩称：1、银行的审贷流程符合法律、法规、行业规定以及银行内部管理规定；2、讼争的商铺所有权属于借款人（购房人），他项权（押抵权）人是银行，原告无权要求再确权；3、抵押担保条款独立于主合同，抵押合同有效。因此，向银行借款的购房人与开发商之间的商品房买卖合同有效，借款人与银行之间的借款／抵押合同合法有效，银行的抵押权应当受到法律保护，请求驳回原告的诉讼请求。被告工商银行三乡支行为其辩解未提供证据。经审理查明：2004年12月17日，原告郑孙保罗与吉雅公司签订《广东省商品房买卖合同》约定，原告向吉雅公司购买位于中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号商铺，建筑面积共210.6平方米，商铺单价为每平方米4496.069元，按套内建筑面积（206.1平方米）计算，商铺款合计922640元。付款方式为一次性付款922640元，在签署《广东省商品房买卖合同》时已付清；交楼期限为2004年12月30日前。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同还约定了其他事项。同日，中山市公证处为双方签署的上述合同出具了（2004）中证房字第16**号《公证书》。2005年1月4日、5日，原告分别向被告支付了商铺（X、X号）水电开户费7600元，商铺款919349元。2005年1月17日，原、被告签订了物业交接书，被告将商铺交付给原告使用，原告将商铺进行出租。原告认为，合同签订时，原告即向吉雅公司支付了全部购房款，该商铺也已交付原告。但吉雅公司并未依约为原告办理房地产权属登记，故于2011年12月7日向本院起诉［案号：（2012）中一法三民一初字第220号］，请求判令：1.张文飞与吉雅公司于2005年2月2日签订的《商品房买卖合同》无效；2.张文飞与工商银行三乡支行签订的《个人购房借款合同》无效；3.被告吉雅公司继续履行与原告签订的《广东省商品房买卖合同》，协助原告办理中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号商铺的房地产权属证书。2005年2月2日，张文飞与吉雅公司签订了《广东省商品房买卖合同》约定，张文飞向吉雅公司购买位于中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号商铺，建筑面积共210.6平方米，商铺单价为每平方米5313.53元，按套内建筑面积（206.1平方米）计算，商铺款合计1095120元。付款方式为该住户已交清全部房价的40%即438120元，余额由中山市工商银行三乡支行按揭；交楼期限为2004年12月30日前。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方协商一致解决。上述合同于2005年3月3日在中山市房地产交易登记管理所办理了登记备案。2005年3月15日，张文飞与工商银行三乡支行、吉雅公司签订《个人购房借款合同》约定，张文飞向工商银行三乡支行贷款657000元用于购买位于中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号商铺。贷款期限为10年，月利率为5.1‰。张文飞以其所购买的位于中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号商铺设定贷款抵押担保。吉雅公司为合同项下的贷款本息及实现债权的费用提供连带责任保证担保，保证期间为两年。借款合同由广东中元律师事务所见证。合同签订后，张文飞的上述商铺于2005年3月17日在中山市房地产交易登记管理所办理了抵押登记备案手续，抵押权人为工商银行三乡支行，抵押人为张文飞，担保人为吉雅公司；工商银行三乡支行依约定于2005年3月18日向张文飞发放了贷款657000元。被告吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉（2009）97号起诉书指控被告吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决，判处被告吉雅公司及其法定代表人张其犯非法吸收公众存款罪、骗取贷款罪。被告人张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。本院经审理后，于2012年8月2日作出广东省中山市第一人民法院（2012）中一法三民一初字第220号驳回原告诉讼请求的民事判决，原告不服判决向中山市中级人民法院提起上诉。中山市中级人民法院经审理后，于2013年7月12日作出（2013）中中法民一终字第19号民事判决书，判决撤销广东省中山市第一人民法院（2012）中一法三民一初字第220号民事判决，改判：1.确认张文飞与吉雅公司于2005年2月2日签订的涉案广东省商品房买卖合同无效；2.确认张文飞与工商银行三乡支行于2005年3月15日签订的涉案个人购房借款合同无效；3.吉雅公司继续履行与原告签订于2004年12月17日的涉案广东省商品房买卖合同，吉雅公司于本判决生效之日起15日内为原告办理涉案商铺的房地产权属证书。2013年10月11日，原告向本院申请强制执行广东省中山市中级人民法院（2013）中中法民一终字第19号民事判决书的内容，本院于同日作出（2013）中一法执字第6316号受理申请执行案件通知书。后原告于2014年3月20日再次向本院起诉，主张前述诉讼请求。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告郑孙保罗与被告吉雅公司之间的商品房预售合同纠纷一案，已经中山市中级人民法院作出发生法律效力的终审判决，判决确认张文飞与吉雅公司于2005年2月2日签订的涉案广东省商品房买卖合同无效；确认张文飞与工商银行三乡支行于2005年3月15日签订的涉案个人购房借款合同无效；吉雅公司继续履行与原告签订于2004年12月17日的涉案广东省商品房买卖合同，吉雅公司为原告办理涉案商铺的房地产权属证书。因张文飞与吉雅公司签订的涉案广东省商品房买卖合同无效，故相应的商品房销售合同登记备案亦为无效，张文飞及吉雅公司应协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号商铺的商品房销售合同备案登记手续；基于上述同样理由，张文飞与工商银行三乡支行签订的抵押合同也应认定无效，工商银行三乡支行应协助办理注销商品房抵押登记手续。原告的诉讼请求合法有据，本院予以支持；被告吉雅公司、张文飞经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利，不影响本院对本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张文飞、中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号商铺的商品房销售合同备案登记手续；二、确认被告张文飞与中国工商银行股份有限公司中山三乡支行于2005年3月15日签订的抵押合同无效；被告中国工商银行股份有限公司中山三乡支行于本判决发生法律效力之日起十五日内协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号商铺的商品房抵押登记手续。案件受理费14656元（原告已预交），由被告中山市吉雅房地产开发有限公司负担（被告中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审　判　长　　伍青花审　判　员　　吴立和代理审判员　　唐　群二〇一四年六月三十日书　记　员　　余　伟关注公众号“”