（2014）鼓民初字第392号
裁判日期: 2014-06-30
公开日期: 2014-12-29
案件名称
原告李莉与被告顾阳丽、杜建萍房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市鼓楼区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李莉,顾阳丽,杜建萍
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第九十三条第一款，第九十八条，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条
全文
南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2014）鼓民初字第392号原告李莉，女，汉族，1975年11月17日。委托代理人陈全亚，江苏朗宁律师事务所律师。委托代理人江舒扬，江苏朗宁律师事务所律师。被告顾阳丽，女，汉族，1977年1月1日生，无固定职业。被告杜建萍，女，汉族，1984年11月28日生。原告李莉诉被告顾阳丽、杜建萍房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李莉的委托代理人陈全亚，被告顾阳丽到庭参加诉讼。被告杜建萍经本院公告送达传票后，未到庭应诉，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告李莉诉称，原、被告双方签订租赁合同，将李莉位于南京市鼓楼区XX北路XXX号XXXX公寓XXXX室出租给顾阳丽、杜建萍作住宅使用，约定租期为一年，月租金为3300元，租赁期内产生的水、电、天然气、有线电视等各项费用由承租人承担，若租期内两被告私自改变该房屋用途，损毁房屋结构及设备，原告有权解除合同，收回房屋，承担赔偿责任；若有任何一方违约，违约方须支付守约方违约金3300元。现两被告擅自将承租房屋用于经营，将原有淋浴房拆除，造成原告损失，故诉至法院，要求两被告赔偿违约金3300元，赔偿损失3000元，支付有线电视费354元，并承担本案的诉讼费用。为了证明上述事实，原告提交了房屋租赁合同、现场照片5张，短信记录6份，2013年12月28日报警记录登记表，有线电视费发票，顺丰速递查询单，2014年1月6日退还押金时照片一张。被告顾阳丽辩称，双方已协商解除租赁合同，2014年1月6日，李莉已将租房押金退还承租人，双方已不存在争议，有线电视费，虽然承租人没有看电视，如果合同约定了承租人承担的，承租人愿意承担半年的；但承租人没有将租赁房屋用于经营，也没有破坏淋浴房，而且李莉还让承租人帮忙为其订作了淋浴间；交接过程时，承租人多交了水费，但现在没有证据，故请法院依法判决。被告杜建萍未答辩。被告顾阳丽对于原告李莉所提交的照片的真实性无异议，但认为不能认定被告是从事经营行为；对于短信，由于所发短信时间都是在凌晨，顾阳丽称没有收到；报警记录没有异议，但认为当时其本人不在场，不了解情况；有线电视费发票，真实性无异议，但认为承租期间并没有收看有线电视，不应承担。经审理查明，2013年7月2日，原、被告双方签订房屋租赁合同一份，约定原告将涉案房屋出租给顾阳丽、杜建萍租赁使用，租期自2013年7月2日至2014年7月2日止，用途为住宅，室内附属设施为：冰箱、洗衣机、微波炉、彩电、台灯2台、水壶1个，钥匙2把、沙发1个，餐桌1个、小柜子1个、衣架1个、凳子；房屋租金每月3300元，租赁期间的相关费用由承租方承担；因被告使用不当，造成房屋及附属设施出现损坏或发生故障，由被告负责维修或赔偿；被告如擅自改变房屋用途，损坏房屋结构及设备的，原告有权解除合同，收回房屋；由此给原告造成损失的，被告应承担赔偿责任等等。在合同履行过程中，原告李莉认为顾阳丽、杜建萍违反合同约定擅自变更房屋使用用途，在承租房屋中进行经营，故于2013年12月27日发函要求解除合同，导致产生纠纷。原告曾于2013年12月28日向本市鼓楼派出所报警，称被告改变用途要求见证。因双方未能协商处理，2014年1月2日李莉诉至法院。在诉讼过程中，原告李莉与顾阳丽、杜建萍已协议解除租赁合同。2014年1月6日原告李莉将押金3300元退还顾阳丽、杜建萍，在退还押金之前，被告顾阳丽、杜建萍陆续将自有物品搬离承租房屋，并已将承租房屋交付原告李莉。以上事实，有当事人陈述，原告提供的合同、照片、报警记录及本院开庭笔录等予以证明。本院认为，原、被告双方订立的房屋租赁合同合法有效。根据法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。原告李莉与被告顾阳丽、杜建萍在履行合同过程中，双方协商一致解除合同，且原告李莉在已提起诉讼后，将租房押金退还被告，而被告顾阳丽、杜建萍亦已将相关物品陆续搬出承租房屋，双方之间解除合同行为亦已完成。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿。根据双方租赁合同的约定，出租房屋的用途为住宅，且不得擅自改变房屋用途，损坏房屋结构及设备。原告李莉认为被告顾阳丽、杜建萍在履行合同中将承租房屋用于经营，并破坏了淋浴间的移门，有违约行为。为此，原告李莉提供了被告顾阳丽、杜建萍在租赁房屋期间的现场照片、南京市公安局鼓楼分局鼓楼派出所接处警工作登记表、短信记录八条。上述证据能否证明原告李莉所述事实，可以从以下几个方面分析：一是现场照片显示，承租房间内有两张美容床，在两床之间有一美容设备；被告的解释，学员是睡在该美容床上，新招学员在休息期间可以自行培训美容技能，门头上并无经营的店招店牌。二是关于短信记录的内容。原告李莉向被告发出的内容，均为告之被告违约，并要求被告承担责任；而被告顾阳丽所发短信没有认可违约行为，而是要求退还押金后，腾空房屋；其中“李姐，我们已定作移门了”一句短信，顾阳丽的解释为原告李莉没时间去定做移门，由其代为定做；由于双方在房屋出租时的交接，未列明交接物品中有移门，而且合同中约定“本合同签订时，乙方（顾阳丽、杜建萍）须向甲方（李莉）支付人民币叁千叁佰元作为押金，押金由甲方保管至租赁期限满，经甲方验证后，乙方没有故意损坏房屋结构及设施，甲方将全部押金退还乙方”，而诉讼过程中，原告李莉已将全部押金退还被告，因此，上述证据均不能证明被告顾阳丽、杜建萍破坏了房屋结构和设施。综上，现有证据不能证明被告顾阳丽、杜建萍违反合同约定，原告李莉要求被告顾阳丽、杜建萍赔偿损失及承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同权利义务终止，不影响合同结算和清理条款的效力。原告李莉所主张的有线电视费用，合同约定在租赁期间由被告顾阳丽、杜建萍承担，李莉提供了有线电视费发票，本院予以支持。对于租赁期间的认定，因双方对于交接具体时间存在争议，本院认定自2013年7月2日至2014年1月6日，有线电视收视费为212.4元。为维护当事人合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告顾阳丽、杜建萍于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告李莉有线电视费212.4元；二、驳回原告李莉的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，公告费600元，合计730元，由原告李莉承担120元，被告顾阳丽、杜建萍承担610元（此费用已由原告李莉垫付，被告顾阳丽、杜建萍在支付上述款项时，加付此款）。如不服本判决，可以在判决书送达之间起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长 李仁军人民陪审员 产祥宁人民陪审员 丁胜丽二〇一四年六月三十日见习书记员 宋文天 来源：