（2014）杭滨民初字第411号
裁判日期: 2014-06-27
公开日期: 2014-08-21
案件名称
孔正良与杭州品鉴文化创意有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市滨江区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孔正良,杭州品鉴文化创意有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第二百二十七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
杭州市滨江区人民法院民 事 判 决 书（2014）杭滨民初字第411号原告孔正良。委托代理人于治。委托代理人吴敏。被告杭州品鉴文化创意有限公司。法定代表人王梨花。委托代理人（特别授权）李力。原告孔正良诉被告杭州品鉴文化创意有限公司（以下简称品鉴公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月1日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，并于2014年6月12日公开开庭。原告孔正良委托代理人于治、吴敏，被告杭州品鉴文化创意有限公司委托代理人李力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孔正良诉称：2010年11月22日，原告孔正良与被告杭州品鉴文化创意有限公司签订房屋租赁合同，约定被告承租原告坐落于长河街道山一村孔家里89号的房屋，用途为办公用房，租赁期限为10年，自2010年11月22日起到2020年11月21日止，年租金为94459.29元，每半年支付一次，先交后用。其他双方权利义务、违约责任等约定清晰明确。但自2013年11月22日开始，被告一直拖欠相应租金，不予支付。原告多次催促被告支付租金，被告以各种理由拖延。2014年3月13日，原告委托浙江国圣律师事务所发出催缴租金的律师函，被告签收但没有任何回应。现被告已搬离租赁房屋，人去楼空。原告认为，房屋租赁合同系双方当事人之间的真实意思表示，合法有效。按合同约定，被告应按时支付租金。在没有任何约定或者法定的理由下，被告以自己的行为表明不履行支付租金的合同主要义务，其不诚信行为已经严重侵犯了原告的合法权益，已构成违约。故原告向法院起诉，请求法院判决：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、被告支付原告六个月租金47229.64元，滞纳金2003.04元，并支付违约金132243元，以上费用合计181475.68元；3、被告在60个工作日内在工商行政登记部门变更公司营业地址；4、被告承担本案的案件受理费用。被告杭州品鉴文化创意有限公司辩称：首先，被告不存在违约行为。双方签订的《房屋租赁合同》第十二条约定：“租赁期间，认可一方提出终止合同，需提前两个月书面通知对方。”被告2013年12月左右即提出退租，并以电话、qq聊天、书面文件等多种形式通知原告，后于2013年12月18日腾空房屋并交房。原告接到交房通知后，于2013年12月19日委托其儿子、媳妇到现场验房。原告方对被告交还的房屋及设施基本无异议，但不予办理解除租房合同手续。签订租赁合同时白马湖开发区有优惠政策，在被告已经提前通知原告的情况下，不存在违约。其次，被告退租并非是被告方的意愿。被告经政府招商引资入住白马湖创意园，因园区环境等客观原因，投入了资金进行装修的办公室根本无法使用。在得到了政府招商引资指挥部“自愿进出”的认可后，被告选择退租。第三，被告退租后，原告不存在损失。公司应付的租金在租赁期限的头三年是由开发区政府支付。如果租赁合同解除的话，开发区会继续给农户租金，且已有农户取得相关补贴，所以农户其实并不存在损失。另，被告已向工商局已经提出请求变更注册地的请求，现在工商局已经在核准阶段。综上，被告请求法院驳回原告的诉讼请求。原告孔正良为支持其诉讼请求，提交以下证据：证据1、房屋租赁合同一份，证明原被告存在房屋租赁关系及双方的权利义务。证据2、律师函一份，证明原告向被告催缴租金的事实。证据3、工商登记信息一份，证明被告注册营业地的事实。证据4、录音及文字资料整理，证明被告违约的事实。经质证，被告对证据1的真实性、合法性无异议，关联性上有异议。该合同是白马湖管委会拟定的，适用于辖区内所有农户和承租人，该合同是格式合同，是出于政策需要；被告对证据2真实性无异议，关联性有异议，被告没有拖欠租金的情况。2013年11月22日租期到时，被告方即提出解除合同；对证据3无异议；对证据4的真实性无异议，证明对象有异议，该录音证明被告方没有违约，双方已经解除租赁合同。被告为证明其主张，在诉讼过程中提供了以下证据：证据1、2014年2月20日、21日的录音及文字资料整理，证明被告已经通知原告解除《租赁合同》。证据2、搬运费收款收据，证明被告已经于2013年12月18日搬离案涉房屋。证据3、杭州白马湖生态创意城管理委员会会议纪要，证明原被告双方合同解除后，原告可以继续从开发区指挥部领取租金。证据4、企业档案迁移申请书及税务局文书承办单，证明被告方已向工商登记部门申请迁移住所地。证据5、收条一份，证明原、被告双方已于2014年6月12日完成对案涉房屋的交接。经质证，原告对证据1中21日的录音的真实性无异议，证明对象有异议，租赁合同中并没有赋予被告单方解除合同的权利，而且原告也没有同意解除。对20日的录音的真实性有异议，原告并不在场，不清楚录音的真实与否；对证据2的真实性无异议，对被告具体哪天搬走不知道，对搬走事实无异议，但这证明了被告违约，在租赁期限内擅自退租；对证据3的证明对象和关联性有异议。该会议纪要不是行政行为，不具有强制性和可执行性。另外该会议纪要的内容不能证明政府会在被告退租后补贴原告租金，政府补贴的是公司入驻和农户腾房的时间差的租金；对证据4、证据5无异议。经审理查明，对原告提供的证据1至证据4的真实性本院予以认定。对被告提供的证据1中21日的录音材料本院予以认定，20日的录音因是被告与案外人的录音材料，真实性原告不予认可，本院亦不予认定；对被告提供的证据2、3、4、5的真实性本院予以认定。结合上述认证及原、被告双方的当庭陈述，本院对本案事实认定如下：2010年11月22日，原告孔正良与被告杭州品鉴文化创意有限公司签订《杭州白马湖生态创意城SOHO创意园房屋租赁合同》一份，约定品鉴公司承租孔正良所有的位于滨江区长河街道山一村孔家里89号的房屋。租期为10年，自2010年11月22日起至2020年11月21日止。租金为每年94459.29元，先交后用，每六个月付一次。合同第十二条约定：“租赁期间，任何一方提出解除合同，需提前2月书面通知对方。经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。”第十五条约定：“任何一方违反本合同的规定，须承担剩余租期总租金的20%的违约金。一方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的20%向乙方加收滞纳金。”此后品鉴公司支付了租金，孔正良亦将房屋交由品鉴公司管理使用。2010年11月22日至2013年11月21日的房屋租金品鉴公司一直正常支付。2013年11月22日，孔正良向品鉴公司催缴2013年11月22日之后半年的房租时，品鉴公司因正在考虑退租，未按时支付。2013年12月上旬左右，品鉴公司向孔正良口头提出解除合同，孔正良并未同意。2013年12月18日，品鉴公司搬离案涉房屋，并通知孔正良一方前来验房。2013年12月19日，孔正良一方验房后对房屋设施基本无异议，但拒绝解除合同、接收房屋钥匙。后因提前解除合同的赔偿问题双方协商不下，孔正良诉至法院。案涉房屋已于2014年6月12日经双方确认，完成交接。品鉴公司已申请变更登记公司住所地。本院认为：原告孔正良与被告杭州品鉴文化创意有限公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思之表示，未违反法律强制性规定，为有效合同，双方当事人应当依照合同约定履行各自的义务。被告认为其依据租赁合同第十二条行使合同的单方解除权，但该条款明确规定“任何一方提出解除合同，需提前2月书面通知对方。经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。”可见，若一方提出解除合同，不仅需提前两个个月书面通知，还需要对方同意。被告虽提出解除合同，但原告并未同意，后被告未支付租金并搬离案涉房屋，应认定为违约。被告拒付租金并腾退房屋后，已致合同目的无法实现，原告提出解除合同有法律依据，应予支持。有关合同解除的时间，原、被告双方在庭审时达成合意，同意解除租赁合同，故本院将租赁合同的解除时间认定为2014年6月12日。2013年11月22日至2014年6月11日期间，合同对双方依旧有拘束力，相应期间共计6个月零21天的租金被告应予支付，但原告表示只主张六个月的租金合计47229.64元，应视为对自身诉讼权利的放弃，本院予以支持。关于违约责任，被告认为违约金约定的数额过高，原告实际并无损失。本院认为，被告关于在被告退租后，政府会继续补贴原告租金的主张无证据支持，本院不予采纳，但被告认为违约金过高的意见本院予以支持。原告依据租赁合同第十五条，主张原告承担剩余租期总租金的20%的违约金，并按月租金的20%加收滞纳金。该约定中的“滞纳金”性质应认定为“违约金”，原告主张的违约金数额合计134246.04元，超过了实际损失（6个月零21天租金合计52739.76元）的30%，本院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，将违约金调整至实际损失的30%，合计15821.93元（52739.76元×30%）。变更工商登记信息的请求不属于民事诉讼的受理范围，本案中不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告孔正良与被告杭州品鉴文化创意有限公司签订的《房屋租赁合同》于2014年6月12日解除。二、被告杭州品鉴文化创意有限公司支付原告孔正良六个月的租金47229.64元、违约金15821.93元，以上费用合计63051.57元，被告杭州品鉴文化创意有限公司应于本判决生效之日起七日内支付。三、驳回原告孔正良其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3930元，减半收取1965元，由被告杭州品鉴文化创意有限公司负担。原告孔正良于本判决书生效之日起七日内来本院退费；被告杭州品鉴文化创意有限公司于本判决书生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：杭州银行滨江支行；户名：杭州市滨江区人民法院；账号：78×××82）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币3930元。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68，开户银行：工商银行湖滨支行）代理审判员 叶紫琼二〇一四年六月二十七日书 记 员 张 婷 来源：