（2014）南民二初字第443号

裁判日期: 2014-06-27

公开日期: 2014-09-12

案件名称

靳敬姜红诉天津海尔房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

天津市津南区人民法院

所属地区

天津市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

靳敬,姜红,天津海尔房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

天津市津南区人民法院民事判决书（2014）南民二初字第443号原告靳敬，男，1968年4月3日出生，汉族。原告姜红，女，1969年1月28日出生，汉族。被告天津海尔房地产开发有限公司，住所地天津市津南区八里台工业园区。法定代表人盛中华，董事长。委托代理人别同龙，山东舜翔（青岛）律师事务所律师。委托代理人孙运勇，山东舜翔（青岛）律师事务所律师。原告靳敬、姜红与被告天津海尔房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年4月1日立案受理后，依法由代理审判员王昆适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告靳敬、姜红和被告的委托代理人别同龙到庭参加诉讼。本案现已审理终��。原告靳敬、姜红诉称，电梯自交房之日（2012年9月15日）起至2013年12月31日止，被告始终无法根据合同约定交付原告使用，给原告造成多项经济损失。原告购买位于天津市津南区八里台镇天嘉湖路东侧、唐津高速南侧国墅苑48-2的住宅，交房之日，电梯已安装，但运转情况无法验收，问及被告工作人员，对方欺骗业主说随后派人调试电梯。但自2012年9月15日交房之日起至2013年12月31日期间电梯始终不能使用。原告多次与被告沟通，但被告未能答复。原告无法按计划装修，并交纳了该期间的物业费、供热费、房贷。依据双方合同，电梯在交房标准内，被告不能按照合同约定期限交付能正常使用的电梯，已经构成违约，应对原告的损失给予赔偿。被告所交房屋外观及院墙设计与实楼样板间差异巨大，实楼样板间是小区的其中一个单位，其规划设计与交楼标准对购房者至关重要。故原告现诉至法院请求判令：1、被告赔偿原告在电梯不能交付使用期间的物业费13267元、供热费12143元、房屋贷款利息59401元，合计84811元；2、被告自电梯启用之日起延长电梯质保期24个月；3、被告赔偿原告按照实楼样板间外观为标准的建造工程价款37102元；4、案件受理费由被告承担。被告天津海尔房地产开发有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。被告建设的工程竣工验收合格，取得了《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，并且原告也签署了《房屋交接单》，办理了交接手续。因此，被告交付的房屋是完全合格的产品，对此原告也予以了认可，不存在电梯质量问题。被告提交的电梯产品合格证能够证明涉案电梯是符合国家质量标准的电梯。原告没有入住的原因不在电梯，电梯是生活改善性产品，不影响对房屋的装修和使用。原告没有对房屋进行装修��没有入住，也不存在任何经济损失。原告主张的物业费、供热费、贷款利息损失的说法没有根据。电梯是被告赠与原告的，只要赠送的电梯质量是合格的，被告就不承担任何责任。通过《电梯赠与协议》对《天津市商品房买卖合同》附件三的内容进行了变更，符合法律的规定。该协议的签订没有任何强迫。依据合同附件六第九条的约定，样板房不作为房屋交付的样本，仅是要约邀请。本案的争议焦点为：1、电梯是否为无偿赠与原告；2、电梯是否存在质量问题；3、原告诉请的依据。原告提交的证据为：1、《天津市商品房买卖合同》1份，证明电梯在交房标准的配套设施内；2、电梯赠与协议1份，证明电梯质保期为24个月，从收房之日电梯应当可以正常使用；3、丁荔、王家栋、曲大虎和秦健的证人证言，证明2012年9月15日收房时，电梯暂时不可使用，在2013年12月份和2014年初，电梯才可使用；4、通话录音，证明2014年1月份，电梯转到维保部，才可使用；5、物业费收据、供热合同、供热费发票和公积金还款书明细及贷款还款凭证，证明原告损失的数额；6、照片9张，证明被告实楼样板间与房屋现状差距很大；7、鑫泰来天津建筑装饰有限公司报价单1份，证明原告诉请的金额；8、海尔公司的回函，证明截止到2013年9月20日电梯仍不能使用，且对外墙的建筑风格的变更还在进行维权。被告的质证意见为：对原告提交的证据1真实性认可，但对证明目的不认可，认为合同附件三仅约定了电梯的品牌和档次，没有约定交房时包含电梯；证据2真实性认可；证据3对秦健和曲大虎的出庭证言认可，但不认可其书面证言，不认可另两人的证言，未出庭质证，无法确认真实性；证据4真实性不认可，无法查明录音的真实性，证人未出庭��证；证据5真实性无异议，但关联性不认可；证据6对照片的真实性不认可，无法对拍摄区域对比；证据7真实性不认可，报价单中没有写明材质，且没有权威性。证据8真实性不认可，即使真实，也只能说明双方就电梯及外墙进行了交涉，不能证明其他问题。被告提交的证据为：1、《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》1份，证明被告交付的房屋经过竣工验收合格，符合国家对房屋建筑质量的要求；2、房屋交接单1份，证明原告收房的行为认可了该房屋的质量合格；3、电梯的产品合格证书1套，证明电梯符合国家质量安全标准，是合格产品；4、延期交房补偿协议书1份，证明协议约定原告收房视为放弃追究被告违约责任，即使电梯存在问题，原告也不能向被告追究责任；5、住宅工程使用说明书及住宅质量保证书各1份，证明没有对电梯的使用进行明确约定，从而证明电梯不属于合同中约定的交付内容；6、《天津市住宅前期物业合同》1份，证明合同载明电梯交付后，仅进行物业服务，电梯的责任事故应由原告与电梯厂家联系；7、临时管理规约，证明交房之日起，无论房屋是否空置，原告应当支付物业费；8、电梯安装检验报告1份和使用手册1份，证明2012年8月5日电梯安装调试合格。原告的质证意见为：证据1-7的真实性均无异议，但因被告所述电梯不属于交房标准，故不认可证据1-2的证明目的；证据3的合格证出厂就有，不能证明电梯的现住使用情况；证据4-7与本案无关联。证据8因是复印件，对真实性不认可。且该证据仅能证明安装是否合格，不能证明电梯是否可以交付使用。本院的认证意见为：对原告提交的证据1-2，被告认可真实性，本院对该证据采信；证据3中秦健与曲大虎的出庭证言，被告予以认可，本院予以采信，但对其二位的书面证言因证词系事先沟通后统一思想后书写，故该两份书面证词本院不予采信。对另外二位证人证言因未出庭，本院不予采信；证据4因无法核实录音的真实性，故本院不予采信；证据5的真实性，本院采信；证据6-8的真实性不予采信。对被告提交的证据1-7的真实性认可，对其中的4、5、7的关联性本院不予认可；证据8因系复印件，真实性不予认可。经审理查明，原、被告于2011年7月3日签订了《天津市商品房买卖合同》，双方约定：“原告购买被告开发的坐落于津南区八里台镇天嘉湖路东侧、唐津高速南侧国墅苑48-2号商品房一套，价款为2296335元。被告应于2012年5月30日前将房屋交付给原告”。合同签订后，原告按约履行了交付购房款的义务。该幢房屋于2012年8月23日取得了《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。原告也于2012年9月15日办理了收房手续。同日，原、被告签署了《电梯赠与协议》，该协议约定由被告赠与原告电梯一部，自协议签订之日起，电梯生产厂家免费进行24个月电梯维护、维修及日常保养。24个月后的电梯维护、维修及日常保养由原告自行负责。庭审中，原告认可与被告签署的《电梯赠与协议》系双方真实意思表示，亦认可电梯系被告赠与原告。该电梯在原告收房时已经安装完毕，但未给原告做调试工作，被告亦未将电梯的维修手续交付原告，电梯的调试工作至2014年年初才完成。原告交付了2012年9月16日至2013年9月15日的物业费6633.3元。其中包含了配备电梯设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.3元。本院认为，销售商在销售商品时，以买一赠一的方式采取的促销手段，其所赠商品应当属于搭售行为，名为赠与，实为销售，该行为实为买卖行为。本案中，原告在被告��买房，被告赠与电梯，该行为亦属于被告的促销手段，且双方的商品房买卖合同中附件三就配套设备明确约定了通力电梯或同档次电梯，故被告赠与电梯的行为不同于通常意义上的赠与，而应当受买卖法律关系的调整，被告对交付的电梯，应当承担出卖人的义务。被告交付电梯后，在电梯的质保期内应当承担维护的义务，被告怠于履行后义务的行为，给原告造成损失的应当承担违约赔偿责任。然被告交付房屋时已经取得了《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，其交付的房屋质量合格，具备正常居住使用的条件。原告主张因电梯未能调试，造成不能入住的理由，本院不予支持。但原告交付的物业费中包含了电梯的费用，因电梯未能使用而造成该费用的损失，应当由被告赔偿。因原告仅交纳了一年的物业费，故计算金额为0.3×221.11×12＝796元。原告向被告主张供��费，因房屋具备正常居住使用的条件，故原告的该项主张本院不予支持。原告向被告主张贷款利息，因贷款利息系被告与银行之间因借款而产生的，无论原告居住与否，都应当按期还款，该利息与被告无关联，故本院不予支持。关于原告主张电梯质保期应重新计算一节，因双方在电梯赠与协议中约定了电梯的维护期限为24个月，该协议系双方真实意思表示，故维护期限应当按照协议的约定计算期间。且出卖人交付商品后，承担维修义务的期间亦应当从商品交付之日开始起算，该期间应为除斥期间，不应重新计算，故原告的该项请求本院不予支持。原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同有效。该合同的补充合同第九条约定：“凡在签约之前甲乙双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头��解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达和提供信息都不作为双方权利义务的依据。甲方的售楼书、售楼广告中的资料、数据仅供参考，应以《天津市商品房买卖合同》及其附件约定及政府主管部门的批准文件为准……”该条款中，明确示范单位不作为交房标准，应以双方合同约定的交房标准为双方的权利义务依据。双方的合同中附件三为交房标准，该附件三中载明的内容应为被告交房依据。原告主张该条款为无效条款，本院认为，合同是对双方权利义务的约定，原告签订合同前应当就合同的内容全部阅读、了解。且合同条款并不冗长，字迹大小合理，适宜阅读。且双方补充合同中第二十二条的约定，说明原告签约前已经阅读和理解了全部条款和含义。合同的签署是对上述条款的认可，故原告主张该条款无效，本院不予支持。进而原告主张被告赔偿其以实楼样板间外观为标准的建造工程价款的请求，没有事实依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：一、被告天津海尔房地产开发有限公司赔偿原告靳敬、姜红物业费796元；二、驳回原告其他的诉讼请求。案件受理费960元，由原告承担910元，由被告承担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，向天津市第二中级人民法院交纳上诉案件受理费，上诉于天津市第二中级人民法院。代理审判员　王　昆二〇一四年六月二十七日书　记　员　王梓璇速　录　员　张雅旭来自：