（2014）槐民初字第1137号

裁判日期: 2014-06-24

公开日期: 2014-08-22

案件名称

赵承矫与胡金红、济南孚瑞房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

济南市槐荫区人民法院

所属地区

济南市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

赵承矫,胡金红,济南孚瑞房地产经纪有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

济南市槐荫区人民法院民事判决书（2014）槐民初字第1137号原告赵承矫，女，1939年10月26日出生，汉族，济南市蔬菜公司退休职工，住济南市。委托代理人秦强（原告赵承矫之子），男，1971年3月2日出生，汉族，中国人民财产保险股份有限公司槐荫支公司职工，户籍所在地济南市，现住济南市。被告胡金红，男，1982年10月14日出生，汉族，济南市盛通印务有限公司职工，户籍所在地山东省嘉祥县，现住济南市槐荫区八里桥34号。被告济南孚瑞房地产经纪有限公司，住所地济南市。法定代表人高春慧，总经理。委托代理人韩文远，男，1989年4月7日出生，汉族，该公司职工，户籍所在地济南市，现住济南市。原告赵承矫与被告胡金红、被告济南孚瑞房地产经纪有限公司（以下简称孚瑞经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月22日立案受理。本案由审判员夏珍适用简易程序，于2014年5月14日依法公开开庭进行了审理。原告赵承矫的委托代理人秦强、被告胡金红、被告孚瑞经纪公司的委托代理人韩文远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵承矫诉称：2012年5月12日，被告胡金红通过房屋中介与原告签订了房屋买卖合同，约定原告于2012年6月30日前腾出房屋，被告胡金红于2012年6月5日通知原告个税证明仍未办成，请求解除合同，原告不同意。原告已经租好房屋并交付押金，要求被告仍按照合同履行。后来被告一直没有办成相关事宜，使原告的房屋一直不能正常买卖，错过最佳买卖交易时期。综上所述，被告胡金红不具备买房资格，与原告签订了一份无效合同，致使原告造成了多项资金损失，责任全部由被告承担。原告请求判令两被告共同赔偿原告10000元。原告赵承矫在本案审理中明确要求赔偿的10000元包括房屋租赁费7200元、租赁押金2000元、搬家费800元，合计10000元；其并说明要求被告胡金红与被告孚瑞经纪公司承担连带责任。被告胡金红辩称：原告与居间人明知原告没有社会保险，没有个税，不符合购房条件的情况下与被告签订合同。原告曾说有亲戚干房地产工作，社保早在两年前就能正常补办，居间人承诺说社保补出来就是真的，还能接着交保险，被告对二手房购房条件并不完全了解。合同签订后，被告交了定金、中介费，居间人迟迟不能补社保、个税，补完后，原告一直拖延，又不履行合同了。2012年7月18日到9月25日期间，两被告曾多次找原告协商，原告仍不同意履行合同并将房屋又另行出售给他人。原被告之间要求返还定金一案经槐荫法院和济南中院审理，本人已申请强制执行，本案原告仍未履行返还定金。被告到两级法院近二十多次，产生误工费、交通费、律师咨询费、诉讼费、送达费、房屋不能交易造成的搬家费、租赁费、购房定金等损失合计约15000元。综上，原告的诉讼请求不应得到支持。被告孚瑞经纪公司辩称：原被告之间的房屋居间买卖合同已经经槐荫法院、济南中院民事判决，有（2012）槐民初字第2010号、（2013）济民一终字第182号民事判决，判决第一项已经要求孚瑞公司返还被告胡金红定金1万元，说明原被告之间的房屋买卖合同已经解除。原告要求的各项损失没有相关证据支持，孚瑞公司不同意支付。经审理查明，2012年10月，本案被告胡金红作为原告，本案原告赵承矫、被告孚瑞经纪公司作为被告，双方之间的房屋买卖合同纠纷一案，由本院立案受理。本院做出（2012）槐民初字第2010号民事判决，该判决确认��坐落于济南市槐荫区闫千户小区二区6号楼5-401室房屋为被告赵承矫所有，房屋所有权证号为济房权证槐字第0424**号。2012年5月12日，原告胡金红、被告赵承矫及被告孚瑞经纪公司签订编号为000578的《房屋买卖合同》，原告胡金红为买受人、乙方，被告赵承矫为出卖人、甲方，被告孚瑞经纪公司为居间人、丙方，合同约定的主要内容为：甲方将坐落于济南市槐荫区闫千户小区二区6号楼5-401的房产（槐字第0424**号）出售给乙方，成交价格为405000元，乙方在签订合同时向甲方支付定金10000元。付款方式采用按揭付款，乙方于银行审批通过后，房管局过户当日前，将首付房款125000元存入甲方指定账户；剩余房款280000元在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的��款金额，乙方应一次性补足；若有尾款，待该房屋权属过户手续办理完毕及物业交割当日，乙方向甲方结清全部房款。甲方于银行放款当日，乙方结清全部房款当日通知乙方进行房屋验收交接，乙方应在收到通知之日起五日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订物业交割单作为房屋转移占有的标志，交付之前发生的费用由甲方结清等内容，此外，双方手写添加“乙方同意甲方2012年6月30日前银行放款的情况下腾出此房”。该判决还认定：原告胡金红与被告赵承矫签订房屋买卖合同时，因其为非本市户籍，且在本市期间无个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，受到济南市执行的商品房限购政策限制，被告赵承矫及被告孚瑞公司对此均为明知。被告孚瑞公司承诺给其办理个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，以满足购房条件。后因证明办理出现时间上的延误，原告胡金红购房按揭贷款出项障碍。被告赵承矫认为原告胡金红办理按揭贷款逾期，不同意履行与原告胡金红之间的房屋买卖合同，其在本案审理中说明已于2012年10月将该房屋另行向他人出售。合同签订当日，原告胡金红交纳了定金10000元。在合同履行过程中，双方产生争议，原告胡金红诉至法院请求确认合同无效，并要求判令被告赵承矫返还定金。本院判决如下：一、原被告于2012年5月12日签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告赵承矫于判决生效之日起十日内向原告胡金红返还定金10000元。此后，被告赵承矫不服，向济南市中级人民法院提起上诉。济南市中级人民法院做出（2013）济民一终字第182号民事判决，该判决认定双方之间的合同已经实际解除，并判决如下：一、维持（2012）槐民初字第2010号民事判决的第二项及诉讼费负担部分；二、撤销��2012）槐民初字第2010号民事判决的第一项；三、驳回被上诉人胡金红要求确认其与上诉人赵承矫于2012年5月12日签订的《房屋买卖合同》无效的诉讼请求。本案审理过程中，原告赵承矫主张因合同约定2012年6月30日是最后的腾房期限，所以其出去租房居住。由此造成房屋租赁费7200元、租赁押金2000元、搬家费800元，合计10000元的经济损失。两被告对其主张的经济损失均不予认可，一是合同约定只有在被告胡金红结清全部房款当日才进行房屋验收交接，原告赵承矫没有必要于2012年6月即租赁房屋使用；二是以上损失不是因当时原告赵承矫将房屋出售给被告胡金红所导致的必然损失。同时，原告赵承矫陈述在租赁房屋以前，原告赵承矫在该楼的301室居住，原告赵承矫之子即本案其委托代理人秦强在401室居住，租赁房屋后，考虑到原告赵承矫年龄较大，原告赵承矫实际搬到301室居住，其子秦强实际到租赁的房屋居住。在此后的审理中，原告赵承矫变更陈述为在卖房前，原告赵承矫实际居住在301室，其子秦强在401室居住。被告胡金红对原告赵承矫变更后的居住情况予以认可。审理中，原告赵承矫提交其于2012年9月29日打印的通知一份，显示其向被告孚瑞经纪公司出具通知一份，载明：关于000578号房屋买卖合同的通知，鉴于胡金红原定于2012年6月30日前的期限内未能履行付款义务且期限已届满30日。现我方要求与其解除合同。同时我方保留追偿其逾期给我方造成经济损失的权利。原告赵承矫欲据此证实系因被告胡金红不付房款的违约行为导致合同解除。被告孚瑞经纪公司认可收到该通知，被告胡金红认可收到过被告孚瑞经纪公司的电话通知，两被告均主张是原告赵承矫拒绝将涉案房屋继续出售给被告胡金红的违约行为导致双方的合同解除��同时，原告赵承矫陈述其于2012年10月30日将涉案房屋出售给案外人。审理中，原告赵承矫提交2012年6月25日《房屋租赁合同》一份，显示出租方（甲方）为赵华品，承租方（乙方）为秦强，双方约定：甲方将位于济南华槐荫区鑫苑城市之家18号楼3单元402室房屋出租给乙方居住，租赁期限自2012年7月1日至2013年6月30日，计12个月，月租金1800元，按季度结算，每季季初5日内乙方向甲方支付本季度租金，签订合同时乙方向甲方交纳房租押金2000元等内容。原告赵承矫还提交2012年6月24日委托书一份，显示原告赵承矫全权委托秦强办理房屋租赁一事，以及与房屋租赁相关的其他事宜。以上证据，原告赵承矫欲证实租赁房屋的事实。此外，原告赵承矫还陈述，其子秦强在租赁房屋过程中，并未向出租方出示该委托书。两被告对以上证据和租赁事实均不予认可。对于损失的数额，原告赵承矫提交收据三份，分别显示收款人赵华品于2012年6月25日收取承租方秦强交纳鑫苑城市之家18-3-402室2012年7月1日至2012年9月30日房租5400元，于2012年6月25日收取承租方秦强交纳房屋押金2000元，于2012年10月2日收取承租方秦强交纳鑫苑城市之家18-3-402室2012年10月1日至2012年12月31日房租5400元。对于房屋租赁费7200元（1800元／月×4月），原告赵承矫明确其主张的是2012年6月30日至2012年10月30日的房租，因其于2012年10月30日将涉案房屋出售给案外人，其他租赁费用不是两被告造成的损失。对于租赁押金2000元，原告赵承矫陈述押金是对所租赁房屋内财产及水电费的保证，合同结束后，承租方以房屋设施有损坏为由实际返还押金1000元。原告赵承矫还提交2012年6月28日收款收据一份，显示搬运费800元。两被告对以上证据的真实性均不予认可。以上事实有原告赵承矫提交的《房屋租赁合同》、通知、收款收据各一份、收条三份，被告孚瑞经纪公司提交的0000578号《房屋买卖合同》原件、（2012）槐民初字第2010号民事判决书复印件、（2013）济民一终字第182号民事判决书复印件等证据及双方当事人到庭陈述为证，本院予以确认。本院认为，原被告于2012年5月签订的《房屋买卖合同》经（2013）济民一终字第182号民事判决确认已经实际解除，原被告对此也均予认可。现原告赵承矫诉至法院，要求其在履行房屋买卖合同过程中，为向被告胡金红腾房，而另行租房居住，从而产生的相应损失。（2012）槐民初字第2010号民事判决确认在该案件原被告签订房屋买卖合同时，因该案原告胡金红为非本市户籍，且在本市期间无个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，受到济南市执行的商品房限购政策限制，该案被告赵承矫及被告孚瑞公司对此均为明知。该��被告孚瑞公司承诺给其办理个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，以满足购房条件。后因证明办理出现时间上的延误，该案原告胡金红购房按揭贷款出现障碍。此后，（2013）济民一终字第182号民事判决认定原审认定事实属实，济南市中级人民法院予以确认。从生效判决确认的事实可知，本案被告胡金红按揭贷款出现障碍并非其个人原因，原告赵承矫主张系被告胡金红不按时付款的违约行为导致其损失产生的意见，没有事实依据和证据支持，本院不予采纳。审理中，原被告双方对房屋买卖合同中最后交房时间的理解不一致，因房屋买卖合同中约定“甲方于银行放款当日，乙方结清全部房款当日通知乙方进行房屋验收交接”及“乙方同意甲方2012年6月30日前银行放款的情况下腾出此房”，从以上约定可知，原告赵承矫的最后交房时间以被告胡金红的银行贷款放款为前提，本案实际是被告胡金红交付定金后，双方即已经产生纠纷，未再继续履行合同，因此，对于两被告提出原告赵承矫于2012年6月30日前为腾房而租赁房屋居住不是必然损失的答辩意见，本院予以采纳。《房屋买卖合同》中约定买卖的房产是坐落于济南市槐荫区闫千户小区二区6号楼5-401室房屋，审理中，虽然前后陈述不一致，但最终原告赵承矫明确在卖房前，其本人在301室实际居住，其子秦强在401室居住。租赁房屋以后，是原告赵承矫之子秦强实际使用租赁房屋。且据原告赵承矫陈述，在租赁房屋之时，原告赵承矫之子秦强未向出租方出示该委托书。由以上原告赵承矫自己的陈述可知，原告赵承矫本人并不需要另行租赁房屋使用，从租赁房屋合同的签订到实际使用，主体均是原告赵承矫之子秦强，而不是原告赵承矫。因此，原告赵承矫主张的租赁费用��失7200元没有事实根据和法律依据，本院不予支持。对于原告赵承矫主张的押金2000元，同样不是原告赵承矫的损失，且据原告赵承矫陈述，数额上，出租方实际返还了1000元，其主张两被告支付2000元，本院也不予支持。对于搬家费800元，同样不是原告赵承矫的损失，也没有正规发票，两被告对收据真实性亦不予认可，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、驳回原告赵承矫要求被告胡金红支付房屋租赁损失7200元的诉讼请求。二、驳回原告赵承矫要求被告胡金红支付房屋租赁押金2000元的诉讼请求。三、驳回原告赵承矫要求被告胡金红支付搬家费800元的诉讼请求。四、驳回原告赵承矫要求被告济南孚瑞房地产经纪有限公司承担连带责任的诉讼请求。案件受理费50��，减半收取25元，由原告赵承矫负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员　　夏珍二〇一四年六月二十四日书记员　　王鑫更多数据：搜索“”来源：