（2014）滨中民一终字第148号
裁判日期: 2014-06-24
公开日期: 2014-08-29
案件名称
肖玉花与山东信达置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省滨州市中级人民法院
所属地区
山东省滨州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
肖玉花,山东信达置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《城市房地产开发经营管理条例》：第十七条第一款，第十八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》：第四条；《建设工程质量管理条例》：第十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）滨中民一终字第148号上诉人（原审原告）肖玉花，女，1983年2月10日出生，汉族，住滨州市滨城区。委托代理人田凤枝，山东常盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）山东信达置业有限公司。法定代表人周来杰，该公司董事长。委托代理人王磊，山东志城律师事务所律师。委托代理人屈岩磊，山东志城律师事务所律师。上诉人肖玉花因房屋买卖合同纠纷一案，不服滨州市滨城区人民法院（2013）滨杜民初字第382号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人肖玉花及其委托代理人田凤枝、被上诉人山东信达置业有限公司的委托代理人屈岩磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审认定，肖玉花于2011年4月26日与山东信达置业有限公司（以下简称信达公司）就信达国际花园城第29幢1单元7层1-702室签订商品房买卖合同，约定肖玉花应于当日向信达公司支付该商品房首付款100449元，其余按揭194000元，合计294449元；信达公司应于2012年12月31日将符合该合同第八条规定的“该商品房经验收合格。”条件的房屋交付肖玉花，同时如果信达公司逾期交房其违约责任为：（1）逾期不超过90日，自2013年1月1日起至实际交付之日止按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金并继续履行合同；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应自2013年1月1日至实际交付之日止按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。同时就因买受人原因未能按期交付约定的处理方式为买受人在收到通知起七日内到出卖人处办理交接手续，逾期即视为交付，由此发生的一切责任及费用由买受人承担。该合同附件三就采暖系统约定为：集中采暖：主管道入户。附件四规定出卖人向买受人邮寄送达时，投邮后当日（以投邮时间为准）视为已送达买受人。肖玉花向信达公司支付了购房款294449元。信达公司于2012年12月31日未能按期交房。2013年1月17日肖玉花在信达国际花园城交房通知函签收表上签字，双方约定的交房时间为2013年1月24日。本案涉案房屋经建设单位即信达公司、设计单位山东纬剑工程设计有限公司、施工单位浙江天立建设工程有限公司滨州分公司及监理单位淄博永安建设项目管理有限公司滨州分公司于2013年1月11日前相继出具了竣工工程质量验收报告、单位（子单位）工程质量竣工验收记录、工程竣工报告、住宅工程质量分户验收汇总表、单位（子单位）工程质量控制资料核查记录、住宅工程质量分户验收表（户内部分）等，其质量等级评定情况为合格。原审法院认为，诉讼双方就信达国际花园城第29幢1单元7层1-702室签订的编号为201104260157号商品房买卖合同系双方真实意思表达，不违反法律法规的效力性强制性规定，予以认可。肖玉花主张合同约定的“主管道入户”即为约定安装地暖，在当前取暖方式多样的情况下及从合同文义出发均无法得出该结论，因此不予支持。因合同第八条将“该商品房经验收合格”与“该商品房经综合验收合格”并列，就本案标的交付条件不能理解为“综合验收合格”。因此对肖玉花主张的本案交付条件“经验收合格”应理解为包括规划、消防、环保等有关单位在内的综合验收一项不予支持。本案的焦点在于就本案当事人约定的交房条件信达公司是否必须取得其建设管理机构发出的竣工验收备案证。原审法院认为，根据《建设工程质量管理条例》第十六条：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收”的规定，建设工程竣工验收是以建设、设计、施工、监理四家联合验收为标准的。依据2009年住房和城乡建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案”及2003年2月27日《国务院关于取消第二批行政审批项目和改变一批行政审批项目管理方式决定》第76项“房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收核准改为告知性备案”，原审法院认为，关于建设工程竣工验收备案的规定系管理性强制性规定而非效力性强制性规定，建设管理机构的竣工验收备案行为系建设单位行使行政管理权的一种方式而不属于决定竣工验收合格与否的范畴。因此综合信达公司提交的包括竣工工程质量验收报告、工程竣工报告在内的验收资料，原审法院认为本案涉案房屋已经于2013年1月11日验收合格。信达公司以滨州市气象局出具的2012年1－9月份降水情况证明主张遭遇不可抗力，原审法院认为该证据无法证明该降水情况系不能克服，因此不予支持。2013年1月17日肖玉花在信达国际花园城交房通知函签收表上的签字及入伙材料可以证实本案涉案房屋的交付时间应为2013年1月24日。信达公司在2013年1月24日履行交房义务违反合同约定，应按约定承担支付违约金的责任，违约金数额为294449元×24天×0.0005＝3533.39元。经原审法院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、山东信达置业有限公司于本判决生效后十日内赔付肖玉花违约金3533.39元；二、驳回肖玉花其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费572元，由山东信达置业有限公司负担。宣判后，肖玉花不服上诉称，一、原审认定主管道入户无法得出被上诉人应安装地暖的结论错误。第一，主管道入户与安装取暖设备并不矛盾，合同中“主管道入户”的约定属于格式条款，按照通常理解不能得出被上诉人不应铺设室内暖气设备的结论。第二，被上诉人未提示上诉人注意“主管道入户”的格式条款，其主张免除铺设地暖的义务应属无效。第三，被上诉人的广告宣传材料应当视为合同内容，供暖系统属于最基本的基础设施，宣传材料称被上诉人提供的房屋具备顶级配套基础设施，取暖设施应更完备。第四，主管道入户如属约定不明，被上诉人也应按照交易习惯铺设室内暖气设备。第五，被上诉人提供的验收报告等材料在验收记录中都有室内“散热设备”合格的记录，说明被上诉人应为上诉人室内安装取暖设备。二、一审法院认定涉案房屋于2013年1月11日验收合格没有任何依据。上诉人购买的房屋内未安装散热设备，但是在被上诉人提交竣工工程质量验收报告等材料中却记载散热设备合格，与客观事实严重不符。竣工工程质量验收报告等材料中并没有验收日期和验收人员的签字。一审法院认定涉案房屋已经于2013年1月11日验收合格没有依据。三、一审法院认定涉案房屋的交付时间为2013年1月24日与事实不符。上诉人不记得是否在信达国际花园交房通知函签收表上签字，假如真的签过字，也只能证实被上诉人曾通知上诉人交房。被上诉人提供的房屋并没有达到交付条件，不能证实涉案房屋的交付时间为2013年1月24日。根据双方签订的合同第十一条，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。一审时被上诉人无证据证实其出示过任何证明文件，买受人有权拒绝交房。四、一审法院认定本案标的的交付条件不能理解为综合验收合格，并认定建设管理机构的竣工验收行为备案不属于决定竣工验收合格与否的范畴是错误的。第一，根据双方签订的合同第八条，被上诉人应根据国家和地方人民政府的规定，将经验收合格的商品房交付给买受人使用。《山东省房地产开发项目竣工验收备案办法》第六条规定：“开发项目经综合验收合格后，方可交付使用；综合验收不合格的，不得交付使用。”第七条规定：“开发企业交付商品房时，应当向买受人提供房地产开发项目竣工综合验收备案证明。”滨州市地方人民政府《滨州市房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法》第十四条规定，未办理综合验收备案的项目，开发企业不得交付使用。第二，结合司法实践方面，2011年山东省高院会议纪要的指导意见是：商品房交付时的验收合格应以有关行政主管部门完成综合验收为标准。因此，一审法院认为本案交付标的不能理解为综合验收合格违背法律规定。五、一审程序违法。一审法院审理本案适用简易程序，人民法院适用简易程序审理案件，应当在三个月内审结，但是一审审理期间达八个月，程序严重违法。综上，请求二审法院依法查清本案事实，依法改判。被上诉人信达公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案争议的焦点问题为，第一，原审法院审理程序是否严重违法；第二，原审法院未支持上诉人要求安装地暖的主张是否正确；第三，原审法院认定涉案房屋符合约定的交房条件的时间及诉讼双方交付房屋的时间是否正确。（一）原审法院审理程序是否严重违法上诉人主张原审法院超审限审理属程序违法，本院认为，超审限审理不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（四）项规定的“原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序”的情形，并未影响诉讼双方依法行使诉讼权利，不足以对实体权利的认定产生实质性影响。因此本案虽然存在超审限审理现象，但并不能成为本案撤销原判或者改判的事由。（二）原审法院未支持上诉人要求安装地暖的主张是否正确诉讼双方签订的商品房买卖合同对采暖系统的约定为：集中采暖：主管道入户。本院认为，从合同文义性出发，诉讼双方对采暖设施的约定有两项：一是对采暖方式的约定，为集中采暖；二是对出卖方提供采暖设施的约定，为主管道入户。从文义性角度出发无法将该约定解释为被上诉人负有安装地暖的义务。因此上诉人主张被上诉人应为其安装地暖设施，应负举证责任。上诉人主张被上诉人将涉案住房所在小区宣称为高档小区、高端小区，本院认为，高档小区、高端小区仅是被上诉人的宣传用语，无法从该宣传中得出被上诉人应铺装地暖设施的结论。现行法律法规没有对特定种类建筑的供暖方式作出规定，本区域内也未形成相应的交易习惯，因此上诉人该主张不能成立。上诉人主张诉讼双方关于“主管道入户”的约定为格式条款，但未能举证证实被上诉人在签订合同时就该条款未与上诉人协商。《中华人民共和国合同法》第十二条第二款规定：“当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。”因此合同示范文本仅能作为当事人订立合同的参考，并不具有排除一方当事人协商的效力。诉讼双方签订的《商品房买卖合同》系参照示范文本订立，未排除上诉人就合同条款进行选择、协商的权利，因此上诉人称关于采暖设施的约定属于格式条款的主张不能成立。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第七条第二款规定：“对于交易习惯，由提出主张的一方当事人承担举证责任。”上诉人主张被上诉人应依照交易习惯铺装地暖设施，但未就交易习惯举证证实，本院对其主张不予采信。上诉人主张被上诉人提供的验收报告等材料中有散热设备的记录，并据此主张被上诉人应为上诉人安装室内取暖设备。经查，被上诉人一审中提交的住宅工程质量分户验收表（户内部分）对山东信达国际花园城B-29#楼一单元702室采暖工程的验收记录为“／”。被上诉人提交的单位（子单位）工程安全和功能检验资料核查及主要功能抽查记录中，对暖气管道、散热器压力试验记录的检查意见为“齐全、有效”，抽查结果为“符合要求”。但该文件所载的工程名称为山东信达国际花园城B-29#楼。涉案房屋所在楼栋的整体验收记录中包含散热器的验收记录，与涉案房屋的分户验收中不包括采暖设备的验收记录并不矛盾，不能够对抗合同的约定，上诉人该主张不能成立。（三）原审法院认定涉案房屋符合约定的交房条件的时间及诉讼双方交付房屋的时间是否正确本院认为，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》的行为系双方的真实意思表示，该合同应作为认定事实的依据。关于本案房屋的交付标准，应依据法律、行政法规的规定及商品房买卖合同的约定综合认定。诉讼双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2012-12-31前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。”但对于“验收合格”的解释，诉讼双方产生分歧。上诉人认为，涉案房屋须经综合验收方能视为“验收合格”。本院认为，上诉人该主张不能成立，理由如下：第一，关于双方约定的“验收合格”是否应解释为“综合验收合格”。诉讼双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定商品房交付的标准时，将“该商品房经验收合格”与“该商品房经综合验收合格”并列。从该表述方式理解，除有相反证据能够推翻外，应当认定双方约定的“经验收合格”与“经综合验收合格”是不同的标准。上诉人所主张的“验收合格”的标准，实际上是房地产开发项目竣工综合验收被取消之前所施行的“综合验收合格”的标准，上诉人应有相应的证据或法律依据予以证实该解释的必要性及法定性，否则其主张不能成立。第二，关于涉案房屋及所属的房地产开发项目是否应经相关行政部门综合验收。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定了关于住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的制度。但《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》中，附件1《国务院关于决定取消的行政审批项目目录》第83项取消了该行政审批项目。因此，关于住宅小区等群体房地产开发项目的竣工综合验收不再是商品房交付的法定条件。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《山东省房地产开发项目竣工验收备案办法》及《滨州市房地产开发项目竣工备案管理办法》既非法律也非行政法规，应视为对房地产开发企业的行政管理，不能作为人民法院审理民事案件认定合同条款效力的依据。上诉人据此主张涉案小区必须进行竣工综合验收方能视为合同约定的“验收合格”无法律依据，本院不予支持。综上，上诉人主张涉案房屋及建设项目必须经过竣工综合验收方能视为“验收合格”无法律依据，本院不予支持。原审法院结合双方合同约定及法律、行政法规的强制性规定，将诉讼双方约定的“商品房经验收合格”认定为涉案商品房经竣工验收合格，符合法律、行政法规的规定。关于竣工验收合格的时间，首先，《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（住房和城乡建设部令第2号）第四条规定：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。”因此建设工程竣工验收合格在前，建设单位依法向备案机关备案在后。上诉人主张取得备案机关的备案证方能视为验收合格与本条规定不符，本院不予支持。其次，《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”根据本条规定，建设工程竣工验收的主体应当符合《建设工程质量管理条例》第十六条第一款之规定，建设工程竣工验收的条件应当符合《建设工程质量管理条例》第十六条第二款之规定，满足以上条件即为竣工验收合格。因此原审法院依照建设单位、设计单位、施工单位及监理单位出具的竣工工程质量验收报告、单位（子单位）工程质量竣工验收记录、工程竣工报告、住宅工程质量分户验收汇总表、单位（子单位）工程质量控制资料核查记录、住宅工程质量分户验收表（户内部分）等证据，认定涉案房屋于2013年1月11日经验收合格正确。上诉人称被上诉人提供的竣工工程质量验收报告中没有验收日期和验收人员签字的主张与事实不符，本院不予采信。上诉人主张验收材料中记载有散热设备，经查该记载系对山东信达国际花园城B-29#楼的验收记录，与双方合同约定并不矛盾。关于涉案房屋交付的时间，上诉人否认在交房通知函签收表上签字，但无证据支持其主张，本院依法认定被上诉人提供的交房通知函签收表上的签字系上诉人所签。上诉人在交房通知函签收表上签字的行为足以证实被上诉人交付房屋的意思表示到达上诉人，上诉人拒绝受领房屋，应依照双方签订的商品房买卖合同的约定，视为房屋已经交付。因此原审法院将入伙通知书告知的交房时间即2013年1月24日认定为双方约定的交付日期正确。上诉人主张上诉人该上诉理由不能成立。上诉人主张被上诉人未出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，经查，双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定：“……双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……买受人应在收到通知起七日内到出卖人指定的地点办理交接手续，逾期即视为交付……”根据上述约定，上诉人应在收到通知起七日内到达被上诉人指定的交房地点，被上诉人应在办理交接手续时为上诉人出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。上诉人主张被上诉人未出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，应先举证证实其在约定期间内到达被上诉人指定的地点办理交接手续。上诉人无证据证实其到被上诉人指定的交接地点，其主张不能成立。综上，上诉人上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条，第一百七十条第一款第（一）项，第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费572元，由上诉人肖玉花承担。本判决为终审判决。审 判 长 韩现文代理审判员 王 琳代理审判员 刘 洋二〇一四年六月二十四日书 记 员 纪菲菲 更多数据：