（2014）隆昌民初字第1622号
裁判日期: 2014-06-24
公开日期: 2014-08-02
案件名称
隆昌县顺源物业管理有限公司诉梁多荣物业服务合同纠纷案（2014）隆昌民初字第1622号一审民事判决书
法院
隆昌县人民法院
所属地区
隆昌县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
隆昌县顺源物业管理有限公司,梁多荣
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款；《中华人民共和国物权法》：第八十三条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第七条
全文
四川省隆昌县人民法院民 事 判 决 书（2014）隆昌民初字第1622号原告：隆昌县顺源物业管理有限公司，住址：隆昌县石油路二段99号。组织机构代码：59753943-8。法定代表人：邓平，总经理。委托代理人：胡瑞宽，男，1970年11月18日出生，汉族，隆昌县人，系原告公司员工（一般授权）。被告：梁多荣，女，1955年1月7日出生，汉族，隆昌县人。原告隆昌县顺源物业管理有限公司诉被告梁多荣物业服务合同纠纷一案，本院于2014年5月19日立案受理。依法由审判员魏吉方适用简易程序，于2014年6月16日和2014年6月24日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人邓平及其委托代理人胡瑞宽和被告梁多荣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告隆昌县顺源物业管理有限公司诉称：被告系隆昌县金鹅镇北关石牌坊小区的业主，现有住房面积72.19㎡。原告从2013年4月1日开始对被告居住的小区进行物业管理，并于2014年1月8日与北关石牌坊小区业主委员会签订了《隆昌县北关石牌坊小区物业管理委托合同》，合同中第六条第三款约定，原告每月按业主住房面积每平方米0.35元的标准收取物管费。被告自2013年4月1日起至2014年3月31日止，应向原告支付物管费324元。可是至今，被告对于应向原告交纳的物管费未自觉交纳，原告催收未果，原告认为，被告除应交物管费外还应承担迟延交费按日3‰计算滞纳金。请求人民法院判令被告支付原告拖欠的物管费324元及滞纳金，并承担本案的诉讼费用。原告为支持自己的主张提交了以下证据：1、隆昌县顺源物业管理有限公司营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明及被告的身份证复印件，证明原、被告的诉讼主体资格；2、被告梁多荣的北关牌坊征地拆迁安置房安置证，证明是被告是本案所涉住房的业主；3、北关石牌坊小区业主委员会代表与原告隆昌县顺源物业管理有限公司签订的《隆昌县北关石牌坊小区物业管理委托合同》两份，证明原、被告双方签订的物业服务合同合法有效及各自的权利义务。被告梁多荣辩称：原告方的物管费收的过高，而且毫无标准；在小区内被告电瓶车的电瓶无故被盗，找到原告方，原告方却置之不理；家中水管堵塞的问题告知原告方后，原告方也从未过问，没有尽到物业服务的责任；被告认为业主委员会代表都是商品房的业主，被告是安置房的业主，所以交付物管费的标准应该更低；如果原告按照住房面积每平方米0.3元收取，被告才会交纳物业服务费。被告未向本院提交证据。经庭审质证，被告对于原告提交的证据无异议，认可自己拖欠物管费的事实及数额，但认为自己并非无故拖欠物管费。对原告提交的证据，被告无异议，符合证据的“三性”，本院予以采信。根据原、被告的法庭陈述及有效证据，本院认定以下法律事实：原告系有物业服务资质的有限责任公司，被告系隆昌县古湖街道办事处北关石牌坊小区的业主，住房面积72.19㎡。原告与北关石牌坊小区业主委员会于2013年1月12日签订了《隆昌县北关石牌坊小区物业管理委托合同》。合同第六条第3款约定“物业管理服务费每月按房屋建筑面积50-60平方米20元、66-75平方米21元、75-90平方米25元、90平方米以上28元收取，代收每户4元／月的生活垃圾费清运费、2元／月公共锑间照明费。”、第七条第6款约定“凡是未交纳占道停车卫生费的自行车、摩托车、电动车，乙方按进出凭证的管理模式进行管理，但乙方不承担未交费车辆的保管义务，在园区内发生遗失和被盗由车主自行负责，乙方不承担赔偿责任。”、第十三条约定“本次物业管理服务时间：2013年1月12日起至2014年1月11日止”。由原告及北关石牌坊小区业主委员会在该合同上加盖印章，有11名业主代表亦在该合同上签名。合同上标注的合同签订时间：2013年1月12日，合同签订地点：7-3小区会议室。原告自认从2013年4月1日开始对被告居住的小区进行物业管理，物业费也从2013年4月1日开始收取。2014年1月8日与北关石牌坊小区业主委员会经协商达成一致，重新签订了《隆昌县北关石牌坊小区物业管理委托合同》，合同第四条（一）约定物业服务内容1：小区业主设施设备的养护、运行和管理。包括：共用的室外上下水道、落水管、梯间照明、消防器材、供排水系统、箱式变压器等。第六条第3款约定“物业管理服务费按房屋建筑面积每平方米按0.35元／月收取物业服务费用，于每月底缴清当月各种费用，代收每户4元／月的生活垃圾清运费、2元／月公共梯间照明费。如果未按时交纳物业管理费和各种代收费用将从超出每日按3‰收取滞纳金，乙方有权向人民法院提起诉讼。”、第七条第2款“关于在小区内发生自行车、摩托车、汽车被盗和贵重物品被盗案件，由公安机关侦查破案。乙方和失主有责任积极配合公安机关侦查破案。”、第6款约定“凡是未交纳占道停车卫生费的自行车、摩托车、电动车，乙方按进出凭证的管理模式进行管理，但乙方不承担未交费车辆的看护义务，在园区内发生遗失和被盗由车主自行负责，乙方不承担赔偿责任。”、第十三条约定“本次物业管理服务时间为2014年1月13日起至2015年1月12日止”。由原告及北关石牌坊小区业主委员会在该合同上加盖印章，有陈某某、贺某某、蒋某某、胡某某等8名业主代表亦在该合同上签名。合同上标注的合同签订时间：2014年1月8日，合同签订地点：隆昌县顺源办公室。原告据此合同向隆昌县北关石牌坊小区全体业主和物业使用人提供了物业服务。被告梁多荣居住在隆昌县北关石牌坊小区，其住房面积为72.19㎡，按照约定，2013年4月1日至2014年1月12日每月应交物管费、生活垃圾清运费、公共梯间照明费共27元，合计应交纳2013年度9个半月的物管费256.5元；2014年1月13日起每月应交纳物管费、生活垃圾清运费、公共梯间照明费共31元，从2014年1月13日起至2014年3月31日2个半月的物管费为77.5元，总计被告拖欠物管费334元。被告梁多荣家中水管堵塞，向原告报告，但原告在被告报告后没有前往核实处理。被告梁多荣自2013年4月1日拒交物管费。原告多次催收未果，遂诉来本院。本院认为，原告作为具备物业服务资质的物业公司，其与北关石牌坊小区业主委员会及业主代表签订的两份《隆昌县北关石牌坊小区物业管理委托合同》，对隆昌县北关石牌坊小区全体业主和物业使用人具有法律约束力。原告据此合同向隆昌县北关石牌坊小区全体业主和物业使用人提供了物业服务，且被告也认可本案原告主张的事实及诉讼请求。因此，被告拒不交纳物业服务费属违约行为，应当承担本案的民事责任。被告梁多荣以原告收取的物管费过高为由拒交物管费，自认自己只能承担按房屋建筑面积每平方米按0.3元／月交纳物管费，但原告收取物管费是根据物价局制订的收费标准确定，并且符合隆昌县城的一般收费标准；原告将物管费标准调整到按房屋建筑面积每平方米按0.35元／月收取，系与北关石牌坊小区业委会根据隆昌县城的实际情况进行适当调整，双方协商一致并签订了合同，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，原告与北关石牌坊小区业委会签订的《隆昌县北关石牌坊小区物业管理委托合同》，对北关石牌坊小区全体业主具有约束力。被告梁多荣应按照原告与北关石牌坊小区业委会签订的《隆昌县北关石牌坊小区物业管理委托合同》约定的物业管理费交纳物业服务费、生活垃圾清运费、公共梯间照明费。被告梁多荣辩称原告物管费上涨太多为由拒交物管费，但在原告提供物管服务开始被告就一直没有交纳物管费；在签订新合同后，实际上被告每月上涨的物管费仅为4元，故被告梁多荣的辩称理由不成立，依法不予支持。被告梁多荣辩称自己家中电瓶车的电瓶被盗，应由原告承担责任，因被告的财产被盗属于刑事案件，且该案尚未侦破，其损害事实及损失数额难以确定，并且被告主张的财产损害赔偿属另一法律关系，根据民事诉讼“不告不理的诉讼原则”，被告对于其财产损害赔偿可另案提起诉讼，而不能以此抗辩原告主张被告依法缴纳拖欠的物业服务费的请求。被告梁多荣辩称自己家中水管堵塞，原告方不履行职责的辩称理由成立。《隆昌县北关石牌坊小区物业管理委托合同》中约定的物业服务内容包括小区业主设施设备的养护、运行和管理，原告在被告报告后应该及时前往核实处理，而原告却在被告告知后，不理不睬，没有切实履行其职责。对原告主张被告支付迟延交纳物管费按日3‰计算迟纳金，虽在《隆昌县北关石牌坊小区物业管理委托合同》中约定“如果未按时交纳物业管理费和各种代收费用将从超出每日按3‰收取滞纳金”，但本案中，原告无证据证明曾经向被告发出过管理费催缴通知书，且原告在对北关石牌坊小区的物业服务中，亦存在瑕疵，因此，对原告主张被告支付迟延交纳物管费按日3‰计算迟纳金的请求本院不予支持。被告实际拖欠原告物管费334元，但原告只主张被告支付自己物管费324元，系对自己权利的部分放弃，符合法律规定，故原告主张被告支付其2013年4月1日至2014年3月31日的物管费324元的理由成立，依法予以支持。和谐的物业关系和良好的小区环境需要大家共同努力，物业服务单位应该为业主着想，积极改进工作中的不足，业主也应该自觉遵守物业管理规定。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”、《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”、《物业管理条例》第七条第五项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；”的规定，判决如下：一、被告梁多荣于本判决生效后七日内支付原告隆昌县顺源物业管理有限公司2013年4月1日至2014年3月31日期间的物业服务费、生活垃圾清运费、公共梯间照明费等共计324元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费30元，由被告梁多荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。审判员 魏吉方二〇一四年六月二十四日书记员 赵璐璐 来自