（2013）中一法三民一初字第670号
裁判日期: 2014-06-24
公开日期: 2014-12-25
案件名称
雅居乐物业管理服务有限公司与梁丽贞物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第一人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
雅居乐物业管理服务有限公司,梁丽贞
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第九十二条第一款，第一百四十四条
全文
广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2013）中一法三民一初字第670号原告：雅居乐物业管理服务有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：吴小平。委托代理人：俞海，男，1989年3月11日出生，汉族，住广东省广州市白云区，系原告员工。委托代理人：郑达云，男，1981年6月18日出生，汉族，住广东省阳春市，系原告员工。被告：梁丽贞，女，1937年6月10日出生，香港居民，住广东省中山市。原告雅居乐物业管理服务有限公司（以下简称雅居乐公司）诉被告梁丽贞物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人郑达云到庭参加了诉讼，被告梁丽贞经本院公告传唤，期限届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅居乐公司诉称：被告为中山市三乡镇金涌大道雅居乐花园XX幢XXX房业主，原告受托为该小区提供物业管理服务。原告与被告于1997年6月5日签订“雅居乐花园管理公共契约”，就有关原告向被告提供物业管理服务的相关具体事项进行了明确约定。协议约定被告应按时缴纳当月的物业管理费以及所产生的水电费、清洁费等其他各项费用，如不能按时缴付，则每拖延一日的滞纳金按应缴金额的3%计算。据双方的约定，被告每月应按2.2元／平方米缴付物业管理费，而被告房屋的建筑面积为83.61平方米，因此被告每月应付184元。但被告在2002年1月至2002年11月和2009年9月至2013年4月间共拖欠原告物业管理费10071.09元。由于逾期缴纳物业管理费，截止2013年4月产生的各月相应的滞纳金合计为376044.48元。另，被告使用电线而产生天线费208元。上述费用经原告多次追讨无果。为此，原告诉至法院，请求判令被告：1.支付物业管理费10071.09元（自2002年1月至2002年11月和2009年9月至2013年4月期间产生的）；2.支付滞纳金（按拖欠各月的物业管理费金额为基数，分别自该月的应付款时间至实际支付之日止，每日3%计）；3.请求判令被告向原告支付天线费208元；4.承担本案诉讼费用。原告就其诉讼请求及主张的事实在举证期限内向本院提交的证据有：1.公共契约；2.土地证；3.律师函；4.收费许可证；5.代收天线费协议书及支付天线费发票。被告梁丽贞经本院公告传唤，期限届满未到庭参加诉讼，亦未向本院提交任何书面答辩状和证据。经审理查明：1997年6月5日，原告作为甲方、被告作为乙方签订一份“雅居乐花园管理公共契约”（以下简称“公共契约”），约定：乙方委托甲方对其物业进行管理，甲方的物业服务收费标准，经报市有关部门批准后，向乙方公布实施；乙方应于每月25日前向甲方缴纳当月的物业管理费及其它费用，乙方违反本协议，不按期向甲方交纳物业管理费及其他各项费用，甲方可按每日加收应缴金额3%的滞纳金。协议还约定了其他内容。2012年7月25日中山市物价核发的《广东省经营服务性收费许可证》（第WJ01Z0212Z00000245号）显示，被告每月应按其房屋的建筑面积每平方米2.2元向原告支付物业管理费，被告的房产建筑面积为83.61平方米，每月应付物业管理费184元。由于被告欠付管理费，原告在2009年11月25日另案起诉至本院，要求被告支付2002年12月1日至2009年8月31日期间的物业管理费、滞纳金及其他费用共计34934.9元。本院于2010年11月2日作出（2009）中一法三民一初字第1106号民事判决书，判决被告向原告支付物业管理费及其他费用15641.1元、滞纳金19293.8元，共计34934.9元。该判决发生法律效力后，被告不仅没有履行该判决，且自2009年9月至2013年4月（43个月）的管理费7912元（184元×43个月）也没有支付。在被告欠交物业管理费期间，原告多次向其发出律师函催收，其中：2007年5月19日催收截至2007年5月的物业管理费及其他费用合计11059.29元；2008年4月1日催收截至2008年3月的物业管理费及其他费用合计13058.29元；2009年3月5日催收截至2009年2月的物业管理费及其他费用合计15257元。后原告于2013年6月28日诉至本院提起本案诉讼，主张其实体权利。另查：2009年8月21日，原告与三乡镇广播电视站（以下简称三乡广电）签订了一份《有线电视维护费代收协议书》，约定由原告代三乡广电向用户收取有线电视维护费。被告从欠缴物业管理费开始便没有向原告支付该费用，原告提供了2011年6月至12月垫付该费用的凭证，表明每户每月应付16元。诉讼中，原告将滞纳金的计算标准变更为每日1‰。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。被告经本院公告传唤，期限届满未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证等权利，应承担相应的诉讼风险。1997年6月5日签订的“公共契约”是原、被告双方的真实意思表示，双方应恪守履行。被告未按合同约定向原告支付物业管理费，已构成违约。原告主张被告支付2009年9月至2013年4月间（43个月）的物业管理费7912元本院予以支持。而合同约定的滞纳金应属违约责任承担方式，所以原告要求的滞纳金可视为合同法中规定的违约金。合同约定的违约金每日3%过高，即使是原告自愿调整后的每日1‰仍然过高，调整为银行同期同类贷款利率的四倍为宜。至于原告要求被告支付2002年1月至2002年11月间的物业管理费及滞纳金本院不予支持，理由如下：第一，原告在2009年起诉时，主张了2004年4月至2009年8月间的物业费，若在2004年4月前仍有欠费，一般应在当时一并主张。第二，原告提供的2007年至2009年三年的催收函均没有提及欠缴物业管理费的起始时间，若按2002年1月作为欠款起算日，则截至2007年5月（65个月）的物业管理费为11960元；截至2008年3月（75个月）的物业管理费为13800元；截至2009年2月（86个月）的物业管理费为15824元。即若被告从2002年1月起欠付物业管理费，原告催告函中同一期间要求被告支付的物业管理费及其他费用应比上述的数额大，但原告主张的数额是小于上述数额的，这于理不合，难以推断出被告是从2002年1月起欠款的事实。基于上述理由，原告的该项诉求，证据不足，本院不予支持。另，原告要求被告支付的天线费，原告提供的证据证明为被告垫付了2011年6月至12月的费用，故原告有权向被告主张该期间的费用，原告的该项诉讼请求，本院部分予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：被告梁丽贞于本判决生效之日起七日内向原告雅居乐物业管理服务有限公司支付2009年9月至2013年4月的物业管理费7912元及违约金（违约金计算方法：以每月拖欠的物业管理费金额为基数，分别从每月的25日起按按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至本判决指定给付之日止）；被告梁丽贞于本判决生效之日起七日内向原告雅居乐物业管理服务有限公司返还已垫付2011年6月至2011年12月的天线费112元；驳回原告雅居乐物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元（原告已预交），由被告负担（被告于本判决生效之日起7日内向本院交纳）。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长 赵 波审 判 员 温泳梅代理审判员 唐 群二〇一四年六月二十四日书 记 员 黄冠华