（2014）长民三（民）初字第766号

裁判日期: 2014-06-24

公开日期: 2014-07-26

案件名称

任勇琪与上海天榕投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市长宁区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

任勇琪,上海天榕投资管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百零七条，第一百一十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条

全文

上海市长宁区人民法院民事判决书（2014）长民三（民）初字第766号原告任勇琪。委托代理人俞新，北京市诺恒律师事务所律师。被告上海天榕投资管理有限公司。法定代表人周榕。原告任勇琪（以下简称：原告）诉被告上海天榕投资管理有限公司（以下简称：被告）房屋租赁合同纠纷��案，本院于2014年3月10日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员李冬独任审判，于2014年4月10日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人俞新、被告的法定代表人周榕到庭参加诉讼。之后，本案依法转为普通程序，组成合议庭于2014年6月11日再次公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人俞新到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告任勇琪诉称，2013年5月23日，原告与被告签订了《商铺租赁合同》（以下简称：合同）及《补充协议》。双方约定：原告向被告租用的房屋位于上海市长宁区天山路XXX号上海天榕投资管理有限公司天榕F3商场1楼A7、A9号商铺（以下简称：涉讼商铺），面积29.72平方米。之后，原告将涉讼商铺以开设蛋糕甜品店的要求进行了装修，装修完毕后，原告进货开张营业。被告未能履行其承诺的安装空调的义务，又时逢夏季高温，整个商场是一个极大的空间，原告承租的商铺又系敞开式格局，原告个人完全无能力解决制冷问题，因整个商场没有空调，原告虽做了很多促销活动但生意依然惨淡。期间，原告联合周围其他商铺业主多次要求被告安装空调，被告以各种理由推脱。2013年9月26日至同年11月27日，原告租用的涉讼商铺被无故停电，致使原告完全无法经营。之后，原告才知晓被告并非是商场的所有权人。商场的原所有权人为案外人上海市泓鑫置业有限公司，该公司又将该商场出售给了巴黎春天公司，巴黎春天公司停电时正与被告就商场的租赁纠纷进行诉讼。原告联合周围其他商铺业主进行维权抗争，采取了包括拉横幅、报警等方式，截止至2013年11月27日才得以通电。但经过此次事件，整个商场人气全无，致原告完全无法继续经营。原告认为被告作为涉讼商铺的出租方，未尽到出租方的责任和义务，属于严重违约，致原告难以实现合同的目的。2013年12月20日，原告已向被告发送了解除合同的函件，现向法院提起诉讼，提出诉请如下：1、依法判决原、被告签订的合同及《补充协议》于2013年12月20日解除；2、被告返还原告涉讼商铺租金人民币184，412.60元（12个月租金总额）；3、被告返还原告涉讼商铺押金15，367.72元；4、被告返还原告物业费13，234.32元（12个月物业费总额）；4、被告赔偿原告因租赁涉讼商铺展开经营的额外支出费用64，015.80元。审理中，原告明确第4项诉讼请求的数额为65，916.40元（包括整体装修施工费用及设备费40，000元、设计费15，000元、品牌设计费2，000元、食品材料费7，015.80元）。被告上海天榕投资管理有限公司辩称，原告承租涉讼商铺前已经查看过商场，并自主选择了经营场所；原告��与被告约定被告有安装空调的义务。商场原有两台空调，一台正常运作，一台故障正在申请修理。当时所有商户正处于装修及试营业期间，不存在原告所述的“无法经营，只能关门歇业”。空调在2013年8月8日商场正式开业之前已经修好，被告也告知了商户；原告诉称停电的事实存在，原因是被告与案外人上海泓鑫置业有限公司之间就商场的租赁发生纠纷，上海泓鑫置业有限公司及其物业公司突然停电、停水，所以停电、停水不是被告的行为，而且停电、停水给原告造成的损失，被告已通过诉讼程序寻求赔偿。2013年11月27日商场部分恢复通电后，原告可重新营业，但原告自身经营不善，主动放弃经营权，责任不在被告；被告未曾收到原告发出的《解除合同通知函》；被告与案外人上海泓鑫置业有限公司签订过正式的房屋租赁合同，故不存在无转租权的问题。综上，希望法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2013年5月23日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订了一份合同及《补充协议》。合同约定：乙方租用甲方涉讼商铺，面积29.72平方米；乙方向甲方承诺涉讼商铺经营范围为轻餐饮；商铺月租金为15，367.72元。商铺年租金为184，412.60元。商铺押金为15，367.72元。乙方以现金支付，租金每12个月支付一次为一期。乙方的物业管理费根据使用面积区分，物业管理费为每平方米每天1.22元收取，乙方缴纳场地物业管理费按12个月向甲方交纳。《补充协议》约定：甲方赠送2个月免租期给乙方，免租期为下一年乙方与甲方续签租赁合同时享受；原告交纳电费、水费的标准及方式。2013年5月27日，原告向被告支付了租金184，412.60元、物业管理费13，234.32元、商铺押金15，367.72元。合同签订后，原告对涉讼商铺进行了装修，采购了设备用于开设蛋糕甜品店。装修结束后，原告遂开张营业。2013年8月15日，原告向被告支付了电费500元。2013年9月11日，原告向被告支付了电费50元。2013年9月13日，被告根据商场租户2013年9月12日意见的反映，向租户们出具了一份《回复函》。函件主要内容如下：空调属物业管理，被告多次与物业沟通下，已经开启，至于有没有达到你想要的效果，无法评定，目前此事我们还在与物业交涉中……。2013年9月26日，涉讼商铺所处商场人为停水、停电，公安接警后处理。2013年12月20日，原告通过快递向被告发出了一份《解除合同通知函》。函件主要内容为：商场内的空调有问题，被告未能解决；2013年9月26日至同年11月27日，商场无故停电，至原告无法经营。原告遂依据合同规定的法定解除条款，要求：解除合同，双方5日内办理涉讼商铺交接工作，被告退还原告租��、押金等相关费用。审理中，原告自认2013年8月6日至同年9月26日为其试营业期间。涉讼商铺内的装修、设备等均无法拆除，继续利用，故放弃权利。原告采购的食品原材料，因为高温等原因都全部变质，也无法继续利用。另查明，涉讼商铺系被告向案外人承某某，再向原告转租。本院尚在审理被告与案外人之间就涉讼商铺所处商场的房屋租赁合同纠纷。上述事实，有原告提供的《商铺租赁合同》、《补充协议》、租金、物业管理费、押金、电费《收据》、《回复函》、《解除合同通知函》及快递单据、《报警反馈单》、照片、《收据》、《消费单》、《送货单》、《信用卡签单》、《技术咨询服务合同》、《小糖甜品店项目泓鑫广场店面装修施工服务委托合同》、《小小甜品连锁餐饮品牌服务计划书》，被告提供的《民事诉状》、《受理案件通知书》及当事��当庭陈述等证据，经庭审审核无误，本院予以确认。本院认为，原、被告就涉讼商铺签订的合同及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。合同在履行过程中，原告等商户曾向被告反映空调不制冷的情况，被告未能充分解决。2013年9月26日至同年11月27日，涉讼商铺所在商场被停电、停水。因此，被告向原告所提供的涉讼商铺所在商场的环境不能满足原告的实际经营，而原告向被告付清了租金、物业管理费、押金等钱款后，签订合同的目的却难以实现，原告于2013年12月20日虽向被告发出过《解除合同通知函》，但根据现有证据难以证明被告确已收到该函件，故本院只能确认原告起诉之日为合同及《补充协议》的解除之日。被告赠送原告二个月的装修期，装修期的适用虽附条件，但该条件的阻却是被告的违约行为导致，故装修期内被告不应收取租金及物业管理费。二个月后时逢酷夏，商场空调的制冷效果是吸引人气不可缺少的条件，被告未能就空调的制冷达到较为理想的效果，被告不应全额收取租金。之后，涉讼商铺所在商场停电、停水，且停电、停水的原因不能归咎于原告，故被告应承担合同解除的违约责任，向原告返还预收的押金以及停电、停水之后预收的全部租金。综上，本院酌定被告返还原告涉讼商铺租金169，044.88元、物业费12，131.46元。原告按约支付了电费，故被告还应返还原告押金15，367.72元。原告提出整体装修施工费用及设备费、设计费、品牌设计费，食品材料费等损失的诉讼请求。本院认为，原告的损失客观存在，但原告提供的相关证据难以证明损失的具体金额，考虑到原告系小本经营，经营过程中不遵循严格的财务制度亦属正常，再结合考虑原告在涉讼商��内经营类型等相关事实，酌情支持被告赔偿原告损失45，000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告任勇琪与被告上海天榕投资管理有限公司就上海市天山路XXX号上海天榕投资管理有限公司天榕F3商场1楼A7、A9号商铺，签订的《商铺租赁合同》、《补充协议》于2014年3月10日解除；二、被告上海天榕投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告任勇琪返还房屋租金人民币169，044.88元；三、被告上海天榕投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告任勇琪返还物业管理费人民币12，131.46元；四、被告上海天榕投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告任勇琪返还押金人民币15，367.72元；五、被告上海天榕投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告任勇琪赔偿损失人民币45，000元；六、驳回原告任勇琪的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5，455.50元，由原告任勇琪负担人民币677.50元，被告上海天榕投资管理有限公司负担人民币4，778元。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审　判　长　　朱爱东代理审判员　　李　冬人民陪审员　　牟世荣二〇一四年六月二十四日书　记　员　　陆旭辉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。来源：