（2014）浦民一（民）初字第12351号
裁判日期: 2014-06-24
公开日期: 2014-09-13
案件名称
何钢与陈亚红房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
何钢,陈亚红
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2014）浦民一（民）初字第12351号原告何钢。委托代理人赵海勇，上海九牛律师事务所律师。被告陈亚红。委托代理人施煜，上海市凌云永然律师事务所律师。委托代理人吴骏，上海市凌云永然律师事务所律师。原告何钢与某某陈亚红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年5月14日公开开庭进行了审理。原告何钢及其委托代理人赵海勇、被告陈亚红及其委托代理人施煜、吴骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何钢诉称，2013年3月2日原、被告经过协商签订了《房屋租赁合同》及转让协议，约定被告将其从案外人钱某某、江甲、江乙（以下简称房东）处承租的浦东新区兰花路XXX号底层沿街的店铺（以下简称系争房屋）转租给原告用来经营淮苏小吃，租期自2013年3月6日起至2022年8月18日止，原告交付保证金人民币（以下币种相同）1.50万元和系争房屋转让费9万元。2013年3月3日被告声称由于转租房屋，原告还需跟房东签订房屋租赁合同，同日原告和案外人即某某签订了《房屋租赁合同》，约定房东将其拥有的系争房屋租给原告经营，租期为2013年3月20日起至2023年3月20日止。合同签订后，原告依约履行了自己的义务。2013年9月12日因房东起诉原告租赁纠纷，原告才从房东处得知被告与房东的合同在2013年1月份就解除了，房东也不知道被告与原告签订有租赁合同及转让合同，只是被告有一些物品放在店铺内。被告在与房东解除系争房屋的租赁合同后，应当清楚自己未经房东授权无权将系争房屋转让给他人，故被告将系争房屋转租给原告的行为属无效。为此要求法院判令被告：1、返还转让金9万元；2、返还保证金1.50万元；3、承担违约金1.50万元；4、承担本案诉讼费。被告陈亚红辩称，2012年7月被告与房东签了10年期的租赁合同用于经营酒吧，被告承租时系争房屋是毛坯房，被告花费近50万元进行了装修。在经营过程中，被告因员工喝酒闹事而萌生转让店铺的想法，为此与房东沟通后，房东同意被告转让店铺，装修的转让费归被告，租金不能低于原来的标准，如果租金不能达到原来标准，被告和房东的租赁合同继续履行，所以被告一边经营酒吧，一边发布转让信息。之后，经中介介绍，原告与某某就系争房屋的装饰装修、家具的价款协商确定为9万元的转让价，原告为确保与房东签订的租赁合同的租金和租赁期限不出现问题，为此原、被告在2013年3月2日签订了书面的租赁合同和转让协议，对转让价款和租金、租期等进行了确认，当天房东也在第一时间到场进行了确认，并表示装修的转让价款是原、被告之间的事情，房东不会干涉。之后原告和房东又重新签订了租赁合同，所以原、被告仅是装修的转让价款关系，租赁关系是原告和房东直接建立的。被告没有收取过原告的保证金，不存在返还保证金和承担违约金的义务。原告和房东之间的租赁纠纷，是因原告擅自转租而引发，原告起诉被告是将责任强加于被告，故要求驳回原告的诉请。经审理查明，系争房屋登记的权利人为案外人钱某某、江甲、江乙。2012年7月17日案外人将系争房屋出租给被告。2013年1月17日案外人与某某签订了《房屋租赁终止协议》，协议约定：……，4、承租方在房屋交付出租方的同时应搬离其非固定的装修部分，因考虑尽量减少承租方的装修损失，出租方允许承租方在出租方未出租其房屋期间，可保留其非固定装修部分，但只限于2013年2月底以前，承租方在该期间可在该房屋护卫其财产，但所产生的水电煤、物业管理费等费用由原承租方支付；5、出租方在2013年2月底以前未出租其房屋，而原承租方愿意继续租赁该房屋，此房屋租赁终止协议不生效，继续2012年7月的房屋租赁协议；……。2013年3月2日原告（乙方）与某某（甲方）签订了《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将其所有的位于浦东新区兰花路XXX号商铺的房屋在正常状态下出租给乙方办公使用，租赁期自2013年3月6日起至2022年8月18日止，甲方应于2013年3月6日以前将房屋腾空交给乙方使用，……，租金每三个月为一期支付，第一期租金应于2013年3月6日以前付清，2013年3月6日至2014年8月18日的月租金为15，000元，2014年8月18日至2019年8月18日的月租金为18，000元，2019年8月18日至2022年8月18日的月租金为25，000元；乙方同意支付甲方保证金1.50万元，乙方应于2013年3月6日前支付，甲方在收到保证金后应予以书面签收，任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为1.50万元。2013年3月2日原告（乙方）与某某（甲方）经中介居间就系争房屋的门面转让事宜达成协议如下：1、甲方同意自己位于浦东新区兰花路XXX号的门面转让给乙方使用，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利义务，在甲方转让租期满后，租期按照原租赁合同顺延，并由甲方与乙方按原合同条款重新签订租赁合同，不重新签订租赁合同不影响租期自动顺延；……；3.门面转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有门面租赁合同中所规定的条款；4、转让后门面现有的装修、装饰全部归乙方所有，租赁期满后房屋装修等不动产归乙方所有，营业设备等动产归乙方（动产与不动产的划分按原有租赁合同执行），乙方在接收该门面后，有权根据经营需要，在保证房屋安全使用的情况下进行装修；5、乙方于合同签订之日向甲方支付定金2万元，甲方在合同签订次日向乙方腾让门面并交付钥匙，同时乙方向甲方支付转让费9万元，上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用，此外甲方不再向乙方索取任何其他费用；……。同日原、被告另就系争房屋内的设施签署了《室内设施清单》一份，被告按清单将相关物品交付原告。2013年3月2日原告按门面转让协议向被告支付了定金2万元。2013年3月3日原告（乙方）与案外人即系争房屋的权利人钱某某（甲方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，合同中约定租赁期自2013年3月20日起至2023年3月19日止，2013年3月20日至2015年3月19日的月租金为15，000元，2015年3月20日至2018年3月19日的月租金为18，000元，2018年3月20日至2023年3月19日的月租金为24，000元，租金按每叁个月为一期支付，第一期租金应于2013年3月20日以前付清，以后每期租金支付时间为每周期前，先付后用；……；合同第6条约定：为确保房屋及其附属设施之安全与完好及租赁期内相关费用之如期结算，乙方同意支付给甲方保证金共计25，000元整，乙方应于2013年3月20日前支付，甲方在收到保证金后应予以书面签收，除合同另有约定之外，甲方应于租赁关系消除且乙方迁空并付清所有应付费用后的当天将保证金全额无息退还乙方，如乙方违反本合同的规定而产生的违约金、损害赔偿金以及应付租金及相关费用，甲方可在保证金中扣抵，不足部分乙方必须在接到甲方付款通知后的十天内补足；合同第11.1条约定：甲、乙任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为25，000元整。2013年3月6日原告支付被告系争房屋转让费78，380元。2013年5月8日，原告何钢、案外人陈某某、朱某某（甲方）与案外人王甲（乙方）签订了《转让协议》一份，约定甲方将兰花路XXX号商铺转让给乙方，转让金为16万元整。同日，案外人王乙向原告何钢、案外人陈某某、朱某某支付了转让费105，000元。2013年7月7日，案外人钱某某（出租房屋产权人代表）与案外人王乙（出租房实际占用人代表）签订《退房协议》一份，2013年7月12日，钱某某向王乙支付了退房款10万元。2013年9月12日案外人钱某某、江甲、江乙向本院提起诉讼要求解除与原告何钢签订的租赁合同并赔偿相应损失［（2013）浦民一（民）初字第32294号］。2013年9月20日原告何钢注销了在系争房屋内的《餐饮服务许可证》。该案经经审理后，法院认为：案外人钱某某等要求何钢赔偿因其擅自转租而给案外人造某的清退实际使用人收回系争房屋的实际损失，于法有据，双方一致同意以何钢交付的押金25，000元抵扣违约金，所以案外人钱某某等主张的实际损失10万元中应当相应扣除上述违约金，何钢要求取回系争房屋内的中央空调、冰箱、脱排油烟机、柜子、操作台、灯具若干，遭钱某某等否认，且何钢对此亦未能提供充分证据予以证明，故不予支持，何钢要求拆除系争房屋内的装修并将房屋恢复原状，因租赁合同的解除系由于何钢违约所致，且装饰装修物与系争房屋已经形成附合，故法院对此亦不予支持。2014年3月3日该案作出一审判决为：1、解除钱某某、江甲、江乙与何钢的房屋租赁合同；2、何钢于判决生效之日起十五日内支付钱某某、江甲、江乙自2013年6月20日起至2013年7月10日止的房屋租金10，356.15元；3、何钢于判决生效之日起十五日内支付钱某某、江甲、江乙水电费及物业管理费共计3，005.81元；4、何钢于判决生效之日起十五日内赔偿钱某某、江甲、江乙实际损失75，000元。2014年4月1日原告向本院提起诉讼如前。审理中，原告陈述2013年3月2日原、被告签订租赁合同和转让协议时房东没有在场，2013年3月3日被告带着房东到场，原告与房东签订了租赁合同，并支付了2.50万元给房东。系争房屋的钥匙是从被告处取得，原告也没有向被告支付租金，租金是按照原告与房东签订的租赁合同直接支付给房东。原、被告租赁合同中约定的保证金1.5万元原告也没有支付，该租赁合同属无效合同，原告申请撤回要求被告返还保证金1.5万元及支付违约金1.50万元的诉请。原告现要求处理的就是原、被告之间的装饰装修转让协议，转让协议约定的装修、装饰、设备及其他相关费用价款为9万元，原告于2013年3月2日支付了定金2万元，3月6日支付了78，380元（其中的8，380元是另行支付被告的天然气、宽带、消防喷淋等费用），实际支付了98，380元，原告要求处理的是转让协议中约定的9万元，8，380元不要求返还。因被告可转让的只是系争房屋中的部分动产，系争房屋中的装修部分的价款被告无权向原告收取，原告从案外人处某某的10.50万元是原告接受系争房屋后自行改造的装修、两个月的房租、屋内的桌椅等补偿，不是对被告收取原告转让费的弥补。被告的不动产装修费用应向房东主张。被告则提出，原、被告2013年3月2日签订的租赁合同客观未履行，不存在无效的问题。系争房屋中的装修是被告添置，被告有权处置，原告支付的9万元是转让装修装饰的价格，与租金无关。原告转租时也获得了转让款，故要求驳回原告的诉讼请求。认定上述事实，由经庭审质证的《房屋租赁合同》、《门面转让协议》、《室内设施清单》、《房屋租赁终止协议》、《收款收据》、（2013）浦民一（民）初字第32294号民事判决书等证据及庭审笔录在案佐证。本院认为，原、被告虽就系争房屋签订了《房屋租赁合同》，但因原告与房东即案外人钱某某、江甲、江乙就系争房屋另行签订了《房屋租赁合同》，原、被告之间的租赁合同实际未履行，故原告认为与某某签订的租赁合同属无效的观点本院不予采纳。对于原、被告争议的被告是否有权转让系争房屋中的装修、设备等的问题，本院认为，根据被告与案外人钱某某、江甲、江乙签署的《房屋租赁终止协议》，至2013年3月2日案外人并未自行出租系争房屋，故被告与案外人钱某某、江甲、江乙之间租赁合同仍属继续履行状态，系争房屋中的装修等为被告所有，原告与案外人钱某某、江甲、江乙签订的租赁合同实际上是承继了被告与案外人的原租赁合同权利义务，故被告将系争房屋中的装修、设备等转让给原告并不违法，且被告也已实际将相关的设备等交付给了原告，履行了《门面转让协议》的义务。原告在履行与案外人钱某某、江甲、江乙签订租赁合同期间，与他人擅自转租系争房屋，并收取了转让费10.50万元，造某案外人钱某某、江甲、江乙要求解除与原告的租赁合同的原因是原告违约转租所致，法院判决要求原告支付给案外人钱某某、江甲、江乙的7.50万元钱款，也是原告因违约而应赔偿案外人钱某某、江甲、江乙为清退转租的租客所造某的实际损失，与某某无关。因被告在履行《门面转让协议》时无违约过错，故原告要求被告返还9万元转让款的诉讼请求本院不予支持，原告申请撤回要求被告返还保证金和违约金的诉讼请求并无不当，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：驳回原告何钢要求被告陈亚红返还转让金9万元的诉讼请求。案件受理费2，700元，减半收取计1，350元，由原告何钢负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 陆菁二〇一四年六月二十四日书记员 沈洁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 微信公众号“”