（2014）成民终字第2649号
裁判日期: 2014-06-24
公开日期: 2014-09-24
案件名称
谢宁、高兴与陈光军、帅淑琼房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
谢宁,高兴,陈光军,帅淑琼
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）成民终字第2649号上诉人（原审被告）谢宁。委托代理人郑晓，四川明炬律师事务所律师。上诉人（原审被告）高兴。委托代理人郑晓，四川明炬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）陈光军。委托代理人朱洪莉，四川律治律师事务所律师。被上诉人（原审原告）帅淑琼。委托代理人朱洪莉，四川律治律师事务所律师。上诉人谢宁、高兴因与被上诉人陈光军、帅淑琼房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2014）成华民初字第429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月18日受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明，陈光军、帅淑琼系夫妻，谢宁、高兴也系夫妻。1998年2月27日谢宁以成本价购得四川省粮食学校出售的房改房，房屋坐落于成都市成华区青龙场省粮校2幢1单元602号（以下简称讼争房屋）。2001年6月28日，帅淑琼之兄帅希俊与谢宁、高兴签订《借款协议书》一份，约定帅希俊出借给谢宁、高兴现金60000元，借款期限从2001年7月1日至2004年7月1日。同时约定谢宁、高兴以讼争房屋作抵押，谢宁、高兴将房屋产权证交给帅希俊，如谢宁、高兴不能如期归还全部借款，帅希俊有权受让抵押房屋，无论该房屋价值多少谢宁、高兴都自愿将该房屋产权归属帅希俊所有，帅希俊同意以该房屋抵偿谢宁、高兴对帅希俊的全部借款，谢宁、高兴有义务协助帅希俊办理抵押房屋的产权过户手续。2001年6月29日，谢宁、高兴作为委托人出具《授权委托书》一份，明确：谢宁、高兴委托帅希俊为代理人，对讼争房屋进行出租、出售、维修、领证，帅希俊的代理权限为全权代理，凡帅希俊签署的一切有关事宜，谢宁、高兴均予以认可，承担一切责任，帅希俊无转委托权，帅希俊的代理期限为讼争房屋出售为止。2001年7月1日，谢宁、高兴向帅希俊出具借条一张，载明：谢宁、高兴借到帅希俊现金60000元。该60000元出借资金是由陈光军、帅淑琼提供。陈光军、帅淑琼自2001年7月1日起就入住讼争房屋至今。2004年7月2日，帅希俊作为谢宁、高兴的代理人，代表谢宁、高兴与陈光军、帅淑琼签订《房屋买卖合同》，合同约定：谢宁、高兴以总价60000元的价格，将讼争房屋出售给陈光军、帅淑琼。付款方式约定为：合同签订后生效，陈光军、帅淑琼在七日内支付购房款60000元，由代理人帅希俊收取，房产出售人有义务在将来过户时协助办理房产过户手续。陈光军、帅淑琼于2013年12月23日诉至原审法院，要求确认双方于2004年7月2日签订的《房屋买卖合同》合法有效，并判令谢宁、高兴于判决生效之日起十个工作日内配合陈光军、帅淑琼办理房产所有权变更手续。上述事实，有以下证据在案证实：谢宁、高兴、陈光军、帅淑琼身份信息、结婚证、购房合同书、产权证、国土证、授权委托书、借条、房屋买卖合同、四川粮校保卫科出具的证明、水电费票据、借款协议、证人帅希俊证言，以及原审庭审笔录。原审法院认为，谢宁、高兴将讼争房屋的出租、出售等事宜全权委托给帅希俊办理，谢宁、高兴均在授权委托书上签名，该授权行为合法有效。无论授权委托书是否经公证，均不影响其效力，由此原审法院对谢宁、高兴要求对授权委托公证涉及的申请表、笔录等上的签名进行笔迹鉴定不予准予。帅希俊接受谢宁、高兴的委托后，与陈光军、帅淑琼签订了《房屋买卖合同》，谢宁、高兴作为被代理人，应对代理人帅希俊的代理行为，承担民事责任。由于帅希俊仅为谢宁、高兴的签约代理人，并非必须共同进行诉讼的当事人，故原审法院对谢宁、高兴要求追加帅希俊为共同被告的申请不予准予。该《房屋买卖合同》并未违反法律、法规禁止性规定，应为合法有效，合同双方均应按合同履行各自的义务。谢宁、高兴认为该《房屋买卖合同》并非2004年签订，而是2013年补签订，并要求对合同签字的形成时间作司法鉴定。对此原审法院认为，合同签字的形成时间并不影响合同效力，也不影响谢宁、高兴作为房屋出售人履行其义务，故对谢宁、高兴要求对合同签字的形成时间作司法鉴定不予准予。双方在《房屋买卖合同》中约定，陈光军、帅淑琼作为买方应在合同签订七日内支付购房款60000元，购房款由帅希俊收取。由于在签订《房屋买卖合同》前，陈光军、帅淑琼已向帅希俊提供了60000元资金，据此，应当认定，陈光军、帅淑琼按约履行了向房屋出售人支付60000元购房款的合同义务。谢宁、高兴认为陈光军、帅淑琼与帅希俊恶意串通并无事实依据，依据《房屋买卖合同》的约定，谢宁、高兴应当履行协助办理房产过户的义务。综上，原审法院对陈光军、帅淑琼要求判决确认双方签订的《房屋买卖合同》合法有效及要求判令谢宁、高兴协助办理房产过户手续的请求予以支持。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条的规定，判决：一、谢宁、高兴与陈光军、帅淑琼就坐落于成都市成华区青龙场省粮校2幢1单元602号房屋所签订的《房屋买卖合同》合法有效。二、谢宁、高兴应于判决生效之日起三十日内协助陈光军、帅淑琼将前述房屋的所有权办理至陈光军、帅淑琼名下。案件受理费2950元、诉讼保全费2020元，合计4970元，由谢宁、高兴承担。宣判后，谢宁、高兴不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审判决认定事实不清，证据不足。帅希俊与陈光军、帅淑琼签订的《房屋买卖合同》无效，帅希俊与谢宁、高兴之间是借款关系，《借款协议书》当中对于帅希俊有权受让该房屋的约定系流质条款，应属无效。谢宁、高兴向帅希俊出具《授权委托书》的行为也是基于前述流质条款，因此谢宁、高兴授权帅希俊处置该房屋的行为亦属无效。陈光军、帅淑琼对高兴、谢宁与帅希俊之间的借款关系事先已知情，陈光军、帅淑琼以远低于市场价格的60000元购买案涉房屋属于恶意串通，并且房屋并没有实际过户，不符合善意取得的构成要件；二、原审判决适用法律错误。谢宁、高兴与帅希俊之间属于借款关系，因双方之间《借款协议书》流质条款无效，帅希俊无权处分该房屋，应当判决确认案涉《房屋买卖合同》无效；三、原审审理中未追加帅希俊为本案被告，违反法定程序，同时原审法院未调取办理《授权委托书》公证的相关文件，未对相关文件上面的签名以及《房屋买卖合同》形成时间进行鉴定不当。综上，谢宁、高兴上诉请求撤销一审判决，改判驳回陈光军、帅淑琼的全部诉讼请求，案件诉讼费用由陈光军、帅淑琼承担。被上诉人陈光军、帅淑琼答辩称，帅希俊不是本案当事人，其已经作为证人在一审中出庭，在谢宁、高兴已经明确认可《授权委托书》真实性的情况下，调取办理《授权委托书》公证的相关文件并无必要。陈光军、帅淑琼从2001年入住案涉房屋至今，双方之间的买卖合同关系明确。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。二审中，谢宁、高兴对原审判决查明的60000元购房资金由陈光军、帅淑琼提供的事实不予认可，同时谢宁、高兴主张只收到了由帅希俊直接支付的借款30000元，且至今仍未归还帅希俊。陈光军、帅淑琼则认为双方之间是一个直接的买卖关系，并主张60000元现金是当面交给了谢宁、高兴。二审经审理查明的其他事实与原审法院审理查明的事实一致。二审另查明，谢宁、高兴购买案涉房屋的金额为23010.06元。四川省粮食学校于1998年2月27日向谢宁、高兴出具四川省省级单位售房资金缴交专用收据，编号为：NO.0016369。本院认为，本案争议焦点为一、帅希俊与谢宁、高兴签订的《借款协议书》性质问题；二、帅希俊与陈光军、帅淑琼订立的《房屋买卖合同》效力问题；三、原审审理中是否存在程序违法问题。第一、根据本案已查明事实，2001年6月28日，帅希俊与谢宁、高兴签订《借款协议书》，该协议的内容载明为借款，现陈光军、帅淑琼对此主张名为借款实为买卖应提交相应的证据证明，但陈光军、帅淑琼提供的证据，不足以证明其主张的买卖关系，故本院认为帅希俊与谢宁、高兴签订的《借款协议书》的性质应认定为双方之间是借款关系。第二、谢宁、高兴在原审及二审中，均明确认可2001年6月29日作为委托人向帅希俊出具的《授权委托书》的真实性。《授权委托书》的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，谢宁、高兴的授权行为合法有效。《授权委托书》中明确载明“谢宁、高兴委托帅希俊为代理人，对讼争房屋进行出租、出售、维修、领证，帅希俊的代理权限为全权代理，凡帅希俊签署的一切有关事宜，谢宁、高兴均予以认可，承担一切责任，帅希俊无转委托权，帅希俊的代理期限为讼争房屋出售为止。”因此，帅希俊以谢宁、高兴全权代理人的名义，与陈光军、帅淑琼签订的《房屋买卖合同》并出售房屋的行为合法有效，本院予以确认。因谢宁、高兴在《授权委托书》中明确表示对帅希俊签署的一切有关事宜均予以认可，并同意承担一切责任，因此对于谢宁、高兴认为帅希俊与陈光军、帅淑琼之间恶意串通的主张，本院不予认可。第三、根据前述查明事实，在案涉房屋买卖合同中，帅希俊系谢宁、高兴委托代理人，因此原审法院未追加帅希俊作为原审被告并无不当。在谢宁、高兴明确认可2001年6月29日作为委托人向帅希俊出具的《授权委托书》真实性的情况下，办理《授权委托书》公证的相关文件中的签名，与本案无必然因果关系，因此原审法院未同意谢宁、高兴调取证据的请求并无不当。根据《授权委托书》约定的内容，帅希俊的代理期限为讼争房屋出售为止，因此原审法院未同意谢宁、高兴对《房屋买卖合同》形成时间进行鉴定的请求并无不当，本院予以确认。综上所述，谢宁、高兴的上诉理由不成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件诉讼费用按照原审判决确定的负担方式执行，二审案件受理费4300元，由谢宁、高兴负担。本判决为终审判决。审 判 长 李泽颖代理审判员 王 果代理审判员 夏 伟二〇一四年六月二十四日书 记 员 吴丹丹 更多数据：搜索“”来源：