（2014）金东民初字第27号
裁判日期: 2014-06-23
公开日期: 2014-07-09
案件名称
徐冠与金华市浙中建筑装饰材料市场有限公司买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
金华市金东区人民法院
所属地区
金华市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐冠,金华市浙中建筑装饰材料市场有限公司
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
金华市金东区人民法院民 事 判 决 书（2014）金东民初字第27号原告徐冠。委托代理人吴能棣、黄俊杰。被告金华市浙中建筑装饰材料市场有限公司。法定代表人王会明。委托代理人童晓洪、卢慧敏。原告徐冠诉被告金华市浙中建筑装饰材料市场有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月24日立案受理。依法由审判员陆海碧适用简易程序于2014年1月16日、6月16日两次公开开庭进行了审理。原告徐冠的委托代理人吴能棣、黄俊杰，被告金华市浙中建筑装饰材料市场有限公司的委托代理人童晓洪、卢慧敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐冠诉称，2012年10月19日，原、被告签订一份《商铺买卖合同》，约定：原告向被告购买坐落于金华市建才路99号浙中建材市场A座地面三层C区817号商铺，建筑面积26.29平方米，每平方米价格17629.71元，总价为463485元。合同签订之日支付首付款233485元，剩余款项230000元办理按揭贷款。合同约定的首付款到位后，被告立即办理注销抵押登记，并向房地产产权登记机关申请办理房地产权属转移手续。如因被告原因造成原告在一年内不能取得商铺所有权证、土地使用权证的，视为被告违约，原告有权退房，被告必须在原告提出退房之日起，一周内将原告已款退还，并向原告支付违约金50000元。合同签订后，原告按约支付了首付款，但至今因被告原因，未能办妥商铺所有权证、土地使用权证。为此，原告曾向被告送达了退房通知书，要求被告退还原告支付的款项233485元并支付违约金50000元。但未果，为此，原告要求：1、解除原、被告于2012年10月19日签订的《商铺买卖合同》；2、被告退还原告支付的商铺款233485元及违约金50000元，合计283485元；3、本案的诉讼费由被告承担。为证明上述事实，原告向法院提供以下证据：1、原、被告的身份信息，证明原被告的主体资格；2、商铺买卖合同一份，证明原被告设立买卖合同法律关系的事实及被告逾期办理产权过户登记手续，原告有权退房，并要求被告承担违约责任；3、收款收据，证明原告于2012年10月19日支付首付款233485元的事实；4、退房通知书一份，证明原告向被告提出退房的事实以及要求被告支付违约金及退还首付款解除合同的事实。被告金华市浙中建筑装饰材料市场有限公司辩称，请求驳回原告诉请。根据合同第四条第二款约定，原告应于合同签订之日7个工作日内按银行有关规定办理按揭手续，原告应在合同约定的时间内将相应的材料交给被告，原告未将按揭材料在规定的时间提交，原告也未按规定的时间交剩余房款，原告按照合同约定提交按揭贷款材料的时间要早于被告按照合同约定办理房产证的时间，被告因此享有先履行抗辩权。综上所述，本案原告违约在先，被告享有先履行抗辩权，被告保留向原告追索违约金的权利。如果解除合同的话，房款按实际收到的退还，违约金约定过高，应以利息损失为准，要求予以调整。被告未向本院提供证据。对原告提供的证据，经质证，被告对证据1无异议，对于证据2商铺买卖合同真实性无异议，合同中可以看出原告提交按揭材料在合同签订后的7个工作日内，被告已在2012年10月19日将房屋交给原告使用。对于证据3收款收据三性均无异议。对于证据4退房通知书的真实性有异议，是否已签收无法核实，证明目的有异议。经本院审核，对原告提供的证据1、2、3真实性予以确认。对证据4本身的真实性予以确认，但因无邮寄凭证，无法认定已送达被告。根据予以确认的证据及双方当庭陈述，本院查明事实如下：2012年10月19日，原告徐冠（乙方）与被告金华市浙中建筑装饰材料市场有限公司（甲方）签订一份《商铺买卖合同》，约定：原告向被告购买坐落于金华市建才路99号浙中建材市场A座地面三层C区817号商铺，建筑面积26.29平方米，每平方米价格17629.71元，总价为463485元。合同签订之日支付首付款233485元，剩余款项230000元办理按揭贷款。买受人需在合同签订之日日起七个工作日内，将符合银行规定的材料递交给出卖人指定的银行，并办妥银行按揭贷款手续。出卖人应当在2012年10月19日前，将商铺交付买受人使用。合同签订当天，原告在合同附件二《交房确认书》上签字，确认已交房。根据合同第八条3、关于产权登记的约定：双方商定，在本合同约定的首付款到位后，甲方立即办理注销抵押登记，并向房地产产权登记机关申请办理房地产权属转移手续，乙方给予积极协助。如因甲方原因造成乙方在一年内不能取得商铺所有权证、土地使用权证的，视为甲方违约，乙方有权退房，乙方有权退房。甲方必须在乙方提出退房之日起一周内将乙方已付款退还给乙方，并向乙方支付违约金50000元整。合同签订后，原告按约支付了首付款233485元，但至今因被告原因，未能办妥商铺所有权证、土地使用权证。原告要求退房退款，双方产生纠纷，遂成讼。另查明，原、被告在签订《商铺买卖合同》的当天，还签订了一份《商铺委托经营管理合同》，涉案房产原告委托被告统一经营管理，期限十三年，委托管理的第一、第二年，由被告每年支付原告该商铺总房款的6%作为委托经营收益，第一年的收益在签订合同时一次性支付。但被告实际未支付该款项，只是在《商铺买卖合同》中，按原定总房款493069元扣除第一年的租金29584元后，折算成优惠价17629.71元／M2，总房款463485元与原告签订合同。本院认为，原、被告之间签订的《商铺买卖合同》，是双方真实意思的表示，双方均应按合同约定履行相应的义务。现被告未能在约定的期限内履行办理商铺所有权、土地使用权证，已构成违约，原告有权要求按合同约定退房，被告应及时退还原告已付房款并支付违约金。对被告称原告未在规定时间提交按揭所需材料及未按规定的时间支付其余房款，被告享有先履行抗辩权的辩解，因双方约定其余房款办理银行按揭贷款支付，但根据房产等买卖中，贷款需相应的产权证书用于抵押，才能办理贷款的实际流程，故被告未及时办理相应的权属证书，是造成原告不能申请贷款、及时支付剩余房款的原因，本院对被告的辩解不予采信。鉴于本案中房产已交付，原告未能举证证明其实际损失的具体金额，且与本案相同情况的购房户有数百户及被告企业的实际经营状况，本院按被告的请求，依法对逾期办证违约金作调整，以实际交付的房款额，从交款之日起，按每日万分之三计算违约金。另，因《商铺买卖合同》解除，导致原、被告签订《商铺委托经营管理合同》没有继续履行的可能，本案中一并予以解除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除原告徐冠与被告金华市浙中建筑装饰材料市场有限公司于2012年10月19日签订的《商铺买卖合同》和《商铺委托经营管理合同》。二、由被告金华市浙中建筑装饰材料市场有限公司于本判决生效后十日内退还原告徐冠购房款233485元。三、由被告金华市浙中建筑装饰材料市场有限公司于本判决生效后十日内支付原告徐冠违约金42937.89元（计算至2014年6月23日止，之后按所欠房款的每日万分之三计算至本判决确定履行之日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2776元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于金华市中级人民法院。审判员 陆海碧二〇一四年六月二十三日书记员 张雪敏 微信公众号“”