（2014）湖长民初字第64号
裁判日期: 2014-06-20
公开日期: 2014-09-11
案件名称
长兴汉阳物业管理有限公司与长兴宏莲房产开发有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
长兴县人民法院
所属地区
长兴县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
长兴汉阳物业管理有限公司,长兴宏莲房产开发有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
浙江省长兴县人民法院民 事 判 决 书（2014）湖长民初字第64号原告长兴汉阳物业管理有限公司。法定代表人金锡虎。委托代理人顾伟成、胡雨墨。被告长兴宏莲房产开发有限公司。法定代表人陈新奎。委托代理人丁文明。原告长兴汉阳物业管理有限公司诉被告长兴宏莲房产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2013年12月30日立案受理后，依法由审判员蒋晓菁独任审判，于2014年1月24日、3月3日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为普通程序，于2014年5月12日公开开庭进行了审理。原告法定代表人金锡虎及委托代理人胡雨墨，被告的委托代理人丁文明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原被告之间签订《洪桥馨苑前期物业管理服务合同》一份，约定由原告提供为期两年的物业管理，同时在合同第六条中约定“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售、或者因为甲方原因未能按时交给物业买受人的物业”，由被告承担管理期间的物业管理费用，但至今为止被告仍有部分空置物业的物业管理费未交纳给原告，在原告多次协商催讨后被告仍拖延至今。故请求判令：1、被告立即支付空置物业管理费98581.14元；2、本案的诉讼费用由被告承担。原告就其主张提交了下列证据：1、前期物业管理合同一份，证明双方对洪桥馨苑前期物业管理服务相关事项的约定；2、长兴汉阳物业管理有限公司申报企业资质的请示及批复各一份，证明原告在前期物业合同签订时就有暂定资质；3、前期物业服务合同备案表一份，证明原被告双方签订的前期物业合同已备案的事实；4、户室建筑面积表两份，证明原告主张的空置物业的房屋面积的事实；5、资质证书一份，证明原告系三级物业资质；6、律师函及快递详情单各一份，证明原告催讨空置物业费的事实；7、长兴宏莲房产开发有限公司出具的证明一份，证明长兴县洪桥镇馨苑小区系由原告实施物业管理；8、照片一组，证明原告所主张的物业管理费中的物业，是指别墅和综合楼，已竣工；9、工作函三份，证明原告催讨的事实；10、浙江省湖州市中级人民法院执行裁定书及调解协议各一份，证明坐落于长兴洪桥镇馨苑小区内的别墅已经湖州中院执行拍卖，该房产已竣工并交易的事实。被告辩称：1、洪桥馨苑小区内的十三幢别墅和综合楼并未竣工，不属已移交的物业；2、在洪桥馨苑前期物业管理合同约定的履约期间，原告系无资质运营；3、原告提交的前期合同约定提供物业服务的期限为2011年4月20日至2012年4月19日，但现在原告要求被告支付从2011年1月1日起至2013年5月期间的物业服务费，故该诉讼请求无事实与法律依据，应予以驳回。被告就其主张提交了下列证据：1.建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书一份，证明十三幢别墅和综合楼未竣工验收的事实；2、工程实体质量监督检查记录及会议签到单各一份，证明综合楼在2014年1月14日尚未竣工的事实；3、长兴宏莲房产开发有限公司出具的情况说明一份，证明十三幢别墅和综合楼因施工问题拖延至2013年11月复工扫尾，预计2014年5月底通过竣工验收。原告提交的证据经质证，被告对证据2、3、4、5、7、8、10的真实性没有异议，但对证据1的真实性提出异议，认为十三幢别墅和综合楼并未竣工移交，不属该前期物业服务的范围；该合同对服务期限的约定与备案表有出入；对证据7、8虽真实，但不能证明十三幢别墅和综合楼已移交物业公司管理；对证据6、9认为系原告单方制作，没有法律效力。被告提交的证据经质证，原告对证据1、2的三性均提出异议，认为不能证明十三幢别墅和综合楼未竣工的事实。对证据3的真实性没有异议，但对其的证明对象有异议。本院根据原、被告的陈述及双方的举证、质证，认定下列事实：2011年4月20日，原被告签订《洪桥馨苑前期物业管理服务合同》一份。合同期限从2011年4月20日至2012年4月19日止。该份物业服务合同约定由原告为“洪桥馨苑小区”提供物业管理服务。该合同第六条规定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售、或者因甲方（被告）未能按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由甲方按70%交纳。合同第十三条规定，乙方（原告）承接物业时，甲方（被告）应移交下列资料：1、竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。3、物业质量保修文件和物业使用说明文件。4、其他物业管理所需资料。合同第三十条规定本合同期满前2个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。现原告认为被告已交纳部分物业服务费，现尚拖欠该小区内别墅和综合楼从2011年1月1日起至2013年5月止期间的物业服务费未交纳，故双方纠纷成讼。本院认为，本案争议的事实焦点为：双方讼争的十三幢别墅和综合楼是否已竣工并交付物业公司，并由其提供相关的物业服务。在审理期间，原告认为双方签订的合同中已明确约定在2008年3月已交付使用的二期建筑面积中包括十三幢别墅及一幢综合楼，故应由被告支付物业服务费。本院分析认为原告提交的前期物业合同中列明“二期21400平方米（十三幢独立别墅、二幢排屋、三幢商住楼、一幢综合楼）于2008年三月已交付使用”，而备案表中物业基本情况并未有综合楼面积的体现，两份证据中就物业基本情况的描述存在差异；且前期物业合同与备案表就物业服务期限的约定亦出现较大差异，故该前期物业合同并不能真实的反映签订时的物业移交情况。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的人承担不利后果。现原告并未进一步向本院提交其接收被告移交的该十三幢别墅和综合楼的相关产权资料、综合竣工验收资料等实质性的物业移交手续，故其的诉讼请求无事实依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告长兴汉阳物业管理有限公司的诉讼请求。本案案件受理费2265元，由原告长兴汉阳物业管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审 判 长 蒋晓菁代理审判员 王振宇人民陪审员 陈小勤二〇一四年六月二十日书 记 员 许 玲 关注公众号“”