（2014）安民初字第0060号
裁判日期: 2014-06-20
公开日期: 2014-07-01
案件名称
黄友稳与海安县住房和城乡建设局、许有尔房屋拆迁补偿合同纠纷一审民事判决书
法院
海安县人民法院
所属地区
海安县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄友稳,海安县住房和城乡建设局,许有尔
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款，第一百三十二条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十一条
全文
江苏省海安县人民法院民 事 判 决 书（2014）安民初字第0060号原告黄友稳。委托代理人陈宇。委托代理人王华。被告海安县住房和城乡建设局。法定代表人周道。委托代理人钱稳东。委托代理人曹作强。被告许有尔。委托代理人许珉。原告黄友稳与被告海安县住房和城乡建设局（以下简称海安县住建局）、许有尔房屋拆迁补偿合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理，原告黄友稳及其委托代理人陈宇、王华，被告海安县住建局的委托代理人钱稳东、曹作强，被告许有尔及其委托代理人许珉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄友稳诉称：2011年原告与许有尔签订房屋租赁合同，约定租赁期为2011年12月至2016年11月30日。2011年12月26日，海安县人民政府发布房屋征收调查报告，原告承租的房屋在拆迁范围内，海安县住建局为房屋征收部门，负责房屋征收及补偿工作。2013年4月7日，两被告在原告不知情的情况下签订了房屋征收补偿安置协议，将装饰装潢及附属设施、设备补偿款、停产停业损失补偿款及搬迁补偿均补偿给了许有尔，两被告共同侵犯了原告的合法权益。另2013年4月，海安县住建局在未经原告允许的情况下，私自撬开防盗门，将防盗门及屋内的空调、装潢材料、灯具、货架等运走，导致原告直接经济损失15000元。现要求判令被告支付原告装饰装潢及附属设施、设备补偿金79085元、停产停业损失补偿金27154.92元及搬迁补偿金2008.5元，要求被告海安县住建局赔偿原告财产损失15000元。被告海安县住建局辩称：黄友稳向海安县住建局主张装修损失没有法律依据。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，征收人应当与被征收人签订补偿协议，该条例上约定的责任主体为征收人与被征收人，而不包括房屋承租人。而本案的被征收人是许有尔而不是黄友稳，故应当驳回原告的诉讼请求。被告许有尔辩称：原、被告签订的租赁合同是合法有效的，原告擅自拆墙，破坏原结构及原装修，理应赔偿被告方，原告要求赔偿无法律依据。原告方在拆迁人员多次制止后继续装修，造成的损失自负。从2012年评估公司进场至装修结束，原告并无装饰、装潢及附属设施、设备，其中空调、灯具等附属设施为我所有，系租房时借用给原告。原告在租房期间没有营业执照和商品，没有造成停产停业损失。故应当驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2011年11月16日，许有尔之女许珉代为与黄友稳签订房屋租赁合同，约定许有尔将位于海安县海安镇中坝中路9号40平方米的门面房租赁给黄友稳用于经营；租赁期限为四年，自2011年12月1日至2015年11月30日止，年租金为18000元；承租人如需要对所租赁房屋进行改装（简单装修不破坏店面格局的除外），必须先征得出租方同意，改造的费用由承租方自负；承租方在租赁期间装修的固定设施无偿归出租方，可动设施承租方必须在期满前五天内处理完毕。如破坏墙体等店面完整性的，承租方应负责修复或按价赔偿。合同还对其他事项进行了约定。上述合同签订后不久，黄友稳开始对其承租的房屋进行装修。2011年12月26日，海安县住建局发布海政征调字（2011）第06号房屋征收调查公告。该调查公告对调查项目名称、调查单位、调查范围、调查要求进行了明确。其中第五项禁止事项载明：任何单位和个人从房屋征收调查公告发布之日起，不得在上述范围内实施下列行为，新建、扩建、改建或装修房屋；改变房屋和土地性质用途；房屋析产、买卖、租赁或抵押；新办工商营业执照、税务登记；……；其他不当增加补偿和安置的行为。上述公告张贴后，因案涉房屋在上列房屋征收范围内，拆迁工作人员便告知黄友稳因房屋列入拆迁范围，要求其停止装修。2012年1月初，黄友稳正式停工。此后，黄友稳又因申请办理药品经营许可证和保健品经营许可证未果，多次向许有尔提出解除租赁合同，并要求许有尔退还租金。2012年9月26日，黄友稳向本院起诉，要求解除租赁合同，许有尔返还租房定金及房租，赔偿因房屋装修所造成的损失10710元，本院于2012年12月18日作出（2012）安开民初字第1141号民事判决，在对租赁合同所引起的房屋押金、租金作出处理的同时，认为租赁合同的解除的原因属于不可归责于双方当事人的情形，许有尔并无赔偿黄友稳装修损失的法定义务，但黄友稳在租赁房屋上的装修残值因租赁房屋列入了政府征收范围，该部分残值价值将会通过拆迁评估机构予以确认，如黄友稳的装修残值确有价值，也将可能获得补偿，故黄友稳所主张的该部分损失，可在评估结果公布后，由双方当事人协商解决。许有尔不服上诉至江苏省南通市中级人民法院，后二审作出了维持的终审判决。2013年4月7日，许有尔与海安县住建局签订了《海安县国有土地上房屋征收补偿安置协议》，根据估价结果及相关规定，海安县住建局对许有尔进行了下列补偿：1、被征收房屋价值补偿401700元；2、装饰装璜及附属设施、设备补偿79085.10元；3、停产停业损失补偿27154.92元；4、搬迁补偿2008.50元。其中第二项装饰装璜及附属设施、设备补偿79085.10元，包含了许有尔租房前的附属物补偿（33366元）及黄友稳装修后的附属物补偿（21719.10元）和房租（16月×1500元＝24000元）。上述款项除黄友稳领取了（2012）安开民初字第1141号民事判决的租金和押金29073.08元外，其余现仍存在海安县住建局。对于被征收房屋的附属物，评估公司进行了评估。庭审中，黄友稳认为下列补偿费应归其所有：单喷广告牌（672元）、复合地板（3638元）、石膏板顶（1819元）、拖把池（80元）、乳胶漆（2380.80元）、空调拆卸费（350元），另卷帘门（1152元）租赁后进行了修理。而许有尔认为复合地板、拖把池、空调及墙面油漆的顶部系其租赁前原有的，并提供了租赁前及评估公司进场时的照片，以证明租赁前及评估时房屋的状况。庭审中，原告为证明其对租赁房屋进行了装修，并导致财产损失，申请了证人周某到庭作证。证人陈某陈述：2011年元旦前黄友稳找我装潢两个店面，原来的墙纸已经发霉铲除后对墙壁披灰、油漆，中间还拆了一面墙，将拆墙的地面进行了修补。做了门面和广告牌，顶已经吊好，电线已经放了但没有装灯。店里还有油漆六桶和装修多余的材料，还有立式空调一台。另查明：2011年11月16日，原告黄友稳与李琴签订房屋租赁合同，约定由出租方李琴将位于海安县海安镇中坝路5号门面（本案讼争房屋东邻，以下简称5号房）租赁给承租人黄友稳，黄友稳承租后，将两间房屋之间的隔墙拆除，并同时进行了装修。后双方为租赁纠纷黄友稳向本院起诉，经审理本院作出了（2012）安开民初字第0841号民事判决，后因李琴不服上诉至江苏省南通市中级人民法院，经调解达成了协议，并约定黄友稳于协议生效后三日内将案涉租赁房屋钥匙交还给李琴。2013年3月24日，黄友稳将5号房钥匙交给李琴，许有尔对本案讼争房屋进行了拍摄，从图片上可以看出房内有空调一台，拖把池一只及少许装修多余材料，无油漆。此后本案讼争房屋及5号房的钥匙一直由黄友稳保管，2013年4月，黄友稳将5号房的钥匙交给了李琴，由李琴交给了被告海安县住建局。但海安县住建局陈述此时空调已不在讼争房屋内。而对于本案讼争房屋的钥匙黄友稳至今未交。上述事实，有本院（2012）安开民初字第1141号、0841号民事判决书，江苏省南通市中级人民法院（2013）通中民终字第0786号民事判决书、0444号民事调解书，许有尔与许珉签订的租赁合同，许有尔与海安县住建局签订的国有土地上房屋征收补偿安置协议、附属物补偿表、证人证言及图片等在卷佐证，本院均予以确认。本院认为：对国有土地上单位、个人的房屋进行征收，应对被征收房屋的所有权人给予公平的补偿。同时，按照不动产登记认定所有，动产占有推定所有的原则，结合我国征收法律、法规，被告海安县住建局与许有尔就许有尔名下不动产及置放于该不动产内的动产签订征收补偿协议，在没有证据证明不动产的登记权属与实际权属、动产占有人与实际所有权人不一致且海安县住建局存在过错签订征收补偿协议、接受标的物，则不构成对原告的侵权。本案中，许有尔系海安县海安镇中坝中路9号房屋的所有权人，原告要求获取停产停业损失补偿及搬迁补偿无事实和法律依据，本院不予支持。因被拆迁房屋中黄友稳在租赁期间进行了一定的装饰装修，并添加了附属设施、设备。虽然黄友稳与许有尔在租赁合同中约定承租方在租赁期间装修的固定设施无偿归出租方，但应考虑解除合同的原因属于不可归责于双方当事人的情形，系因政府拆迁行为而导致租赁合同不能履行。黄友稳在装修初期，其并不知晓该房屋已列入拆迁范围，故其装饰装修行为并无恶意。现房屋被拆迁，租赁合同的目的不能实现，黄友稳必然造成了损失。海安县住建局在与许有尔签订房屋征收补偿安置协议时，已对黄友稳所装修的部分及租赁前的装修分别给予了补偿，虽然按照租赁协议的约定，租赁合同履行至期满原告装修附合的财产归许有尔所有，但由于拆迁致合同期满前附合财产的归属及如何处置双方并未约定，在此情形下，许有尔因合同未到期且因原告装修而获利颇丰，而原告却不得任何补偿对原告而言明显不公平。故根据公平原则，应由出租人许有尔在拆迁补偿范围内对承租人予以补偿。黄友稳起诉时主张装饰装潢及附属设施、设备补偿金79085元，该数额与海安县住建局与许有尔签订的《海安县国有土地上房屋征收补偿安置协议》上海安县住建局补偿给许有尔的装饰装潢及附属设施、设备补偿金一致，故应当视为黄友稳认可该补偿价格。从现有证据来看，黄友稳对该房屋的墙壁、屋顶进行了装修，并重新制作了广告牌，修缮了卷帘门，该部分本院依据征收补偿协议，结合黄友稳租赁期间，酌情补偿黄友稳七千元。黄友稳要求海安县住建局赔偿空调及六桶油漆的损失15000元。本院认为，根据法律规定，黄友稳应提供证据证明海安县住建局存在过错，且应当举证证明其损失实际发生。对于六桶油漆的损失，黄友稳仅申请了证人周某出庭作证。但从两被告所提供的图片来看，本案讼争房屋内至拆迁前并未存放六桶油漆，即使该六桶油漆与空调一样同时存在，但在拆迁前讼争房屋的钥匙一直由黄友稳保管，其对于拆迁房屋内的财产有保管的义务，且因本案讼争房屋与5号房相通，其在交出5号房钥匙时应当对房屋内的财产及时作出处理。黄友稳既不能证明其损失实际发生，又不能证明海安县住建局存在过错。故原告黄友稳的此诉讼请求本院不予支持，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、第一百三十二条、《国务院〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉》第二条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十一条第（四）项的规定，判决如下：一、被告许有尔补偿原告黄友稳装饰装潢及附属设施、设备补偿金7000元，于本判决发生法律效力后10日内履行完毕。二、驳回原告黄友稳的其他诉讼请求。案件受理费2765元，由原告黄友稳负担2625元，被告许有尔负担140元（此款已由原告黄友稳代垫，被告许有尔在履行上述义务时一并给付原告黄友稳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费2765元（户名：南通市财政局，账号：471558227682，开户行：中国银行南通市西被闸支行）。审 判 长 张小平审 判 员 贲 华人民陪审员 吴达华二〇一四年六月二十日书 记 员 陈小菁附：《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产、侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。第一百三十二条当事人对造成损害都没有过错的，可以根据实际情况，由当事人分担民事责任。国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 更多数据：搜索“”来源：