（2014）沪一中民二（民）终字第1379号
裁判日期: 2014-06-16
公开日期: 2014-07-03
案件名称
胡芳琼诉上海维姆机械工程有限公司财产损害赔偿纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海维姆机械工程有限公司,胡芳琼,黄薇薇
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二（民）终字第1379号上诉人（原审原告）上海维姆机械工程有限公司。委托代理人王一鸣，总经理。上诉人（原审被告）胡芳琼。原审第三人黄薇薇。委托代理人申志礼，上海市南星律师事务所律师。上诉人上海维姆机械工程有限公司（以下简称维姆公司）、胡芳琼因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四（民）重字第13号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月20日受理后，依法组成合议庭，于2014年6月10日公开开庭审理了本案。上诉人维姆公司之委托代理人王一鸣、上诉人胡芳琼、原审第三人黄薇薇及其委托代理人申志礼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审认定，上海市中山西路房屋的产权人为黄薇薇。2009年12月8日，维姆公司的委托代理人王一鸣（乙方）与黄薇薇（甲方）签订《上海市房屋租赁合同》一份，合同约定，甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限自2009年12月10日起至2011年12月9日止；甲乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为2个月的租金，即人民币（下同）12，400元；甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；每月租金6，200元；租赁期间，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按提前收月租金的贰倍向乙方支付违约金，若违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿；合同另就其他内容作了约定；合同落款处黄薇薇和王一鸣签名。合同到期后，黄薇薇和王一鸣又订立补充协议一份，约定租赁期限从2011年12月10日至2013年12月10日共贰年，租金每月7，000元，其余条款按原合同不变。补充协议未加盖维姆公司公章。原审另认定，2012年12月3日，维姆公司与黄薇薇协商将维姆公司先前支付的保证金12，400元抵付维姆公司应向黄薇薇支付的下两期租金。2012年12月24日，王一鸣出具收条一份给胡芳琼，载明：今收到胡芳琼小姐现金伍佰元正，作为房屋转让定金，地址为中山西路，转让费捌仟元正（此后被胡芳琼划掉），租金柒仟元每月，含发票不含物业，如因本人原因无法签约成功，可向胡芳琼小姐退还定金，如因胡芳琼小姐原因无法签约成功，定金盖不退还。后维姆公司向黄薇薇提出不再使用系争房屋，欲将系争房屋以原合同条件转租给胡芳琼使用，黄薇薇表示同意，但后因胡芳琼不肯支付转让费8，000元给维姆公司，维姆公司不同意将系争房屋转租给胡芳琼。胡芳琼遂与黄薇薇在维姆公司与黄薇薇所签订的租赁合同附件二中补充约定，乙方租赁方发生变更，变更为上海麦兜商务咨询有限公司胡芳琼；租期从2013年1月18日至2014年4月17日，租金每月7，000元，其它未尽事宜参照本合同。补充约定订立后，黄薇薇收取了胡芳琼一个月的押金和租金合计14，000元。2013年1月1日，胡芳琼进入系争房屋进行装修，同年1月4日，维姆公司代理人王一鸣向田林新村派出所报警，认为胡芳琼擅自撬锁进入系争房屋，破坏了房屋内的装修。在田林新村派出所制作的询问笔录中，王一鸣确定室内装修格局破坏程度之后，维姆公司重新控制了系争房屋。胡芳琼于2013年1月20日又进入系争房屋搬物品，维姆公司又报警；当天胡芳琼即搬出系争房屋，后未再进入系争房屋。现维姆公司对系争房屋简单恢复了原状。原审再认定，2013年1月17日，黄薇薇出具补充说明一份，证明维姆公司因业务拓展需要，提出将系争房屋转租给胡芳琼，故黄薇薇与胡芳琼在其与维姆公司租赁合同附件二中订立了补充协议，后因维姆公司与胡芳琼发生矛盾，黄薇薇收回了系争房屋，并表示由此造成的后果由维姆公司负责。原审还认定，因黄薇薇不履行与胡芳琼的租赁合同，胡芳琼又以黄薇薇为被告向法院提起诉讼［（2013）徐民四（民）初字第577号］。后维姆公司诉至法院，要求判令：1、胡芳琼恶意侵占给维姆公司造成的各项财产损失66，278元；2、胡芳琼支付自2013年1月4日起至12月16日止的租金，每月7，000元。原审庭审中，维姆公司提供装修合同及发票一组，证明由于胡芳琼擅自侵占系争房屋实施装修，造成维姆公司损失，包括：在系争房屋内的装修为17，500元、搬场费1，040元、维姆公司无法使用系争房屋办公，导致电话费损失870元、宽带费损失3，000元、物业费损失6，868元和租金损失35，000元及临时办公租金2，000元，合计66，278元。胡芳琼对维姆公司提供的装修发票等不予认可。原审又认定，2013年1月4日，维姆公司在田林新村派出所的询问笔录中，确定室内装修格局破坏的程度是：“办公室的玻璃隔断被拆除，地锁、地弹簧被破坏，装玻璃隔断的铝合金窗框不见了，一些不锈钢装饰品不见了。”而在本案审理过程中，维姆公司再次陈述室内装修格局破坏的程度为：“对办公室玻璃隔断进行了移动，会议室玻璃隔断全部拆除，门禁系统部分破坏，石膏隔断全部拆掉重新安装，地毯被分割添补，房屋内电线被拉断”。原审审理过程中，维姆公司与黄薇薇确认：租赁合同虽由王一鸣与黄薇薇签订，但王一鸣在承租前明确告知黄薇薇系争房屋是为了开办维姆公司；在合同履行过程中，租金均是以维姆公司名义支付给黄薇薇，租赁合同双方实质是维姆公司与黄薇薇。维姆公司支付给黄薇薇的租金至2012年12月10日；之后，维姆公司找来胡芳琼转租，并向黄薇薇承诺先前支付给黄薇薇的押金12，400元抵扣自2012年12月11日起至2013年2月10日止的租金；至今，维姆公司未再向黄薇薇支付过任何款项，系争房屋的物业管理费亦由黄薇薇向物业公司支付。关于胡芳琼破坏房屋装修的范围，胡芳琼确认：系争房屋内石膏隔断有移动但不是拆除；没有破坏会议室玻璃隔断，只将门的朝向进行了改变；地毯进行了修补，门禁系统没动；第二次是2月份进入系争房屋，将维姆公司办公用品和家具放到公共部位，因物业阻止，胡芳琼没有入住，只将部分东西搬进系争房屋，但当天晚上八九点即搬出来了。维姆公司确认：2013年1月4日，系争房屋被胡芳琼破坏装修后修复了一个星期，2月份再次被破坏后没有再修复。系争房屋是2009年12月底装修完毕，装修造价19，500元，实际支付工程款17，500元；租借临时办公室没有依据。维姆公司撤回要求胡芳琼支付自2013年1月4日起至12月16日止的租金，以每月7，000元计算的诉讼请求，法院口头裁定予以准许。原审认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，维姆公司、胡芳琼与黄薇薇协商将维姆公司与黄薇薇之间的租赁合同关系一并转让给胡芳琼，但由于胡芳琼未支付转让款，维姆公司拒绝在转让协议中签字，在维姆公司未签字确认的情况下，该转让未发生法律效力。胡芳琼在维姆公司使用系争房屋的情况下，未办理交接手续、未经维姆公司同意进入系争房屋，由此造成维姆公司的损失应承担相应的损害赔偿责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明其事实主张的，则由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案系财产损害赔偿案件，维姆公司应当对财产损失范围及价值承担举证责任。本案维姆公司与胡芳琼于事发后未及时对受损财产进行清点，没有对损失财产固定证据，但维姆公司的部分财产受到损害是客观存在的事实，如完全归因于维姆公司举证不能而不予赔偿损失的话，对维姆公司是不合情理、不公平的。法院结合胡芳琼确认，考虑维姆公司对系争房屋装修时间，损害后维姆公司修复范围、时间等因素，参考维姆公司提供的部分财产原始发票价值，对维姆公司的损失酌情予以判处。原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于二○一四年五月五日作出判决：胡芳琼于判决生效之日起十日内赔偿维姆公司财产损失5，500元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费728.50元，由维姆公司负担300元，胡芳琼负担428.50元。判决后，维姆公司、胡芳琼均不服，上诉于本院。维姆公司诉称：胡芳琼无权装修，其进入系争房屋行为违法；胡芳琼不止一次破坏维姆公司的办公室，致其无法办公，故要求二审法院改判胡芳琼赔偿财产损失66，278元。胡芳琼诉称：其进入房屋合法装修，所谓破坏仅是维姆公司的单方陈述；其将门的朝向、隔断作了变动，修补地板、天花板，故要求二审法院撤销原审判决。上诉人维姆公司与胡芳琼互不认可对方的上诉请求。原审第三人黄薇薇述称：三方协议没有生效，胡芳琼擅自进入房屋系违法行为，故其认可原审判决。二审中，维姆公司出示照片一组，旨在证明胡芳琼破坏涉讼房屋；胡芳琼表示无法确认；原审第三人黄薇薇则表示其不清楚破坏程度。本院认为，该些材料不属于符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的二审程序中的新的证据，故不予确认。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，在维姆公司未签字确认的情况下，维姆公司与胡芳琼间租赁合同权利义务之转让未发生法律效力，胡芳琼无权进入涉讼房屋并装修。一方面，依据胡芳琼之自述，其对门的朝向、隔断等作了变动，故其对房屋之破坏系客观事实。另一方面，维姆公司的装修已使用一定年限，且维姆公司在其装修被破坏后，既未及时对受损财产予以清点并固定，又未能及时修复继续办公以减少损失，故其主张的物业费损失、租金损失等，显难成立。综上而言，原审综合考虑涉讼房屋装修的使用时间、装修被破坏程度等因素酌定之财产损失额，合理妥当，可予维持。因此，维姆公司关于改判胡芳琼赔偿财产损失66，278元之上诉请求，胡芳琼关于撤销原审判决之上诉请求，均缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币1，456.95元，由上诉人上海维姆机械工程有限公司负担1，406.95元、胡芳琼负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 庞闻淙代理审判员 蒋辉霞代理审判员 郑岚晞二〇一四年六月十六日书 记 员 周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度搜索“”