（2014）渝北法民初字第07422号
裁判日期: 2014-06-11
公开日期: 2014-11-06
案件名称
重庆环城物业管理有限公司与陈小英物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市渝北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆环城物业管理有限公司,陈小英
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第十条第一款，第六十条第一款，第一百零九条；《物业管理条例（2007年）》：第六条第一款，第七条
全文
重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2014）渝北法民初字第07422号原告重庆环城物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区回兴街道凯歌路1号，组织机构代码62209993-0。法定代表人辛大斌，董事长。委托代理人江德酿，男，住重庆市江北区，公司员工。委托代理人陈伟，男，住四川省华蓥市，公司员工。被告陈小英，女，1974年5月14日出生，汉族，住重庆市北部新区。委托代理人郄全胜，男，1968年3月10日出生，住天津市北辰区。原告重庆环城物业管理有限公司（以下简称“环城公司”）与被告陈小英物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月11日立案受理。依法由审判员叶守忠适用简易程序，于2014年6月6日公开开庭进行了审理。原告环城公司的委托代理人江德酿与陈伟，被告陈小英的委托代理人郄全胜，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告环城公司诉称：原告系一家从事物业服务的企业。2010年9月20日，重庆市渝北区鸳鸯街道办事处根据业主大会的投票结果，在给XXXX全体业主的告示中，对物业服务内容、收费标准、缴费时间、双方权利义务等作了明确规定。原告于2010年9月16日正式入驻XXXX小区，入驻后原告依约对该小区实施了物业管理服务。被告系XXXX小区业主。从2010年12月1日起被告在享受物业服务的同时拒交物业服务费，至2014年2月28日止共欠原告物业服务费4187.43元。上述欠费经原告多次催收未果。故提起诉讼，请求法院判令被告支付原告2010年12月1日至2014年2月28日期间的物业服务费4187.43元。本案诉讼费用由被告承担。被告陈小英辩称：原告从2010年9月起入驻XXXX小区从事物业管理服务属实，但原、被告双方并未签订物业服务合同，小区也没有成立业主委员会，双方不存在物业服务合同关系。因原告在提供物业服务的过程中存在管网改造混乱、门禁监控系统整改后无法使用、消防通道长期停放车辆、垃圾清理不及时、小区景观拆除后未予修复、电梯底部未作铺地砖处理、6栋11楼水表漏水及6栋与7栋火锅店油烟机排放油烟到小区物管未及时处理等服务不到位的情形，且对原告的收费标准有异议，故被告有权拒交物业服务费。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告环城公司系为重庆北部新区经开园金开大道1115号XXXX小区提供物业服务的一级资质企业，被告陈小英系该小区5幢1-6-2电梯住房房屋产权登记的所有权人，其房产登记的建筑面积为107.37平方米。2010年9月20日，重庆市渝北区鸳鸯街道办事处向XXXX小区全体业主发出告示。该告示载明：“XXXX全体业主，第二次全体业主大会实到155户，仍未超过业主过半数，环城物业公司得117票为最多。鸳鸯花园物业公司退场，小区物管出现“空档”，部分业主强烈要求由环城公司暂行物业服务，而环城公司也十分愿意为广大业主搞好物业管理，对此，我街道办事处无异议。现将有关事宜告知如下：一、业主委员会的成立。如20%以上的业主提出书面申请，我街道办事处将依照《重庆市物业管理条例》及时指导成立。环城公司的去留，由成立后的业主委员会决定。二、物管费的收取。环城公司暂行物业管理期间，物管费按鸳鸯花园物管公司的原收费标准收取（即：电梯住房1元／㎡，非电梯住房0.7元／㎡，门市1.4元／㎡）……”。原告于2010年9月16日入驻XXXX小区提供物业服务至今。现该小区未成立业主委员会。在原告提供物业服务期间，被告交纳了2010年12月之前的物业服务费，但自2010年12月1日起未再向原告交纳物业服务费，原告遂将本案诉至本院。经本院核定，被告共欠缴原告2010年12月至2014年2月期间的物业服务费4187.43元（107.37平方米×1元／月／平方米×39月）。被告辩称，原告在提供物业服务的过程中存在管网改造混乱、门禁监控系统整改后无法使用、消防通道长期停放车辆、垃圾清理不及时、小区景观拆除后未以予修复、电梯底部未作铺地砖处理、6栋11楼水表漏水及6栋与7栋火锅店油烟机排放油烟到小区物管未及时处理等服务不到位的情形，未举示充分的证据予以证实。上述事实，有资质证书、房产档案查询结果、告示、催款通知单、日常安全巡逻签到表与日巡检查记录表、当事人的有关陈述等证据在案证实，应予认定。关于原、被告所举示的其他证据，或其真实性无法确定，或与本案诉争的法律事实不具有关联性，或对其拟予证明的待证事实不具有证明力，故本院均不采信。本院认为；《中华人民共和国合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。本案原告根据XXXX小区部分业主的要求，并经重庆市渝北区鸳鸯街道办事处的同意，入驻该小区为小区的全体业主提供了非强制性的物业服务，被告作为该小区的业主实际享受了原告所提供的物业服务，并交纳了服务期间的部分物业服务费，应认定原、被告之间存在事实上的物业服务合同关系。被告理应按照其房屋产权登记的面积及公示的物业服务费收费标准向原告支付相应的物业服务费用。因法律法规未对该类合同须采用书面形式作出强制性的规定，原、被告双方亦未作出类似的约定，故原、被告未签订书面的物业服务合同并不影响双方合同关系的成立，且合同关系的成立与否亦与业主委员会的成立无关。被告辩称，原、被告双方未签订物业服务合同，小区也没有成立业主委员会，双方不存在物业服务合同关系。其项抗辩意见于法无据，对此本院不予采纳。被告另辩称，原告在提供物业服务的过程中存在管网改造混乱、门禁监控系统整改后无法使用、消防通道长期停放车辆、垃圾清理不及时、小区景观拆除后未予修复、电梯底部未作铺地砖处理、6栋11楼水表漏水及6栋与7栋火锅店油烟机排放油烟到小区物管未及时处理等服务不到位的情形。因被告未对其辩称的上述事实举示充分的证据予以证实，故本院对此不予采信。被告还辩称，其对原告的收费标准有异议。因该收费标准系参照其前任物业公司的收费标准执行，且经过了重庆市渝北区鸳鸯街道办事处的公示，被告亦按该标准交纳了部分物业服务费。故被告的该项异议没有事实和法律依据，对此本院亦不采纳。综上，原告的诉讼请求成立，被告的抗辩主张不能成立，对原告的诉讼请求本院应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第六条、第七条之规定，判决如下：被告陈小英限于本判决生效后3日内支付原告重庆环城物业管理有限公司2010年12月1日至2014年2月28日期间的物业服务费4187.43元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告陈小英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费50元。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员 叶守忠二〇一四年六月十一日书记员 彭 奕 来源：