（2014）龙泉民初字第1515号
裁判日期: 2014-06-11
公开日期: 2014-12-03
案件名称
徐源培与阳柳柳、陈琳房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市龙泉驿区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐源培,阳柳柳,陈琳,成都联家房地产经纪有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十六条，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条
全文
成都市龙泉驿区人民法院民 事 判 决 书（2014）龙泉民初字第1515号原告徐源培。委托代理人刘定碧，成都市龙泉驿区中欣法律服务所法律工作者。被告阳柳柳。被告陈琳。第三人成都联家房地产经纪有限责任公司。法定代表人康诗群，经理。原告徐源培与被告阳柳柳、陈琳，第三人成都联家房地产经纪有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月16日受理后，依法由代理审判员杨杰媚适用简易程序进行了公开开庭审理。原告徐源培及其委托代理人刘定碧，被告陈琳，成都联家房地产经纪有限责任公司的法定代表人康诗群到庭参加了诉讼。被告阳柳柳经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告徐源培诉称：二被告系夫妻。2012年11月8日，原告作为买方，二被告作为卖方，第三人作为经纪方，三方共同签订了《房屋买卖合同》，约定由原告购买二被告所有的位于成都市龙泉驿区龙泉街道北泉路1188号5栋3单元34层3405号房屋。房屋成交价为488000元。合同签订当日，原告依约交纳了2万元定金，2012年12月13日，原告以转账的方式，向二被告又支付了151000元（含向第三人支付的佣金20000元）。后因二被告一直未配合原告办理过户，双方于2013年5月30日签订补充协议，在该补充协议中约定了二被告应于2013年6月7日前配合原告办理过户以及逾期未能办理过户的返还房款义务和违约金责任。后二被告将案涉房屋过户给案外人，原告购买房屋的合同目的客观上已不能实现。2013年6月，被告以现金方式退还房款53000元，以财产抵扣房款7000元，至今尚欠原告159800元。为维护原告合法权益，诉请判令：1.解除原告与二被告于2012年11月8日签订的《房屋买卖合同》；2.二被告退还已支付原告的购房款及违约金共159800元；3.二被告支付原告自2013年6月8日起至付清之日止逾期付款违约金（暂计至2014年4月10日，金额为74908元）；4.诉讼费由二被告承担。被告阳柳柳未作答辩，未提供证据。被告陈琳辩称：1.对原告与二被告签订《房屋买卖合同》、原告已支付购房款151000元（含定金20000元）、案涉房屋房屋所有权证已过户至案外人陈辛名下、已向原告支付现金53000元和进行财物抵扣7000元的事实无异议；2.2013年5月9日，被告陈琳与阳柳柳已离婚，5月23日，阳柳柳向陈琳承诺因案涉房屋买卖而产生的债务由其负责，与陈琳无关；3.原告于2013年6月9日承诺剩余首付款91000元由被告阳柳柳偿还，原告不再联系陈琳处理。被告陈琳不应再承担责任。故请求判令被告阳柳柳承担相应责任。第三人成都联家房地产经纪有限责任公司述称：1.对原告与二被告签订《房屋买卖合同》、原告与被告阳柳柳及第三人签订补充协议、原告已支付被告151000元（含定金20000元）购房款的事实无异议；2.第三人向二被告垫付了案涉房屋的银行贷款177000元，原告向被告陈琳转账支付151000元中的20000元系向第三人支付的佣金。故请求依法判决。经审理查明：2012年11月8日，原告与二被告签订《房屋买卖合同》，约定由原告购买二被告所有的位于成都市龙泉驿区龙泉街道北泉路1188号中铁新城5栋3单元34楼3405号的房屋一套，房屋价款为488000元。该合同第4条约定：在本合同签订当日，买方（原告）向卖方（二被告）交付定金20000元。合同第16条约定：卖方不能按合同约定将该房屋出售给买方，或因违约而无法将该房屋出售给买方的，须向买方支付该房屋成交价10%的违约金。合同签订当日，原告向被告支付了定金20000元。同年12月13日，原告向被告支付了购房首付款131000元，同时向第三人支付了20000元佣金等费用。2013年5月，二被告将案涉房屋出卖给案外人陈辛并办理了过户登记。2013年5月9日，被告阳柳柳与陈琳办理离婚登记。2013年5月23日，被告阳柳柳向陈琳出具申明，载明：现因双方已离婚，离婚协议中明确指出，涉及此房屋所有买卖、金钱、债务全由阳柳柳负责，与陈琳无关。此后涉及此房所有事宜均联系阳柳柳处理，不再联系陈琳。2013年5月30日，原告与被告阳柳柳签订《关于〈房屋买卖合同〉补充协议》，约定卖方承诺在2013年6月7日前与买方到龙泉驿区房管局办理过户手续，如未办理，则视卖方违约，不再出售案涉房屋。当天买卖双方需到经纪方办理退款手续及违约金。应退买方首付款171000元及违约金48800元，共计219800元。如在规定时间内，卖方仍未解决此事，则每逾期一天按该房屋成交总价的5‰向买方支付违约金（庭审中，原告主张计算标准为万分之五）。2013年6月9日，被告陈琳向原告退还了首付款53000元，并以项链、吊坠、戒指折抵了7000元房款，共退还原告60000元。原告为此向被告陈琳出具收条1份为据，并在收条中载明：剩余首付款91000元，由阳柳柳偿还，原告不再联系被告陈琳处理，且不再通过法律途径或其它方法联系被告陈琳处理。以上事实有当事人陈述、《房屋买卖合同》及补充协议、收据、收条2份、转账凭条、房屋登记信息、离婚登记审查处理表、申明等证据在案佐证，本院予以认定。本院认为：原告与被告所签订的《房屋买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，应为有效，对双方具有拘束力。被告将案涉房屋出卖给案外人并办理了过户，致使原、被告所签《房屋买卖合同》的合同目的不能实现，原告请求解除与被告签订的《房屋买卖合同》符合法律规定，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张二被告退还已支付原告的购房款91000元、适用定金罚则产生的20000元及支付违约金48800元共159800元和支付自2013年6月8日始计算至付清时止的违约金（暂计至2014年4月10日，金额为74908元）的问题，由于房屋买卖合同解除，作为买受人的原告向作为出卖人的被告支付的购房款应予以返还。合同签订后，原告向被告支付了包括定金20000元在内的151000元购房款，后被告返还了原告60000元，故尚余91000元购房款应返还。原告于2013年6月9日向被告陈琳出具《收条》，根据收条的内容应当认定原告免除了被告陈琳返还剩余房款91000元的责任，故该剩余房款应由被告阳柳柳退还。关于适用定金罚则产生的20000元及支付违约金48800元，二被告在与原告签订协议卖房后，将房屋另行出售，其构成违约的事实清楚，原告有权依据房屋买卖合同要求二被告承担违约责任。因原告于2013年6月9日出具的《收条》中并未免除被告陈琳承担违约责任，故该违约责任应由被告陈琳与阳柳柳共同承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条之规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”，原告坚持同时主张定金和违约金，不符合法律规定，本院不予支持。鉴于双方约定的违约金高于定金，故按违约金条款确定被告责任为宜。因原告对因被告违约导致原告所受损害后果未举证证明，被告陈琳主张合同约定违约金过高要求调减符合相关法律规定。故本院根据合同履行情况、实际造成的损失及被告过错程度等综合因素，依法将原告主张的二被告应承担的违约责任的数额调整为30000元。关于逾期付款违约金74908元，原告主张的依据是原告与被告阳柳柳签订的补充协议，因二被告已于补充协议签订前登记离婚，故补充协议中新的约定内容对被告陈琳不产生拘束力。原告要求被告陈琳承担逾期付款的违约金责任无事实依据。被告阳柳柳未按约定期限返还购房款及支付违约金，故原告有权要求被告阳柳柳承担该违约金责任。但原告主张的违约金明显高于因被告违约导致的损失，本院根据公平原则将此项违约金酌定调减为9000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告徐源培与被告阳柳柳、陈琳于2012年11月8日签订的《房屋买卖合同》；二、被告阳柳柳于本判决生效之日起五日内向原告徐源培返还购房款91000元并支付逾期付款产生的违约金9000元；三、被告阳柳柳、陈琳于本判决生效之日起五日内共同支付原告徐源培违约金30000元；四、驳回原告徐源培的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2460元，由原告徐源培负担1000元，被告陈琳负担200元、被告阳柳柳负担1260元（原告已预交二被告应负担的款项，二被告在履行上述义务时支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。（本页无正文）代理审判员 杨杰媚二〇一四年六月十一日书 记 员 王雪梅 来源：百度搜索“”