（2014）长民一终字第146号
裁判日期: 2014-06-11
公开日期: 2014-07-10
案件名称
刘书成与长春市晨曦商务有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省长春市中级人民法院
所属地区
吉林省长春市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
长春市晨曦商务有限公司,刘书成
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）长民一终字第146号上诉人（原审被告、反诉原告）长春市晨曦商务有限公司，住所地长春市同志街241号中山大厦23楼。法定代表人殷宽，系该公司经理。委托代理人李亚洲，吉林铭英律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）刘书成，男，1982年1月10日生，汉族，个体，现住长春市朝阳区。委托代理人李红伟，吉林钟言律师事务所律师。上诉人长春市晨曦商务有限公司（以下简称晨曦公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第2121号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人晨曦公司的法定代表人殷宽及其委托代理人李亚洲、被上诉人刘书成及其委托代理人李红伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘书成原审诉辨称，2013年6月15日，双方签订了房屋租赁合同一份，刘书成将坐落于长春市同志街241号中山大厦23楼面积为844.08平方米的整层写字间出租给晨曦公司使用。合同约定年租金为36，0000.00元，每半年交纳一次租金。合同约定，晨曦公司应在合同签订时交纳租房定金50，000.00元（其中押金30，000.00元，租金20，000.00元），但晨曦公司仅在2013年7月6日向刘书成交纳了押金30，000.00元，房屋租金至今一分未交。合同还约定，晨曦公司有维护房屋整体结构的义务，不得私自拆除和改建房屋，但在2013年7月10日刘书成发现晨曦公司在刘书成不知情的情况下将房屋拆除了部分墙体，致使房屋100余平米的原装修棚顶脱落，给刘书成造成损失。刘书成于2013年7月10日即告知晨曦公司终止双方的租赁合同，但晨曦公司不同意终止合同，至今不搬出且至今不交纳房租。现刘书成诉讼至法院，要求依法确认双方终止租赁合同，要求晨曦公司给付所欠房屋租金每月30，000.00元至晨曦公司搬出之日至，要求晨曦公司将刘书成房屋拆除的部分恢复原状，诉讼费及保全费由晨曦公司负担。对于晨曦公司反诉部分，刘书成认为无事实依据，故不同意晨曦公司反诉主张。晨曦公司原审辩诉称，刘书成房屋没有产权手续，故租赁无效。晨曦公司在2013年7月6日向刘书成交纳了30，000.00元租房押金，2013年7月25日至2013年11月25日消防部门对晨曦公司租住的房屋所在大楼进行消防检查，将大楼电梯贴封条禁止使用，晨曦公司租住的房屋在23楼，影响了晨曦公司办公及经营，给晨曦公司造成一定的损失。现晨曦公司不同意支付刘书成租金，并反诉刘书成赔偿晨曦公司损失30，000.00元，并返还押金30，000.00元。原审法院审理查明：坐落于长春市朝阳区同志街241号的中山大厦23层建筑面积为844.08平方米的房屋系刘凯峰于2005年5月24日向长春市中山房地产开发有限责任公司购买，该房尚未办理房屋产权手续。刘凯峰与刘书成系父子关系，刘凯峰本人书面授权刘书成使用、管理或出租该房屋。2013年6月15日，刘书成与晨曦公司间签订了房屋租赁合同一份，刘书成将上述844.08平方米的房屋出租给晨曦公司使用，双方约定年租金为360000.00元，租期为三年，每半年交纳一次房租。双方所签合同约定：租金应自本合同签订的同时由乙方按半年度向甲方交纳，（首次支付租金可以延后至2013年8月8日交纳）。合同另约定：乙方使用房屋前，检查好所用房屋及附属设施；维护房屋整体结构，不得私自拆除和改造房屋。（以上所称乙方系指晨曦公司）。晨曦公司于2013年6月15日即租住进该房屋并开始装修，2013年7月6日晨曦公司交付刘书成押金30000.00元。其后，晨曦公司未向刘书成交纳房租。2013年7月10日刘书成发现晨曦公司将租用刘书成的房屋部分墙体拆除并致部分吊棚塌落，刘书成即与晨曦公司交涉该问题，并要求解除双方的房屋租赁合同，晨曦公司不同意解除合同，并继续使用刘书成房屋。2013年7月25日，长春市朝阳区消防大队对长春市同志街241号中山大厦进行消防检查，检查期间大厦电梯未予使用至2013年10月25日检查结束，上述情况有长春市中山物业管理有限公司及吉林省消防总队长春市消防支队朝阳区大队证明。另查明，自2013年6月15日起至2014年2月17日，晨曦公司一直使用该房屋并未向刘书成交纳房租。2014年2月17日，晨曦公司同意解除双方签订的房屋租赁合同，并于当日搬出该房屋。现刘书成诉讼至法院，请求依法判令晨曦公司支付刘书成房屋租金120，000.00元，诉讼费及保全费由晨曦公司负担。晨曦公司不同意刘书成诉讼请求，认为双方所签房屋租赁合同无效，反诉刘书成应赔偿晨曦公司因消防检查造成晨曦公司的经济损失并要求刘书成返还押金30000.00元。本案庭审中，刘书成对于房屋部分装修被晨曦公司拆除而请求恢复原状及赔偿损失一节表示放弃。原审法院认为：刘书成与晨曦公司房屋租赁合同纠纷一案事实清楚，虽刘书成房屋尚未取得房屋所有权证，但该房屋由购房人刘凯峰实际购买并授权刘书成实际管理、使用及出租。刘书成与晨曦公司双方所签房屋租赁合同不违反国家相关法律规定及不侵害他人的合法权益，故双方于2013年6月15日所签房屋租赁合同合法有效，双方应按合同约定履行各自的权利义务。因刘书成已于2013年6月15日将房屋交付给晨曦公司使用，晨曦公司亦于当日接受使用该房屋，故晨曦公司应依据合同约定向刘书成支付房屋押金及租金。2013年7月25日至2013年10月25日期间，因消防检查中山大厦电梯停运，刘书成放弃此期间晨曦公司的房屋租金，故2013年7月25日至2013年10月25日期间晨曦公司房屋租金可予免除。因晨曦公司于2014年2月17日同意解除双方所签房屋租赁合同并搬出该房屋，故双方所签房屋租赁合同应于2014年2月17日予以解除，晨曦公司应依双方所签合同约定给付刘书成房租至2014年2月17日。刘书成、晨曦公司双方约定年租金为360，000.00元，故月租金应依30，000.00元计算。晨曦公司实际租用刘书成房屋8个月零2天（2013年6月15日至2014年2月17日至），扣除刘书成放弃的3个月租金部分，晨曦公司应给付刘书成5个月房屋租金。关于晨曦公司于2013年7月6日向刘书成交纳的押金30，000.00元一节，因晨曦公司未向刘书成交纳房屋租金，故该押金应抵为租金30，000.00元。关于晨曦公司反诉由刘书成赔偿其消防检查期间3个月的经济损失一节，因消防检查系消防部门的公务行为，其与刘书成无关，消防检查期间虽电梯不能使用，但大楼内楼梯正常使用，且晨曦公司无证据证明其损失的存在及损失的数额，故晨曦公司反诉不能成立，对晨曦公司此主张不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：一、刘书成与晨曦公司于2013年6月15日所签订的房屋租赁合同予以解除（已于2014年2月17日实际解除）。二、晨曦公司给付刘书成刘书成房屋租金人民币120，000.00元。（此款于本判决生效后十日内给付完毕）。三、晨曦公司反诉请求予以驳回。案件受理费2050.00元，保全费320.00元由晨曦公司负担。反诉费1050.00元由晨曦商公司负担。宣判后，晨曦公司不服，向本院提起上诉，其上诉主要理由归纳为：1、涉诉房屋是超出建筑规划的违章建筑，所以刘书成与晨曦公司于2013年6月15日所签《房屋租赁合同》无效。2、刘书成作为原告不适格。租赁房屋是刘凯峰购买的，其给刘书成出具了经营委托书，所以，刘书成应为隐名代理行为，原告应为刘凯峰。3、涉案房屋因消防手续问题除第一个月外一直没得到正常使用，刘书成应负违约责任。综上，请二审法院依法撤销长春市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第2121号民事判决，改判或驳回刘书成诉讼请求，确认《房屋租赁合同》无效，返还押金30，000元并赔偿损失20，000元，诉讼费由刘书成承担。刘书成二审答辩要求维持一审判决，驳回晨曦公司的上诉请求。经本院二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：1、晨曦公司主张涉诉房屋是超出建筑规划的违章建筑，但其并未提交相关证据，且刘书成与晨曦公司于2013年6月15日所签《房屋租赁合同》不违反国家相关法律规定及不侵害他人的合法权益，故合法有效。晨曦公司主张合同无效并据此要求返还押金30，000元并赔偿损失20，000元于法无据，本院不予支持。2、案外人刘凯峰依法购买涉案房屋后授权其儿子刘书成代为出租经营该房屋，因此刘书成有权对外出租涉案房屋，现刘书成以自己的名义与晨曦公司签订《房屋租赁合同》，依据合同的相对性原则，刘书成作为本案原告并无不当，故晨曦公司关于刘书成作为原告不适格的主张本院不予支持。3、消防检查系消防部门的公务行为，该行为造成电梯停运并非刘书成过错，在刘书成已放弃消防检查电梯停运期间的租金且晨曦公司无证据证明其损失存在及损失数额的情况下，原审判决驳回晨曦公司请求并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3，700.00元由上诉人长春市晨曦商务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈海彪代理审判员 白雪成代理审判员 吴东旭二〇一四年六月十一日书 记 员 梁 芳 更多数据：