（2014）渝五中法民终字第02382号
裁判日期: 2014-06-11
公开日期: 2015-09-09
案件名称
李晓林、邓德容与樊��文房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第五中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
樊仕文,李晓林,邓德容
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2014）渝五中法民终字第02382号上诉人（原审被告、反诉原告）樊仕文。委托代理人游先祥。被上诉人（原审原告、反诉被告）李晓林。被上诉人（原审原告、反诉被告）邓德容。李晓林、邓德容共同委托代理人张清。上诉人樊仕文与被上诉人李晓林、邓德容房屋买卖合同纠纷一案，重庆市永川区人民法院于2013年12月11日作出（2013）永法民初字第00042号民事判决，樊仕文对该判��不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。一审法院经审理查明，李晓林与邓德容系夫妻关系。2011年6月8日，李晓林、邓德容与樊仕文签订了房屋买卖合同，约定樊仕文购买李晓林、邓德容位于重庆市永川区房屋1套（建筑面积为99.41平方米），交易价格132000元，签订合同时首付70000元，余款于2011年12月31日前支付；违约责任中第1条约定：樊仕文必须按期向李晓林、邓德容付款，如逾期，每逾期一天，应向李晓林、邓德容偿付违约部分房产款10%的违约金。合同签订后，李晓林、邓德容即将该房屋交付给樊仕文，樊仕文于2011年6月8日向李晓林支付购房款70000元，于2012年1月1日向李晓林、邓德容支付购房款40000元。2011年6月10日，李晓林、邓德容向其二人所在的重庆市永川区仙龙镇承诺自愿将其房屋产权办给樊仕文及樊仕文之妻谢红；自己以后不再享受集体土地建宅基地的权利。2011年6月17日，重庆市永川区与樊仕文及谢红所在的重庆市永川区村民小组签订了土地调整协议，约定将灯盏坪广场坝21.97平方米与三溪山大堰塘21.97平方米对调，用于樊仕文及谢红修建宅基地占地使用，调地系永久性。2011年7月7日，李晓林、邓德容、樊仕文、谢红共同申请确认本案所涉房屋的房地产权属登记，共有情况说明中载明的权利人为樊仕文、谢红。2011年9月13日，重庆市永川区国土资源和房屋管理局审查通过了该申请。2011年9月28日，重庆市永川区国土资源和房屋管理局以永房地证2011字第JT09××78号房屋产权证确认该房屋的权利人为樊仕文、谢红。庭审中，樊仕文陈述双方签订合同后，樊仕文的父母即搬入该房屋居住，2011年7月，樊仕文的父母发现该房屋浸水，遂要求李晓林进行整改，李晓林整改后，该房屋仍然有浸��现象。李晓林、邓德容称该房屋仅有属于房产面积以外的过道浸水，经过整改已经可以居住。2013年7月22日，樊仕文申请对该房屋的渗水原因进行鉴定，但因未缴纳鉴定费于2013年12月13日被退回。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方平等、自愿地签订了房屋买卖合同关系，并且基于农村宅基地的特殊性，原、被告所在的生产队进行了土地调整，将李晓林、邓德容所有的宅基地换给樊仕文、谢红所有，从而使得樊仕文、谢红取得了本案所涉房屋所占用土地的使用权，以上行为使得本案的房屋买卖合同合法有效，当事人双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。现李晓林、邓德容已将该房屋的所有权过户给樊仕文、谢红所有，已履行完合同义务，樊仕文应当按照约定继续履行付款义务，故对于李晓林、邓德容要求樊仕文支付购房余���22000元的诉讼请求，该院予以支持。关于樊仕文所称李晓林、邓德容所卖的房屋质量有问题，因樊仕文未举示相关证据予以证明，并且该房屋系农村自建房屋，樊仕文在购房之前已明知，农村房屋的质量并未有明确规定需要通过质检部门验收，双方在合同中也未对质量问题进行约定，故对于樊仕文要求驳回李晓林、邓德容请求其支付价款的意见该院不予采纳。关于樊仕文所称该房屋存在渗水问题让其无法居住，从而导致合同目的不能实现，要求解除本案买卖合同的反诉请求，虽然本案房屋存在渗水问题，但该渗水问题是否确已严重影响到樊仕文不能居住，樊仕文未提供相关证据予以证明，故对于樊仕文的反诉请求该院不予支持。关于违约金，原、被告在合同中明确约定了违约责任，但该违约责任关于违约金的约定明显偏高，原告因被告违约产生的实际损失为资金占用利息，而原告主张的违约金不应过分高于造成的损失，故对于原告主张的违约金，该院根据本案的实际情况确定为按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍进行计算，计算时间为双方约定的最迟付款期届满之日起即2012年1月1日至原告起诉前一日即2012年12月27日止。综上所述，对于李晓林、邓德容的诉讼请求中合理部分该院予以支持，不合理部分不予支持，对于樊仕文辩称意见中合理部分予以采纳，不合理部分不予采纳，对于樊仕文的反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，遂判决：一、由被告樊仕文于本判决��效后5日内给付原告李晓林、邓德容欠款22000元及违约金（违约金以22000元为基数，从2012年1月1日起至2012年12月27日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍进行计算）；二、驳回原告李晓林、邓德容的其他诉讼请求；三、驳回被告樊仕文的反诉请求。案件受理费550元，减半收取275元，由被告樊仕文负担。反诉案件受理费80元，减半收取40元，由被告樊仕文负担。樊仕文不服一审判决，向本院提起上诉，请求：改判双方当事人签订的农村房屋买卖合同无效。主要事实和理由：1、本案争议房屋浸水的事实很清楚，不能长期居住。从根本上不能达到樊仕文购买该房屋用于居住的合同目的。2、争议房屋占用的集体土地使用不合法，对方用不法手段调整为合理使用，违反了法律规定，应当解除双方签订的房屋买卖合同。李晓林，邓德容答辩称原审判决认定事实清楚，适���法律正确，应予维持。1、本案争议房屋是经双方验收之后才签订的房屋买卖合同，房屋没有质量问题。樊仕文所称的房屋浸水不是事实，仅是过道浸水。2、争议的房屋经过了双方所在的村民小组同意并签订了土地调整协议，且在当地房管局进行了过户登记。双方买卖合同合法有效。本院二审查明的事实与一审审理查明的事实一致。本院认为，2011年6月8日，双方当事人签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，该合同合法有效。对于上诉人樊仕文提出争议房屋质量有问题，不能达到其购买房屋长期居住的合同目的，请求判定合同无效的上诉理由，本院认为，其一、虽然本案房屋存在渗水问题，但房屋质量本身是否存在严重问题导致不能居住，樊仕文并未提供相应证据加以证明；其二、该房屋系农村自建房屋，农村房屋的质量并无法律规定需要通过质检部门验收，且双方当事人亦未在合同中进行约定。其三、2011年7月，樊仕文的父母发现房屋渗水后要求李晓林进行整改，在明知房屋存在渗水问题的情况下，樊仕文于2012年1月1日又继续向李晓林、邓德容支付了购房款4万元。综上，本院对上诉人提出的该项上诉理由不予采纳。对于上诉人提出的本案争议房屋土地使用不合法的上诉理由，其并未提供相应的证据予以证明，本院不予采纳。综上所述，樊仕文的上诉请求不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人樊仕文负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行��申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 胡智勇审 判 员 秦 敏代理审判员 陈 莹二〇一四年六月十一日书 记 员 宋 扬 来源：